2012广州商品住宅市场年中报告

“微调引导，市场双底呈现；灵活微调，价稳巩固”

2012年上半年广州商品住宅成交面积303.6万m²，环比去年下半年上升近20%；成交均价为13826元/m²，比去年下半年上升1%。年初市场低谷以及传统淡季影响，推货速度明显放缓，但随着市场的逐步企稳回暖，开发商推货意愿增强，成交面积由2月份25.3万㎡逐步回升至5、6月份70万㎡以上的高位成交。

下半年政策微调向松，置业者心态平稳向好，预计成交回暖势头可保持。

整体市场：局部价格下调 成交走出底部

2012年上半年商品住宅供求表现与2011年上半年同期基本持平，整体价格平稳，整体成交逐步回暖趋势明显，尤其进去5、6月以后。2012年上半年成交面积为303.6万m²，与去年上半年同期持平，但环比去年下半年上升近20%。2012年上半年成交均价为13826元/m²，与去年上半年同期相比轻微上升5%，环比去年下半年上升1%。

市场走出底部，供需态势皆明显好转。年初市场低谷以及传统淡季影响，推货速度明显放缓，但随着市场的逐步企稳回暖，开发商推货意愿增强。成交面积由2月份25.3万㎡逐步回升至5、6月份70万㎡以上的高位成交。

就区域成交量而言，外围降价幅度大的区域成交保持好的成交量，中心区价格坚挺，同时成交量有不同程度的上升。半年以来，番禺、南沙价格都有超过10%的下调，拉动成交，保证了良好的成交量；花都价格相对稳定，成交环比略有下降；从化因为购房入户政策的取消，成交大幅下滑。

供应预测：下半年广州住宅货量新增供应充裕

据合富辉煌集团市场研究部监测统计，预计下半年新增供应约为3.33万套，与往年相比有明显的增加，处于近年来高位，中心六区新增供应更是有明显增大，约1.52万套。其中，中心区刚需中小户型及高端供应多，外围供应则以刚需及改善户型居多。

备注：

1、货量预测数据由合富辉煌集团市场研究部监测统计，主要通过实地调查楼盘的施工进度结合项目规划施工许可情况等综合统计，由于施工进度各发展商会根据市场变化及存量调整，下半年实际新增供应与按正常施工进度的预计量会有较大差异；

2、新货的统计时间为：2012年7月——2012年年底；

3、未推新货是已取得预售证但截止2012年7月仍未推出市场的新货。

预计不同产品销售表现分化。110m²以下的刚需产品在中心区和外围均有供应，上半年整体消化良好，预测在政策可能进一步想此类群体优惠的情况下，销售继续向好。110-140m²普通改善型产品则集中在外围，上半年消化速度慢，110-120m²产品可能销售乐观，120-140m²将是受限购政策影响最大的群体。140m²以上高端产品在中心区主力供应，上半年200m²以上的豪宅销售畅旺，预计地段优、资源佳的项目将继续热销。

走势预判：置业者心态平稳向好  成交前景乐观

预计下半年市场政策、供应、置业者心态等因素向积极方向继续转变。在政策方面，调控基调不变，微调向松，同时管理层对提价行为高度敏感，密切关注关注价格变化。而在供应方面，货量总量充裕，存货依旧非常大，另一方面，供应结构有差异，刚需产品仍是主流，中心和外围均有较多供应，高端大户型项目主要来自市区，普通改善型产品则在外围居多。至于置业者心态方面，置业者心态大多平稳向好，部分观望、预跌的心态已转变，主流认为政策持续调控。

虽然各项因素积极转好，但保持价格稳定是基本前提，“避免价格过快上涨”是政府调控的底线。在这样的前提下整体成交乐观，预计高过上半年成交量(303.6万㎡ )，但是受限购影响，普通改善型产品集中地外围区域，成交受到一定抑制。