【贝壳研究院上半年TOP20房企中报点评】

??业绩表现：半年目标达成37%，下半年4000亿可售货值世茂信心充足

??2020年上半年世茂实现合同销售金额1104.8亿元，同比上升10.1%；实现签约面积629.8万平方米，同比增加13.3%；平均销售价格为17542元/㎡，同比下降2.8%。上半年实现回款890.4亿元，回款率约81%。按照全年销售目标3000亿元计算，上半年完成37%。

??下半年压力方面，世茂下半年剩余任务约1895亿元，较2019年下半年实际完成增加19%，小幅承压。下半年世茂可售资源达2206万平方米，可售货值约4000亿元，其中住宅产品占比79%，货值充裕结构健康，世茂对达成既定目标信心充足。

??财务水平：基本稳健，资本市场认可度提升，融资成本进一步下降

??盈利：上半年世茂实现营业收入645.5亿元，同比增长14.1%。其中商品房销售收入614.7亿元，同比增长15.5%。城市贡献前三位的是，温州、北京、郑州，分别贡献收入75.6亿、71.9亿、45.0亿。利润水平方面，上半年世茂综合毛利率为30.2%，较上年同期略有提升，长期稳定在这一水平。

??偿债：世茂上半年资产负债率为75.87%，较上年同期上升3.6%，保持行业均值以下的负债水平。截至上半年，世茂持有现金623.1亿元（不含受限制现金），较上年期末增长19.0%，其短债比为0.92，较上年期末0.83有所改善。净负债率为57.8%，较2019年末下降1.9个百分点，连续9年维持在60%以下较为健康的区间。在境内外评级机构获得“正面”评价，并于今年6月纳入恒生中国企业指数。也因其较为稳健的财务表现，在上半年境内境外分别创下世茂债券发行利率最低的新记录。在资本市场获国际基金领投，收获资本约69.5亿港元，为其防御外部系统性金融风险提供保障。

??土地策略：深耕核心城市群，保持多种渠道取地方式

??世茂做为2019年的“并购王”，在全国的城市和项目布局取得了显著成果，在土储策略上坚持深耕城市核心群，重点布局在具备较高经济发展水平及需求旺盛的一、二线及强三、四线城市。今年上半年除招拍挂外，通过合作、收购、城市更新等渠道获取新增土储1232万平方米，其中按土地价款一、二线及强三、四线城市占比达94%。上半年与合生在北京分钟寺项目的牵手，更使得在前期被冷落的北京区域得到补强。

??截至上半年，世茂累计土储8393万平方米，权益后平均土地成本约5279元/㎡，累计总货值约14500亿元，其中粤港澳大湾区土储货值约4080亿元。

??发展战略：世茂更名，开启多元化发展的新征程

??上半年世茂由原来“世茂房地产控股有限公司“更名为”世茂集团控股有限公司“持续优化多元化业务，并于今年正式启动“大飞机战略”，即以物业开发为核心主体，以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实双翼；以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展关键尾翼。

??上半年也在各多元板块取得一定的成绩，物管方面于今年5月世茂服务获得红杉资本与腾讯资本投资，分别为1.3亿美元及1.14亿美元，同时两家投资机构利用自身优势与资源助力世茂服务的效益提升和长远发展。酒店业务，布局核心城市，已开业自持酒店22家；联合资本方设立的“世茂喜达”品牌成功运作99家酒店，已有11家投入运营，88家在开业筹备中。商业运营业务，通过其控股子公司“上海世茂”进行开发运营，目前已进驻28个城市拥有51个商业项目，其中28个已开业。另，世茂成功获得首单武汉酒店抗疫资产支持专项计划（CMBS）人民币8.4亿元发行额度。多元化业务亦可在资本市场丰富世茂的融资渠道。

??融资新规影响：网传融资新规对财务稳健的世茂暂无影响

??结合世茂2020年中期财务数据，按照网传行业融资新规方式统计，第一项剔除预收款后的资产负债率，世茂2020年中期数据约为71%，略高于假定标准70%的阈值标准；第二项净负债率约为58%，低于100%的阈值标准；第三项新城当期短债比约为0.92倍，低于1倍的标准。如果网传规则为真，则世茂两项指标项超出阈值，有息负债规模年增速不得超过5%。由于世茂上半年尚有约520亿元的银行及金融机构融资额度未动用，可以充分补充其资金流动性，因此融资新规对资金潜力充足的世茂影响有限。