养老地产的突围之路

——撰稿：DTZ戴德梁行 黎庆文先生

随着社会对老人生活重视的呼声越来越高，养老地产的概念在中国地产界出现了好几年，但真正能建造出来的专业养老社区却寥寥无几，其大部分只是圈地的噱头，最多只是些普通地产项目，远不能达到社会所期待的、能满足老人颐养天年的养老社区。为什么这么大的市场基础仍不能刺激专业养老社区的发展？仍不能促进养老地产的迅速发展呢？中国是公认全球老年人口最多的国家，据联合国《世界人口统计》预测，至2015年中国60岁以上老人人口将达2亿。本文旨在分析养老地产发展的障碍，探索养老地产的突围之路。

技术的障碍

老人社区对软件服务要求非常高，而且十分专业，一般物业管理远不能达到该水平。国外往往把老人细分为三大类：活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人。三类老人的养老生活有不同的关注点，产生对硬件设计和软件服务不同的需求。比如活跃老人以“养”为主，低度照顾老人需要“养”+“护”，高度护理老人需要“护”+“医”。这三类老人的社区就涉及三个不同的主要专业服务领域：养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点，因此所做的产品最终还是停留在普通房地产的水平，达不到颐养天年的要求。

开发主体结构单一

除了那些由政府开发的物业外，市场上的物业均由房地产开发商进行开发建设，因为他们拥有其他企业没有的优势：拿地关系多、开发建设管理经验多、融资渠道多、有营销资源和经营管理经验，但房地产开发商缺乏上面所提的养生、护理和治疗等技术资源。而拥有养生、护理和治疗等技术资源的疗养机构、护理机构和医疗机构又缺乏房地产开发商的优势，做起物业开发力不从心。房地产开发商与专业机构合作的开发也罕有成功案例，原因是房地产开发商与专业机构的盈利模式大不相同：一个是追求短期套现，一个是追求长期服务获利。某国内超大型地产公司在上海与专业机构合作开发养

老地产，据闻推进不顺畅，双方磨合仍需时间。所以很多房地产型的养老社区最后是建成别墅社区，专业服务欠奉。当然这比规划成老年公寓卖掉，然后又没有专业服务提供，把老人晾在里面的结果好些。国外的老年社区一般业权不分散，因为分散后老人居住点不受控制，反而影响到专业服务的效率，最终让老人的权益受损。

开发模式不够吸引

如果要开发业权不分散的集体养老社区，目前政策法律下的开发商业模式不够吸引，妨碍了资本的进入。在国内的融资背景下，对于绝大部分国内开发商而言，不能滚动开发的项目就不是好项目，简单地看，就是几乎所有的商业项目都需要短期能变现的产品。对于资本价值来看，项目不能快速复制，资金不能快速滚动就没有资本价值。对于CEO来说，项目不能迅速产生营业额或利润就不是好项目。不幸的是，当前政策下国内集体养老社区三个方面的需求都不能满足。为什么国外养老社区却受开发商和投资商欢迎？关键是法律政策支持他们可以向老人收取高额入住资格费，在澳洲叫“进入债券”，在日本叫“一次性缴纳的住宿费和护工费”，这些“购买资格”的费用往往相当于该物业的市值。目前国内政策不支持这种收费，大多集中式的养老社区只收取小额的押金，并不能作为营业收入。所以当前集中式养老社区开发模式缺乏吸引力，急需创新和政策扶持来打造新的商业开发模式。

土地成本高，老人不能承受

土地价格高，税收重使养老社区的开发成本高企。即使国家政策支持收取“进入资格费”，可能也会因为太高昂而吓退消费相对保守的老人。在国外，政府通过优惠和直接补贴来最大限度的降低“进入资格费”的台阶。

政策的突破是启动养老地产快速发展的根本之路，因为它使养老地产投资符合国际资本价值准则。一旦一种项目的投资盈利模式符合国际资本价值准则，同时又有巨量的消费需求，那么她就像今天蓬勃的房地产市场一样，不但能吸引民间资金、公众资金，也能吸引国际基金大量进入。但中国国情也决定了政策突破的时间表和力度具有很大的不确定性，在没有政策大突破的情况下养老地产如何突破？

1) 地产资本跨界进入专业服务领域

正如上面所说，专业服务是养老地产必须配备的软件，但同时其服务体系和商业架构远不成熟，与地产开发的成熟度不能匹配。要使专业服务快速跟上地产的开发，地产资本跨界进入是最直接最有效的方法，同时专业服务也能通过长期收取服务费成为地产公司新的“产品线”。不同定位的养老地产

所对应的专业服务有所不同： 正如上面所说养生服务对应定位于活跃型老人的养老地产，由于活跃型老人与养生服务要求集聚性相对其他较低，所以可以适合分散产权销售的养老地产。护理服务和医疗服务对应定位于低度照顾或高度照顾老人的养老公寓，由于服务的集聚性要求该类的养老公寓不宜分散产权进行销售。

2)政策允许下的商业模式探索

会籍制度在高尔夫俱乐部、游艇会俱乐部、乡村俱乐部开发中广泛应用，因为她在资金筹措和建设运营起到很重要的作用，会籍制也可以在高端的养老地产中尝试，通过会籍费的筹措解决短期资金收入，同时增加营运收入。会籍费可设多个档次分别对应不同的权益： 比如钻石会员可享受单人套间床位，一般会籍享受一般的多人房床位。会籍没有年限，可以二手转让，具有流通价值。会籍等同于一种家庭对养老物业的投资，具有投资价值。这样将刺激会籍的销售。拥有会籍的家庭才能安排老人入住养老公寓，老人根据享受不同的专业服务另外支付月费。会籍费的定价相当于其对应使用的物业的价值。 另外“消费卡”是一次性预付消费金额，也可以一定程度上解决短期的资金筹措问题，只是金额不大，没有投资价值，而且与月费有所冲突。

3) 设计升级

目前国内的养老地产设计跟日本养老建筑设计比较，IT技术运用存有很大的提升空间。如日本的老人社区：真心香里园已成熟运用感应装置和交互装置技术。感应装置在老人定位、床上异常感应、洗手间异常感应起到明显作用；交互装置在远程诊断、外界联系、远程检测、老人娱乐显示出神奇的功效。在服务要求越来越高和专业人力成本愈来愈高的未来，IT技术在中国的运用非常有必要性。

归纳起来，养老地产(商品养老)面向的客群是能接受集体养老观念，同时家底丰厚的老人，集体养老接受度的高低受到文化水平、社会保障水平、儿女数目、身体状况等影响。总体而言，一线城市老人的文化水平较高，容易接受新观念，有稳定的医疗保障和退休保障，独生子女比例高，同时身家比较丰厚。可以判断他们接受集体养老的可能性相对更高。我国80年代开始实施独生子女制度，三十年后独生子女的父母大多已到退休年龄快要进入老人阶段，如能配合合理的开发商业模式和产品设计，高端集体养老地产将在一线城市率先爆发。

黎庆文 先生

DTZ戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事

2012年2月