??榜单解读

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??入榜门槛

??一季度TOP20内房企租金收入同比上升7%

??2022年一季度内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为13.5亿元和2.5亿元，内房企的运营收入TOP10门槛比外资房企高出了约11亿元。此外内房企运营收入TOP20入榜门槛为6.0亿元，远远超出外资房企TOP10的运营收入门槛。可以看出，与外资房企相比，内房企的商业拓展速度更快。此外，2022年一季度TOP20内房企的总租金收入同比2020年一季度上涨了7%，整体商业租金规模保持稳定。

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??收入结构

??外资房企租金收入占比超内房企达93.1%

??总体而言，内房企以及外资企业中，租金收入都占据到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达86.2%，而外资房企则为93.1%。

       大多数的企业都以租金收入为主要收入来源，也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如富力、金茂、碧桂园、绿地等房企，其中2021年绿地的酒店运营占比达到了56%。此外部分企业在长租公寓领域布局加大，其中如龙湖冠寓于2021年底已在全国30余个城市开业10.6万间，规模居行业前二，实现租金22亿元，同比增长23%。

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??存量时代下

??内资、外资房企均加大轻资产布局

??近期，不少房企运营商都加快了商业轻资产布局。2021年3月龙湖宣布全面启动轻资产模式，向购物中心提供涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等全流程的支持。据悉，截止2021年底，龙湖商业开业及储备项目达到128个，建面达到1220万平方米，当前已经储备的8个轻资产项目建面占比为2%。除龙湖外，金科商业也加大了轻资产布局。如3月15日，金科商业正式签约四川营山华邦“时代天荟”轻资产项目，是继长沙、济南、重庆等地后，获取的又一轻资产项目。金科商业表示，未来还会迎来多个项目的陆续签约，轻资产服务将进入爆发期。

??值得注意的是，除了内资房企运营商，外资房企新世界发展也尝试从自持向轻资产模式改变。3月16日，K11集团宣布投得上海金桥地铁上盖项目商业部分管理服务项目，标志着K11集团正式进入轻资产管理市场。K11表示，将以此为起点，把轻资产业务延伸至全国各个城市，K11计划2023年底商业管理轻资产项目将增至10个。

       由此可见，当前商业地产从运营持有的重资产模式向输出服务的轻资产模式转型已成为必然趋势。一方面，轻资产模式对于项目所需要投入的资金更少，获取项目方式和风险更低；另一方面，轻资产模式能更快拓展企业商业品牌，从而形成规模效应。但与此同时，轻资产模式也对房企运营商的运营能力提出了新的要求，若运营能力不足，轻资产模式也更容易受制于合作方，具有一定的不确定性。此外也要避免项目的简单快速复制，要更多融合当地文化、风土人情，发展出自身项目的特性。

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??部分企业加快商业布局

??警惕疫情带来的不确定性

??2022年3月在年报季期间，部分企业公布了2022年及未来的商业规划，其中发展速度较快的包括有龙湖、中海、招商蛇口、宝龙等。

??3月22日，中海地产公告称，旗下中海环宇商业将在2022年实现6座商业项目的开业，聚焦环宇城、环宇坊、环宇荟产品线，落地沈阳、济南、北京、苏州及成都等地。龙湖集团方面也表示，2022年将有13个重资产商场在上海、北京、成都、重庆等城市亮相，同时还有5个轻资产项目落地。此外招商蛇口则规划在2025年前，开业主要集中商业项目27个，写字楼10个，长租公寓19个，酒店15个。

??值得警惕的是，当前新冠疫情不断反复，虽然中国境内总体可控，但由于病毒不断变异，存在零星爆发的现象，如2022年一季度的香港、吉林、深圳及上海等地均有疫情出现。在此背景下，深圳印发30条应对疫情助市场主体纾困措施，涉及餐饮业、批发零售业等。此外上海部分商场也出台了抗疫扶持措施，如月星集团旗下的上海环球港及常州江南环球港就出台了减免半个月租金、半个月物管费及半个月能耗费的措施。但短期来看，疫情的不确定性仍会给房企的商业运营及发展带来一定冲击。在此背景下，房企运营商更应做好防疫防控，做好租户的接洽及扶持等工作，将疫情的影响降至最低。