2012下半年房地产形势预判

一、房地产开发投资预测

2012年上半年房地产开发投资名义增长16.6%，同比增速持续回落。房地产投资增幅的高位回落，与整体市场的全面调整密不可分。预计今年前三季度房地产投资累计达到5.08万亿元，同比增幅为15%。第三季度开发投资净增长2万亿，基本与第二季度持平。全年房地产开发投资预计维持在7.22万亿的预测水平上，同比增长12%。总体看，房地产开发投资能够保持双位数增长，但增速较去年有了明显放缓。

依据一：房地产市场短期回暖，但不会出现大范围持续性反转，开发企业投资依然谨慎。虽然二季度末房地产市场出现了久违的回暖，但这轮回暖是由前期积累的自住型购房需求带动和支撑的。限购政策不放松，决定了投资投机性购房需求依然被紧紧遏制。开发企业获得市场快速去化的窗口期比较短暂。在政策依然不明朗的情况下，企业投资积极性依然不高。

依据二：保障性安居工程、商业地产、旅游地产等推动开发投资增长。下半年保障性安居工程投资依然是房地产开发投资的重要组成部分。如果说上半年更加注重开工率的完成，下半年则更加侧重后续投资的跟进及相当规模保障房的完工，这就决定了下半年保障房投资规模要加大。另外，非住宅领域的商业地产、旅游地产依然是开发企业关注和投资的新兴领域，在开发投资总额总的占比将继续提高。

依据三：“稳增长”因素。下半年是我国落实“稳增长”的关键期，政治局会议强调了加大普通住房供应和消费，房地产市场的稳步发展包括投资的增长也是确保宏观经济“稳增长”的重要一环。

二、房地产开发资金来源预测

(一)房地产资金来源总额增10%左右

2012年上半年，受市场回暖因素影响，资金来源总额稳步增长，二季度同比增幅也一举扭转了此前三个季度下降的趋势。其中自筹资金和其他资金的贡献度最大。

虽然央行表示当前的货币宽松是定向宽松，房地产贷款依然受到限制，但随着货币政策逐步放开，特别是降息、降低存款准备金率等典型货币政策工具的运用，房地产资金的外部供应环境依然宽松，各类资金可以曲线进入房地产开发领域，从而开发企业的资金来源将有所改观。预计前三季度，房地产企业资金来源总量达到6.78万亿，同比增长9%。第三季度资金来源总量达到2.45万亿，达到近四个季度的新高。预计全年房地产资金来源总额达到9.2万亿，同比增长达到10%。

(二)资金来源结构中，自筹资金和其他资金占比将上升

2012年二季度资金来源结构中，国内贷款占比较一季度下滑了5个百分点，表面原因是国内贷款总量环比回落，本质原因是紧缩性调控政策依然对开发企业限制贷款，即货币政策定向放松，有保有压，房地产领域正是被“压”的对象。预计第三季度，国内贷款形势不会好转，但外部流动性宽松会促进自筹资金及其他资金来源的占比上升，总量同比也将保持正增长。

三、土地市场预测

(一)房地产土地供应总体表现为量跌价滞，保障性安居工程用地应保尽保

2012年上半年房地产用地供应量同比有所回落，地价涨幅逐季收窄，流标流拍宗地数量较大，总体上市场呈量跌价滞局面，景气度较低，处于盘整下行阶段。上半年房地产用地供应5.97万公顷，同比减少15%。其中，住房用地供应4.08万公顷，同比减少21.7%。

预计今年第三季度，房地产用地供应量价会略有回升，前三季度累计住房用地供应量在7万公顷左右，基本格局仍将保持平稳。全年住宅土地供应量12万公顷左右，同比下跌12%。

房地产企业购置土地面积一般为土地供应量的30%左右，预计全年开发企业购置面积总量在4亿平方米左右。保障房用地三季度将保持平稳增长，全年要完成700万套保障房开工任务，第四季度预计用地会有所增加，综合分析，前三季度保障房供地1.8万公顷，全年2.8万公顷，实现保障房用地的应保尽保。

由于下半年是国家“稳增长”的关键期，民间版“4万亿”投资计划已经悄然启动，工业仓储、交通等基础设施用地的占比将逐步上升。

(二)土地市场整体回调与高价地块涌现同时存在

2012年上半年开发企业土地购置面积为1.7亿平方米，同比回落了2成，土地市场整体回调明显，土地流标流拍现象增多。由于房地产紧缩调控政策不变，甚至有进一步加强的态势，开发企业拿地将更加谨慎，央企被要求配合中央政府“抑房价”，在高价地的获取方面受到一定的制约。

虽然目前一些地方出现了所谓的“地王”，但这类地块大都属于优质商务地块，属于稀缺地块，拍出高价实属正常。因此，“地王”的存在与大资金的投机炒作关系不大，也太可能引发全面的土地市场价格反弹。

下半年土地市场依然处于整体调整的状态，全年开发企业土地购置面积预计在4亿平方米左右，较去年有小幅回落。2012年保障房新开工量比2011年明显下降，开发商购置保障性住房用地总量减少。

(三)全国土地成交均价涨幅将继续收窄，全年涨幅3%左右

2012年上半年，地价总体平稳，同比增速持续放缓，重点区域住宅地价环比仍为负增长。前两个季度住宅地价环比增长率分别为-0.04%、0.13%，同比增长率分别为3.7%、1.77%。随着土地市场的继续调整，住宅地价下半年增幅继续回落，但全年整体增幅在3%左右。

