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??2023上半年保利发展实现全口径销售金额2368.21亿元，销售面积1383.09万平方米，分别同比增长12.65%和5.8%。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心观点

??【规模升至行业第一，去库存取得一定成效】2023上半年保利发展实现全口径销售金额2368.21亿元，销售面积1383.09万平方米，分别同比增长12.65%和5.8%。在市场下行的情况下，保利发展保持着较强的韧性，上半年销售额排名升至行业第一。2023年中期存货中已建成待出售物业规模相较于期初减少了25.8%至1241.04亿元，占比回落至14.5%，去库存取得了一定成效。但上半年新开工面积继续同比减少44%至626万平方米，新开工面积偏低可能会影响未来的项目开盘及销售增长。

??【拿地仍然相对积极，重点在一二线城市扩储】2023上半年保利发展新增项目91个，新增计容建筑面积为385万平方米，拓展成本709亿元，分别同比减少60.87%和13.54%。在大多数房企保持低量拿地甚至不拿地的大环境下，保利仍然凭借央企优势较为积极地拓储。上半年保利仍然重点投资一二线城市，建面占比达到65.3%，相较于2022年全年降低了10.1个百分点。2023年中期保利发展总土地储备为14548万平方米，仍然足够保证企业3-5年的开发，土地储备较为充足。

??【利润率同比下滑，但仍高于行业平均水平】2023上半年保利发展实现营业收入1370.27亿元，同比增长23.71%；预收房款达到4386亿元，后续待结算收入储备充足。毛利率为21.3%，同比降低了4.26个百分点，净利率和归母净利率则分别同比下降了2.5和0.88个百分点至11%和8.92%，整体看来盈利水平虽有下降但仍高于行业平均水平。

??【财务仍然稳居绿档，融资成本持续处于行业极低水平】2023年中期保利的持有现金相比于期初减少了15.84%至1486亿元；剔除受监管的预售资金以及其他受限制现金569.14亿元之后，企业的非受限现金短债比为1.49，相比于期初降低了0.08。净负债率相比于期初降低了2.01个百分点至61.55%，扣除预收后的资产负债率66.83%，相比于期初降低了2.74个百分点，企业仍然稳居“绿档”。与此同时，2023上半年保利发挥规模央企财务优势进行低成本融资，因此让2023年中期企业的综合融资成本相比于期初下降了0.54个百分点至3.73%，融资成本持续处于行业极低水平。

??01 销售

??规模升至行业第一
去库存取得一定成效

??2023上半年保利发展实现全口径销售金额2368.21亿元，销售面积1383.09万平方米，分别同比增长12.65%和5.8%。在市场下行的情况下，保利发展保持着较强的韧性，上半年销售额排名升至行业第一。由于近年来保利拿地权益比例保持在较高水平，2023上半年企业签约建面权益比例相较于2022年全年继续提高了2.5个百分点至71.7%，将更加有利于营收与规模的匹配。2023上半年保利实现回笼金额2273亿元，销售回款率为96%，继续保持在93%以上的高位。

??值得注意的是，存货中已建成待出售物业（“开发产品”科目）的规模从2020年的674.43亿元上涨至2022年的1673.21亿元，占比从9%上升至19%，库存去化压力加大。与此同时，企业的新开工面积从2021年的5155万平米直接腰斩至2022年的2375万平米，2023上半年继续同比减少44%至626万平方米，去库存成为上半年的重点。2023年上半年末的存货规模较期初减少了2.6%至8546亿元，其中已建成待出售物业相较于期初减少了25.8%至1241.04亿元，占比回落到14.5%。去库存效果显现，但是新开工面积偏低可能会影响未来的项目开盘及销售增长。

??上半年保利持续发挥城市深耕优势，38 个核心城市的销售金额占比为87%，同比提升8个百分点；销售金额超百亿城市达到6 个，累计销售金额1123 亿元，同比增长21%。同时企业在25个城市销售排名第一，46个城市排名前三。从销售区域分布来看，上半年对保利销售面积贡献最大的区域为珠三角区域，占比为29%；长三角区域的销售面积占比为19%，但是销售金额则贡献了777亿元，占比将近33%。 

??从城市能级来看，二线城市的销售面积占比相比于2022年全年又提升了4个百分点至48%，三四线城市销售面积占比由45%降至37%。整体看来，2023上半年保利的销售区域和能级的分布相比于2022年全年的变化并不是很大。

