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??销售业绩亮眼，年内于北京获地较多，财务稳健但核心盈利能力下滑。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心观点

??【销售金额同比微增0.28%，一线及香港销售贡献1640亿】2024年中海地产共实现合约物业销售金额约3106.9亿元，同比微增0.28%。全年，中海地产全口径销售规模已位列第二，距离第一名保利发展仅相差120多亿；此外TOP10房企中仅有中海地产销售未出现下滑。期内，中海地产及附属公司在香港及北上广深五个城市实现合约销售额1640.4亿元，占比53%，其中，在上海实现合约销售额704.5亿。

??【新增土储总价同比下降41%，北京权益地价高达342亿】2024年，中海地产（不包括中海宏洋）新增22幅地块，新增土地储备总建面416万平方米，同比减少了46%；新增土储总地价806亿，同比减少40%；权益地价696亿。从各城市新增土储的权益地价看，中海地产于北京、深圳、上海及杭州投资较多。其中，北京的权益地价高达342亿。

??【净利润下降34%至178亿，合联营应占溢利下降60%】2024年中海地产营业收入为1852亿元，同比下降9%；毛利润同比下降20%至328亿元，毛利率同比下降了2.6个百分点至17.7%；净利润同比下降34%至178亿元，净利率同比下降3.7个百分点至9.61%。净利率下滑幅度高于毛利率，主要是因为期内投资物业的公允价值变动收益大幅减少，此外期内分销费用也有所上涨。值得注意的是，主要联营企业中海宏洋，于2022年、2023年及2024年分别计提了27亿、15亿及7亿的存货跌价准备。在此背景下，2024年中海地产的应占合联营溢利6.49亿，同比下降了60%。

??【经营性现金净流入464.5亿，现金充裕且融资成本仅3.1%】报告期末，中海地产扣除受限制现金后的现金短债比为3.47，长短期债务比7.45。净负债率为29.22%，同比下降9个百分点；扣除预收账款后的资产负债率为48.22%，三条红线保持绿档。期内，中海地产加权平均融资成本为3.1%，融资成本处于行业最低区间。整体来看，中海地产财务指标依然十分稳健。2024年6月20日，三大国际评级机构之一的标普将中国海外发展的长期发行人信用评级从“BBB+”展望稳定上调至“A-”展望稳定，中海也成为唯一双A国际信用评级的中国房企。

??01

??销售

??销售金额同比微增0.28%
一线及香港销售贡献1640亿

??2024年中海地产（含联营合营公司）共实现合约物业销售金额约3106.9亿元，同比微增0.28%；销售面积约1148.7万平方米，同比下降14%；销售均价27047元/平米，同比增长17%。2024年，中海地产全口径销售规模已位列第二，距离第一名保利发展仅相差120多亿。在行业深度调整的背景下，大多数房企业绩均发生了下滑，TOP10房企中仅有中海地产销售未出现下滑。

??从销售结构来看，2024年中海地产及附属公司合约销售金额达2453亿元，同比上升9%；而合联营及中海宏洋部分的合约销售金额达654亿元，同比下降22%。

??期内，中海地产及附属公司在香港及北上广深五个城市实现合约销售额1640.4亿元，占总合约销售的53%；其中在上海实现合约销售额704.5亿。从项目看，上海建国东路项目实现合约销售额387.3亿；上海领邸玖序/玖章项目实现合约销售额282.1亿；深圳中海深湾玖序项目实现合约销售额156.2亿。

??与此同时，中海地产加强了销售回款，2024年销售回款超过100亿的城市为北京、上海、广州及深圳四个一线城市，其中上海超过400亿元，北京超过200亿。

??02

??投资

??新增土储总价同比下降41%
北京权益地价高达342亿

??2024年中海地产（不包括中海宏洋）新增22幅地块，新增土地储备总建面416万平方米，同比减少了46%；新增土储总地价806亿，同比减少40%；权益地价696亿，新增购地金额行业第一，平均楼板价16059元/平米。此外中海宏洋新增土地储备119万平米，总地价52亿。2024年中海地产系列公司合计新增土储535万平方米，同比下降42%；总地价858亿元，同比下降41%；权益地价745亿。

??在业绩会上，中海地产行政总裁张智超表示，中海地产2025年的投资将保持稳中有进的态势，继续保持行业领先的投资强度，强聚焦一线和部分强二线城市，同时积极关注机会型城市，根据项目具体情况进行研判。

