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??9月27日，杭州和南京同日进行了节前最后一次集中土拍，在同样采用了“量大、质优”的供应策略下，两个城市的土地市场热度却截然不同：杭州成交13宗地块，8宗触及最高限价摇号成交，整体溢价率9.71%，热度回升至二季度水平；而南京所有地块均顺利出让，但17宗地中仅有1宗摇号，其余均为底价成交，土地市场依然凉意弥漫。

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??杭、宁本次供应幅数均全年最高

??多宗高质量地块集中入市本次杭州共拿出14宗宅地，总建面高达117.7万平方米，从出让幅数、总建面来看均是今年以来供应量最高的一次，也是杭州今年以来唯一单次集中挂牌体量超过百万级别。按区域分布来看，杭州本次供应地块遍布6个区域，包括滨江区、拱墅区、钱塘区、萧山区、余杭区和临平区，其中最为核心、最受关注的拱墅区有5宗地块供应，另外萧山世纪城钱塘湾、余杭良渚新城等热门板块也有地块出让。

??南京本次共出让17宗宅地，总建面96万平方米，建面上与前几次的体量相当，但幅数上达到今年单次供应的最多水平。且本次南京供应地块的质量也相对较高，17宗地块中有11宗位于主城区，且江北新区、河西、幕府创新区等热门板块均有挂牌，且不乏低密度地块。

??整体来看，两个城市在本轮供应上都采取了“量多、质优”的供应策略。

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??杭州8宗地摇号成交热度回到二季度水平

??政策宽松后南京土拍仍显凉意在多宗优质地块出让的带动下，杭州本次土拍量价齐升、热度回温：好运街地块临时撤牌后，另外13宗地块顺利成交，有8块地到达最高限价后进入摇号程序，摇号成交比例达到57%，高于今年以来各批次摇号比例均值。此外滨江区之江单元地块同样高溢价成交，热度可见一斑。除此之外，有4宗地块底价成交，均分布于临平和钱塘高沙。

??杭州本次土拍的平均溢价率为9.71%，从摇号比例和溢价率来看，本轮土拍热度回到了二季度水平，主要得益于本轮超优质的土地供应。与其他热点城市不同的是，杭州近期并没有取消限购等利好政策发布，但本次热点地块均为稀缺资源、板块内供应稀缺，在政策宽松的预期下，未来入市热销几乎已成定局，因此依然吸引了开发商积极参拍。

??相比之下，南京虽然近期刚刚出台了取消限购、降低首付比例等利好政策，且本次出让地块质量也不差，但土地市场依然凉意正浓。

??17宗地块虽然全部顺利成交，但仅建邺区G53号地块竞拍至摇号环节，最终以47.1亿元、43253元/平方米成交，刷新南京单价TOP3记录，也是今年以来成交单价最高的地块。其他地块则均为底价成交，平均溢价率仅有3.83%，持续低位运行。

??究其原因，虽然本次主城供地不少，但主要聚集于江北核心区，而区域市场存在较大的库存压力，本次一次性供应7宗地块，未来入市时间相近也会形成竞品，在库存大+竞品多的双重压力下，开发商投资的热情较低。

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??主城区地块盈利空间仍充裕

??未来更多比拼去化速度杭州本次成功出让13宗地块的平均地价房价比为0.59，平均房价地价差达到15521元/平方米（含装修价格），整体来看盈利空间表现尚可。

??按成交类型来看，摇号成交地块的平均地价房价比为0.64，房价地价差为17375元/平方米，非摇号成交地块的平均地价房价仅有0.51，但平均房价地价差为12555元/平方米，虽然地房比更为健康，但实际盈利的空间不如摇号成交地块。

??另外，摇号成交的地块均处于稀缺板块，且周边项目基本已经售罄，板块内需求旺盛、后续去化预期良好，适合快速走量，因此吸引了房企的积极参拍。例如拱墅区文晖地块、湖墅单元的两宗地块、申花核心的萍水街TOD地块等均处于此类。

??由于南京已无销售指导价，对比成交地块的周边售价来看，本次南京主城区成交的11宗纯宅地平均地价房价比约为0.57，平均房价地价差约为16871元/平方米，与杭州相近。

??其中本次最热门的建邺区G53号地块，成交楼板价为43253元/平方米，与周边在售的中宁府相比，房价地价差超过30000元/平方米，不但盈利空间较高，且可以打造高端住宅。

??在地块的盈利空间相近的情况下，本次杭州的火热和南京的爆冷证明了在目前市场环境下，房企拿地除了盈利空间以外，更加看重项目未来的去化难度，只有实际的销售能带来真正的盈利，而非停留在纸面。

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??品牌房企积极在杭州“争抢”

??地方城投几乎包场南京土拍杭州本次土拍热度较高，各类房企均积极参拍。从成交结果来看，国央企、民企、城投均有拿地，其中国企央企拿地总价达到128亿元，占总成交金额的55%，民企和城投拿地金额占比分别为25%和20%，国央企的资金实力雄厚依然凸显。

??具体来看，建发今日拿下2宗地块，总价高达81.9亿元，是今日拿地总价最高的房企，其中钱塘湾总部地块摇号成交、另一宗之江单元地块也为高溢价成交，可谓“运气与实力”并存；此外中海、招商各摇号竞得一宗地。

??民企之中滨江、建杭置业、兴耀等杭州土地市场的老面孔也有所斩获，城投公司中浙江钱江房地产集团通过摇号竞得湖墅单元一宗地，另外中交城投和临平城投拿下了几宗相对偏远的地块。

??南京今日的土拍由央企和地方城投包场，中海通过摇号竞得建邺区G53号地块，其他地块均为底价成交，其中鼓楼区的2宗地由中建八局竞得，剩余地块全都由城投公司包揽，尤其以扬子国资、江北北新区投资、江北新区产投、高淳国资、溧水经开几大城投平台为主。

??纵向对比今年南京土拍的拿地房企来看，本次是品牌房企拿地最少的一次，前几次集中土拍中还有华润、保利、建发等品牌房企以及伟星等少量民企拿地，而本次土拍凉意正浓，再度依靠城投托底成交。

??综合来看，两个城市同日土拍，却展现了截然不同的走势：杭州市场在优质地块的加持下，房企参拍积极性高，地市热度明显回升，品牌房企、民企甚至城投公司都积极参与摇号，市场整体相对活跃；而南京同样供应了多宗位于主城区的地块，但由于库存压力等原因，房企拿地的积极性并不高，大部分地块以底价成交，对于城投托底的依赖度重新提升。

??三季度末，全国许多城市发布了取消限购、降低首付、降低贷款利率等楼市利好政策，但楼市利好传导到土地市场仍需时间，在销售端有明显起色之前，房企投资依然保持着非常谨慎的态度，即使是一二线城市，也只有位于真正具备购买力、需求支撑的核心区域的地块，才能吸引房企积极参拍。