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??2024年上半年中国金茂实现全口径销售金额445亿元，行业排名升至12位。

??◎  作者 / 沈晓玲、张少贤

??核心观点

??【行业排名升至12位，宁青项目位列当地销售TOP1】2024年上半年中国金茂实现全口径销售金额445亿元，销售面积246万平方米。根据CRIC发布的《2024年1-6月中国房地产企业销售排行榜TOP200》，中国金茂销售金额排名较去年年底上升1位至第12名。2024年上半年金茂积极推动现金流回款，销售回款合计约413亿，回款率达93%，回款率较去年同期下降13个百分点。金茂南京销售排名提升位次超10个，南京、青岛项目位列当地TOP1。

??【审慎投资 ，投资聚焦一二线城市】2024年上半年新增土地2幅，分别位于成都、西安，新增土储计容总建面19.7万平方米。根据CRIC监测数据来看，期内中国金茂新增项目总土地款28.3亿元，拿地销售金额比0.06。除此之外，截止日前，金茂以合作的形式分别与保利置业、越秀地产合作位于济南、成都的两个项目。据估算2024年上半年金茂的二级总土储建面约4438万平方米，按照企业最近三年的销售面积估算，目前的二级土储可满足大约3-4年的发展需求。

??【营收实现219.8亿，净利润回正】2024上半年金茂营收为219.8亿元，其中城市运营与物业开发收入170.4亿元，占总营收比重77.5%。利润表现方面，2024上半年中国金茂实现整体毛利润35.7亿元，同比下降19.7%，整体毛利率约为16.2%，城市运营与物业开发毛利润为11%，与上期持平。2024上半年中国金茂实现净利润18.4亿元，归母净利润10.1亿元，分别同比增长3.6%、133.3%，净利率、归母净利率分别为8.4%、4.6%。

??【债务结构持续优化，三道红线保持绿档】截止至2024上半年，中国金茂共持有现金389.6亿元，较期初微增3%，现金短债比2.0，非受限制现金短债比为1.74，流动性充足。此外净负债率、剔除预收账款资产负债率分别为77.4%和67.9%，低于监管阈值，长短债比较期初的4.34提升至5.69，债务结构进一步优化。从融资及债务表现来看，一年内到期的债务193.5亿元，较期初下降了15%，使得其占比较期初下滑了4个百分点至15%，金茂长短债比较期初的4.34提升至5.69，债务结构进一步优化。

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??销售

??行业排名升至12位
宁青项目位列当地销售TOP1

??销售金额实现445亿，销售回款率93%。2024年上半年中国金茂实现全口径销售金额445亿元，销售面积246万平方米。根据CRIC发布的《2024年1-6月中国房地产企业销售排行榜TOP200》，中国金茂销售金额排名较去年年底上升1位至第12名。2024年上半年金茂积极推动现金流回款，销售回款合计约413亿，回款率达93%，回款率较去年同期下降13个百分点。

??金茂南京销售排名提升超10个位次，南京、青岛项目位列当地TOP1。根据CRIC监测，2023年底金茂区域架构调整，将苏皖区域并入华东区域成为新华东区域，扩大后的新华东区域将更受公司重视。从各城市表现来看，南京较为优秀，2024年上半年城市企业销售榜单、项目销售榜单排名实力提升显著，根据CRIC发布《2024年上半年南京企业销售排行榜》，金茂在南京的城市排名较去年年底显著提升至TOP3的位次，南京首开桃园金茂府、南京秦淮金茂府两个项目更是包揽了2024年上半年南京改善项目（总价700万元以上）榜冠亚军席位。除了新华东区域外，青岛的城市排名和项目排名也较有优势，金茂位列《2024年上半年青岛企业销售排行榜》TOP2，青岛大云谷金茂府位列《2024年上半年青岛项目销售排行榜》TOP1。

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??投资

??审慎投资 
投资聚焦一二线城市

??拿地销售金额比0.06，谨慎投资。根据中国金茂2024年中报披露，上半年新增土地2幅，分别位于成都、西安，新增土储计容总建面19.7万平方米。根据CRIC监测数据来看，期内中国金茂新增项目总土地款28.3亿元，拿地销售金额比0.06，远低于百强房企的平均水平。除此之外，截止日前，金茂以合作的形式分别与保利置业、越秀地产合作位于济南、成都的两个项目。

??土储总量充足，二级土地储备可满足企业3-4年左右开发所需。由于企业2024年中报未披露土储规模情况，根据2022年企业公布的土储规模与2023年以来的销售、投资情况估算，中国金茂的二级总土储建面约4438万平方米，按照企业最近三年的销售面积估算，目前的二级土储可满足大约3-4年的发展需求。

??03
??营利

??营收实现219.8亿
净利润回正

??年内实现营业收入219.8亿元，地产营收占比达77.5%。2024上半年金茂营收为219.8亿元，同比下降18.1%，其中城市运营与物业开发收入170.4亿元，占总营收比重77.5%。商务租赁与零售商业运营、酒店经营的收入规模较去年有所下降，金茂服务得益于在管面积的增加，收入实现14.9亿元，同比增长10%。利润表现方面，2024上半年中国金茂实现整体毛利润35.7亿元，同比下降19.7%，整体毛利率约为16.2%，其中城市运营与物业开发毛利率为11%，与上期持平。2024上半年中国金茂实现净利润18.4亿元，归母净利润10.1亿元，分别同比增长3.6%、133.3%，净利率、归母净利率分别为8.4%、4.6%。

??04
??偿债

??债务结构持续优化
三道红线保持绿档

??截止至2024上半年，中国金茂共持有现金389.6亿元，较期初微增3%，现金短债比2.0，非受限制现金短债比为1.74，流动性充足。此外净负债率、剔除预收账款资产负债率分别为77.4%和67.9%，低于监管阈值，2024上半年中国金茂保持“三条红线”的绿档。

??从融资及债务表现来看，2024上半年中国金茂积极对债务结构进行调整，一年内到期的债务193.5亿元，较期初下降了15%，使得其占比较期初下滑了4个百分点至15%。通过发行中期票据、以金茂大厦为基础资产发行的CMBS产品等多种中长期债券，金茂实现债务置换从而提升了企业长期债券的占比，其长短债比较期初的4.34提升至5.69，债务结构进一步优化。