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??核心观点

??【合约销售额减少近千亿，跌出TOP30阵营】2022年，龙光集团实现合约销售额441.1亿元、合约销售面积275.2万平方米，分别同比减少68.5%、65.5%。业绩规模较2021年缩减近千亿，且跌幅显著高于行业百强平均水平。根据克而瑞全口径销售排行榜，位列行业第44位，跌出TOP30阵营。

??【未有新增拿地，大湾区及长江三角土地货值占比73%】2022年，龙光集团并未透过公开市场招拍挂的方式获取新项目，投资暂停。截至年末，中短期可供开发土地储备总建筑面积约为2861.6平方米,较2021年末较少16.6%。若以货值计算，大湾区及长江三角洲区域占比约为73%。结合销售来看，储备资源量较为丰富，但能否如期变现仍需进一步观望。

??【净利润大额亏损，存货减值准备高达92.3亿元】报告期内，龙光集团营业收入416.2亿元，同比减少46.8%。若剔除存货减值准备影响，毛利润为44.5亿元，毛利率为10.7%，较2021年下降11.2个百分点。净利润和归母净利润分别亏损达88.7亿元、85.2亿元。整体盈利深陷困境，除了市场大环境影响，内部经营问题全面爆发，如何稳住局面将是第一要务。

??【财务状况恶化，223.6亿元境内债务成功展期】截至报告期末，现金短债比为0.23，远低于安全线1倍，净负债为165.0%，扣除预收账款后的资产负债率为76.6%，踩中“三条红线”，流动性以及债务状况严重恶化。面对大额债务到期、无力偿还的局面，龙光集团积极展开债务重组工作，2022年12月，完成223.6亿元境内债务成功展期36-48个月，目前境外债务重组也正在推进中，预计在4月底或5月初确定境外债重组方案的最终条款。企业中短期都将受困于财务风险及一系列连带风险，经营脆弱性较高。

??01 销售

??合约销售额减少近千亿，跌出TOP30阵营

??2022年，受市场下行影响，叠加内部资金链断裂，龙光集团销售业绩备受冲击，全年累计实现合约销售额441.1亿元、合约销售面积275.2万平方米，分别同比减少68.5%、65.5%。业绩规模较2021年缩减近千亿，跌幅显著高于行业百强平均水平。根据克而瑞全口径销售排行榜，位列行业第44位，跌出TOP30阵营。目前，市场回暖预期并不明朗，中短期销售继续承压，龙光集团仍将面临较大的挑战。

??从合约销售额结构来看，大湾区、长江三角洲区域是两大主力贡献区域。大湾区的合约销售额主要来自深圳玖誉雅筑、广州天瀛和佛山天宸等项目，贡献160.7亿元，占比36.4%，但较2021年贡献度显著下降。长江三角洲区域得益于上海天曜、上海天境等项目热销，贡献134.4亿元，占比从2021年10.8%升至30.5%，这也表明区域外拓取得成效，已经成为企业业绩重要支撑。此外，大西南区域合约销售额为70.0亿元，同比下降68.3%，占比15.9%，贡献度与2021年基本持平。

??02 投资

??未有新增拿地

       大湾区及长江三角土地货值占比约73%

??2022年，龙光集团并未透过公开市场招拍挂的方式获取新项目，投资暂停。截至年末，中短期可供开发土地储备总建筑面积约为2861.6平方米,较2021年末较少16.6%，主要布局在大湾区、大西南区域和长江三角洲区域。若以货值计算，大湾区及长江三角洲区域占比约为73%。

??结合销售来看，储备资源量较为丰富，但能否如期变现仍充满不确定性。一方面目前企业流动性比较紧张，境外债务重组仍在推进中，项目开发建设所需要的资金支持或难以得到满足，另一方， 储备质量也迎来大考，市场接受度还需观望。

??03 盈利

??净利润大额亏损，存货减值准备高达92.3亿元

??报告期内，龙光集团总收入416.2亿元，同比减少46.8%。由于存货计提减值准备高达92.3亿元，亦计入销售成本，毛利润亏损47.8亿元，若剔除存货减值准备影响，毛利润为44.5亿元，毛利率为10.7%，较2021年下降11.2个百分点。净利润和归母净利润分别亏损达88.7亿元、85.2亿元，净利率为-21.3%，归母净利率为-20.5%。经调整后的核心净利润为1.08亿元，核心净利率为0.26%。整体来说，龙光集团的盈利深陷困境，除了市场大环境影响，内部经营问题全面爆发，如何稳住局面将是第一要务。

??04 负债

??财务状况恶化，223.6亿元境内债务成功展期

??截至报告期末，龙光集团总有息负债996.7亿元，较2021年末增加6.2%，其中短期债务602.7亿元，占比60.5%；持有现金141.0亿元，现金短债比为0.23，远低于安全线1倍，净负债为165.0%，扣除预收账款后的资产负债率为76.6%，踩中“三条红线”，流动性以及债务状况严重恶化。

??面对大额债务到期、无力偿还的局面，龙光集团积极展开债务重组工作，2022年12月，完成223.6亿元境内债务成功展期36-48个月，目前境外债务重组也正在推进中，预计在4月底或5月初确定境外债重组方案的最终条款。

??中短期来看，企业都将受困于财务风险及一系列连带风险，经营脆弱性较高。对于龙光集团来说，在推进债务重组之际，“回血”自救也是关键，只有修复基本盘，提升自身“造血能力”，才能获得真正的复活。