控制房价与稳定发展房地产市场辩证关系探析

陈伯庚

自2005年3月开始的加强对房地产市场的宏观调控，今年已进入第8个年头了，围绕是控制房价还是稳定房市保经济增长也已摇摆过好几次，二者关系能否正确处理，已成为宏观调控成败的关键。在此深度博弈阶段，出现的所谓宏观调控“松动”之说，也与房市萎缩有关。本文试图就控制房价与稳定发展房市两大目标之间的关系，展开分析与探讨，期望对决策有所裨益。

一、房地产市场萎缩是否是宏观调控的成果

这是当前面临的且必须回答的首要问题，这一问题的提出源自房地产市场形势。

2012年2月20日据上海市统计局发布的数据称，2011年由于国家和地方采取了一系列政策措施，全市新建商品住宅平均销售价格每平方米13448元，比上年下降5.4%，如果剔除经济适用房和动拆迁安置房等保障性住房后的市场化新建商品住宅平均销售价格为每平方米21584元，比上年上涨2.8%。而同时则市场需求处于历史低位，2011年，全市商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8%，其中商品住宅1473.72万平方米，下降12.6%。全年商品房销售额2568.8万亿元，比上年下降13.2%，其中，商品住宅销售额1981.91亿元，下降17.3%。存量房交易面积更是持续下降。2011年上海市存量房交易面积1398.67万平方米，比上年下降28.9%，其中存量住宅1058.71万平方米，下降30.4%。今年1月，上海房企整体销售不佳，八成以上的上市房企销售面积回落，全国的情况特别是一线城市大致相似，北京2011年注销473家房企。

上述数据说明，2011年加强宏观调控的结果，房价虽有所下降，而住房销售面积却大幅下降，降幅高达10%-30%。这就不能不引起人们思考：房地产市场严重萎缩是宏观调控的成果吗？笔者的回答：不，决不是！这种绝然否定的回答是有充分根据的。

温家宝总理近期强调，房地产调控目标，一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。这两大目标缺一不可。