四、房地产市场供给预测

(一)2012年第三季度商品房新开工面积环比回升，全年新开工面积下降5%

2012年上半年房屋新开工面积9.23亿平方米，同比下降7.1%，市场调整幅度超过普遍预期。下半年第三季度，房地产开发企业资金链状况将有所缓解，融资和回款速度加快，加上保障性安居工程的刚性任务，总的新开工面积将环比回升。但全年新开工数据依然维持同比回落5%左右的预期。

2012年上半年房屋竣工面积3.3亿平方米，同比增长20.7%，增速较一季度有回落。全年预计竣工面积在10亿平方米，同比增12%，增速进一步回落。

下半年开发企业将继续抓紧以价换量销售措施，把握销售窗口期，预计有两种做法，一是即将完工的项目尽快竣工销售，二是刚开工的项目适当延长施工周期。开发企业需要考虑的因素是，未来半年到一年依然是政策紧缩期，楼市的冬天还未过去，市场预期也不宜太乐观。企业保持健康现金流，依然是未来可持续生存的关键。

(二)住房供应结构以自住需求为导向

不久前召开的政治局工作会议，要求“增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求”。政策的落脚点是满足居民合理的自主性住房需求，这种需求可以是首套，也可以是第二套，但用途要求是自住。从居民的消费能力看，高端住宅也可能是自住需求，但比例不会太大。大部分自住需求应该是中小套型普通商品住宅及保障性安居工程。这是由居民收入结构和消费能力决定的，也是人多地少的国情决定的。

(三)商办类物业供应比例增大

从去年及上半年的新开工情况看，商办类物业的增幅明显高于住宅物业，按照一般施工周期，下半年或明年，商办类物业的竣工和实际市场供应量将明显增长，占总体市场供应的比例也相应增大。

五、房地产市场需求预测

(一)2012年商品房销售量预计持平或略低于去年水平

2012年上半年商品房成交量4亿平方米，同比下降10%。虽然上半年市场整体调整态势明显，但5-6月份的反弹显示了市场刚性需求的潜在动力。另外，限购政策效力的递减作用下，部分改善型需求甚至投资需求也能够再次进入到市场中，也助推了市场成交量和价格的回升。预计下半年商品房销售形势将延续回暖的态势，全年市场可能并不会太悲观，而是相对去年持平或略有回调。

主要影响因素：一是市场预期已经发生改变。在货币政策持续宽松，地方政府不断试探微调政策，与市场成交量的不断上升促成了市场向上发展的预期；二是“金九银十”房产传统销售旺季到来，下半年市场表现也不会太差；三是市场回暖可持续性和高度存局限性。回暖主要动力是自住型和改善型购房需求，大部分投资投机需求被阻挡，这就意味着销售量不会大规模井喷；四是中央要求“切实防止房价反弹”，控制房价必然会影响到成交量的扩大。

两方因素共同决定，今年整体楼市将会在相对理性、可控的状态下发展，整体成交量与去年持平或略低。

(二)货币政策继续宽松放大了市场回暖预期

预计下半年央行将下调存款准备金率2次左右，降息1次左右，货币政策继续沿宽松轨道推进。对于房地产市场，央行银监会表态要严格执行差别化住房信贷政策，即在限购限贷框架下，对首套购房需求要给予相应的信贷优惠，二套房相应提高贷款门槛。开发信贷方面，虽然国内贷款占企业资金来源的比重在上半年有所下降，但下半年情况将有所改观。综合看，从消费到开发，货币政策放松有利于市场回暖预期的增强。这也是将增加“金九银十”销售旺季的成色。

六、房地产市场价格预测

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(一)全国商品房价格触底，同比价格底部将在3季度左右出现，环比价格小幅反弹

2012年上半年末，70大中城市房价指数整体表现为同比持续下降，环比指数开始反弹。

由于下半年房地产企业库存压力开始减轻，企业销售资金回笼状况好转，整体市场有持续回暖的趋势，下半年整体价格走势是同比继续下降，最低幅度可能在第三季度末出现，全年综合指数出现3-4%的降幅。环比方面，下半年三季度可能维持小幅反弹的态势，但由于“控房价”政策因素的存在，房价环比一般也都维持在正负0.5%的范围内。

预计可能出台的新调控政策力度不会太大，对市场的影响力有限，房价盘整几个月后，快则四季度，慢则明年上半年，仍将进入振荡式的小幅上升通道。本轮市场调整过程中，房价最低迷的时点已经过去。

(二)一二线城市房价探底回升坚决，三线城市依然有下调空间

6月份，一、二线城市新建商品住宅价格环比增幅都出现了近8个月来首次正增长，在三类城市中，一线城市环比涨幅最大；而三线城市依然是负增长，但跌幅已经明显收窄，反应相对滞后。一线城市新建商品住宅价格同比综合指数依然最低，一线城市在探底过程中下降最为明显。总体而言，三类城市房价走势粘合、趋同。

下半年，一线城市房价在消费者买涨不买跌的情绪带动下，继续趋稳，回升。相对三线城市，一线和二线城市的房价更有需求支撑。三线城市依然在消化去年以来资金推动行情的价格负担，在下半年可能出台的房产税试点、异地限购等政策影响下，价格还有下跌空间。