??02 投资

??拿地仍然相对积极
重点在一二线城市扩储

??2023上半年保利发展新增项目91个，新增计容建筑面积为385万平方米，拓展成本709亿元，分别同比减少60.87%和13.54%，其中重点38城的拓展金额占比为99%。虽然企业的拿地力度相对于过去几年有所降低，但是在大多数房企保持低量拿地甚至不拿地的大环境下，保利仍然凭借央企优势较为积极地拓储。新增拓展计容建筑面积的权益比为82.2%，相比于2022年全年大幅提升了12.3个百分点，处于保利近年来拿地权益的较高水平。

??从城市能级来看，2023上半年保利仍然重点投资一二线城市，建面占比达到65.3%，相较于2022年全年降低了10.1个百分点。由于在三四线拿地建面超过40%都位于地价与二线城市相当的佛山，同时二线城市中地价较高的城市，如南京、苏州、成都等，新增土储占比提高，因此上半年平均拿地成本达到了18416元/平米，相比于2022年的15304元/平米又有明显提升。

??从新增土储建面的区域分布来看，占比最高的是珠三角区域，达到37.9%，相较于2022年全年提高了1.6个百分点。整体看来，在行业整体拿地不积极的情况下，保利得以在重点城市大量低溢价拿地扩储，有利于未来的发展。

??中期保利发展总土地储备为14548万平方米，相比于期初减少了11.59%，仍然足够保证企业3-5年的开发，土地储备较为充足。得益于上半年拿地的高权益比例，保利发展总土储的权益比例达到了68.21%，创下了近年来的新高。就土储区域分布来看，37.3%位于珠三角区域，中西部区域占比为32.3%，环渤海18.2%，长三角相对较少，占比为11.7%；就能级分布来看，三四线占比为45.8%，二线占比为42.7%，一线城市占比为11%，和期初的变化都不是很大。

??03 盈利

??利润率同比下滑
但仍高于行业平均水平

??2023上半年保利发展实现营业收入1370.27亿元，同比增长23.71%；预收房款达到4386亿元，后续待结算收入储备充足。利润方面，企业实现毛利润291.71亿元，同比减少4.26%；归母净利润122.22亿元，同比增长12.65%；扣除非经常性损益后的核心归母净利润为117.26亿元，同比增长15.54%。归母净利润和核心归母净利润的逆势增长，主要是因为期内结转项目的权益比例有所提升。与此同时，保利在2023上半年进一步提升运营效率，将2022年以来新拓展项目的平均首开时长缩短3.2 个月至5.7 个月，同时加强供应商管理，将集采使用率提高4 个百分点，有助于企业的资金回笼和降本增效。

??从盈利率水平来看，2023上半年保利的毛利率为21.3%，同比降低了4.26个百分点，毛利率的下降主要是因为市场下行和疫情余波的影响。由于上半年的新增项目税前成本利润率平均超过15%，企业未来的毛利率仍有可能继续下降。净利率和归母净利率则分别同比下降了2.5和0.88个百分点至11%和8.92%，整体看来盈利水平虽有下降但仍高于行业平均水平。

??04 偿债

??财务仍然稳居绿档
融资成本持续处于行业极低水平

??2023上半年保利实现经营活动现金流量净额为71 亿元，同比增加了296 亿元，但是由于企业大量偿还债务导致筹资活动产生的现金流量净额为-372亿元，因此期末持有现金相比于期初减少了15.84%至1486亿元。剔除受监管的预售资金以及其他受限制现金569.14亿元之后，企业的非受限现金短债比为1.49，相比于期初降低了0.08，整体来看企业现金覆盖短债倍数仍然较高，在手现金较为充裕。 

??截止2023年中期保利的有息负债合计3514亿元，相比于期初减少了7.86%。净负债率相比于期初降低了2.01个百分点至61.55%，若将永续债计做负债,则净负债率上升2.54个百分点至64.09%。扣除预收后的资产负债率66.83%，相比于期初降低了2.74个百分点，企业仍然稳居“绿档”。与此同时，2023上半年保利发挥规模央企财务优势进行低成本融资，因此让2023年中期企业的综合融资成本相比于期初下降了0.54个百分点至3.73%，融资成本持续处于行业极低水平。