??从各城市新增土储的权益地价来看，中海地产（含中海宏洋）主要于北京、深圳、上海及杭州投资较多。其中，北京的权益地价高达342亿，占比46%。此外，深圳、上海、杭州的权益地价分别为101亿、69亿及45亿。

??截至2024年，中海地产（不含中海宏洋）拥有土地储备2877万平米（权益面积2543万平米），同比下降18%。中海宏洋拥有土地储备为1378万平方米（权益为1159万平方米），同比下降27%。中海地产系列公司合计拥有土地储备4255万平方米，同比下降21%。此外，期末中海地产的物业及其他存货、土地发展费用合计4602亿元，同比下降了7%。

??03 盈利

??净利润下降34%至178亿
合联营应占溢利下降60%

??2024年中海地产营业收入为1852亿元，同比下降9%；其中物业发展收入同比下降9%至1747亿元。从利润情况来看，毛利润同比下降20%至328亿元，毛利率同比下降了2.6个百分点至17.7%。净利润同比下降34%至178亿元，净利率同比下降3.7个百分点至9.61%。

??净利率下滑幅度高于毛利率，主要是因为期内投资物业的公允价值变动收益大幅减少，相比2023年收益48亿下降至收益4亿。

??值得注意的是，期内中海地产行政费用及财务费用均有所下降，但分销费用却在上涨，或是因为市场疲软，去化压力加大，增加了相应的销售佣金或渠道费等。2024年，中海地产的分销费用从2023年的42.6亿增长至45.2亿。

??近年来，不少房企都计提了存货跌价准备，中海地产由于主流城市、主流地段的投资策略，获取项目具有一定土地稀缺性，未有对库存物业进行过大额减值。但作为中海地产主要联营企业的中海宏洋，于2022年、2023年及2024年分别计提了27亿、15亿及7亿的存货跌价准备,净利润规模也逐年下滑明显。在此背景下，中海地产应占合联营企业的溢利也在逐年下降。2024年中海地产的应占合联营溢利6.49亿，同比下降了60%。

??04

??财务

??经营性现金净流入464.5亿
现金充裕且融资成本仅3.1%

??期内，中海地产销售回款为2219.3亿，其他经营回款为147亿，总经营回款为2366.3亿，同比上升2.1%。中海地产资本支出为1476.2亿，其中土地成本为954.1亿，建安支出为522.1亿，经营性现金净流入为464.5亿。融资方面，中海地产境内外融资864.6亿，提早或到期偿还债务1040.1亿，净偿还债务175.5亿。

??截止2024年底，中海地产持有银行结余及现金1242亿，同比上升18%，其中受规管的物业预售所得款为249.6亿元。与此同时，整体有息借贷继续压降，总有息负债为2415.6亿，同比下降6%；其中一年内到期的有息负债为285.9亿。

??报告期末，中海地产扣除受限制现金后的现金短债比为3.47，长短期债务比7.45。净负债率为29.22%，同比下降9个百分点；扣除预收账款后的资产负债率为48.22%，三条红线保持绿档。期内，中海地产加权平均融资成本为3.1%，融资成本处于行业最低区间。整体来看，中海地产财务指标依然十分稳健。

??2024年6月20日，三大国际评级机构之一的标普将中国海外发展的长期发行人信用评级从“BBB+”展望稳定上调至“A-”展望稳定，此外，中海获得惠誉A-、穆迪Baa2评级，中海也成为唯一双A国际信用评级的中国房企。

??05

??多元化

??年内新增9个商业物业
运营收入增长12%

??除住宅开发外，中海地产同时也深耕城市运领域，打造了以写字楼与购物中心为核心，长租公寓、酒店、物流及产业园、养老等为要素的不动产资产管理平台。

??2024年，中海地产的商业物业运营收入为71.3亿元，同比上升12%，其中写字楼租金收入为35.7亿元，购物中心租金收入为22.6亿元，长租公寓收入为2.7亿元，酒店及其他商业物业收入为10.3亿元

??年内，中海地产共新增9个商业物业投入运营，总建筑面积增加约30万平方米。此外，中海地产轻资产管理规模持续扩张，年内新获取深圳小梅沙大型文旅商业管理项目。截止2024年，中海地产已累计获取外部轻资产管理项目18个，先后于北京、广州、深圳、成都、苏州、佛山等高能级城市核心区域实现轻资产管理项目落地。