16个月来存销比首次回落至合理区间

为了全面、客观、合理地反映主要城市新建商品住宅存量情况，本报告利用中国房地产决策咨询系统、国家统计局数据、相关城市房地产交易网站，全面分析和预测我国10个典型城市新建商品住宅存销现状和存销比变化情况。10个典型城市包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市，以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部二线城市。

一、新建商品住宅库存与供求：库存去化明显

1、库存去化效应明显

截至2012年8月底，10大典型城市新建商品住宅库存总量为5581万平方米，与去年同期相比增长11.71%，与上月相比下降1.22%。自2011年12月本轮库存周期的峰值后，10大典型城市总体库存量去化趋势明显。

2、月度新增供应小于成交的局面依然延续

8月份10大典型城市新建商品住宅月度新增供应量共计594万平方米，与去年同期持平，与上月相比下降7%。从最近几年来看，月度新增供应量呈现了一个明显的周期性。但未来2个月中新增供应量是否会走高，不确定性依然很大。

8月份，10大典型城市新建商品住宅成交量共计663万平方米，与去年同期相比上涨59%，与上月相比下降6.5%。“金九银十”阶段能否为萎缩低迷的状态带来新的增长点，仍需观望。

综合来看，8月份10大典型城市住宅月度新增供应量少于成交量。除2012年4月份以外，今年其余各月份的成交量均大于供应量，这给未来房价带来了上涨的压力。

3、库存量高位止涨

截至2012年8月底，一、二线10大城市新建商品住宅库存总量分别为2896、2685万平方米，与去年同期相比分别增长9.87%、13.77%，与上月相比分别下降0.12%、2.37%。两类城市库存量下降趋势均明显，但仍处于一个历史高位上。

4、新增供应量与交易量趋势一致

8月份，一、二线10大城市新建商品住宅月度新增供应量分别为353、241万平方米，与去年同期相比分别增长18%、-18%，与上月相比分别增长6%、-22%。二线城市供应开始出现萎缩，不过这种萎缩可能源于开发企业销售策略的调整以及为9、10两月销售高峰期的到来做准备。

8月份，一、二线10大城市新建商品住宅成交量分别为356、306万平方米，与去年同期相比分别增长58%、60%，与上月相比分别增长1.2%、-18.0%。虽然一线城市成交量继续保持微弱上涨格局，但在市场供应量增加的背景下，一线城市成交上涨动力不足已经有所显现。目前，市场是否能继续选择向上，要看今后两个月的成交情况。

综合来看，8月份，一线4大城市新建商品住宅月度新增供应量略低于市场成交量，两者之间的差距正不断缩小，供应量与成交量不断趋于平衡。二线6大城市新建商品住宅新增供求量也低于市场成交量。但相比一线城市，二线城市的供求差距相对较大。

二、新建商品住宅存销比：首次进入合理区间

8月份，10大典型城市新建商品住宅存销比为9.0，这是自2011年4月后，存销比首次进入“合理”区间(6-9)。按这一趋势来看，存销比将继续沿原有轨迹下滑。

8月份，10大城市都出现了存销比环比数据的下降。其中，北京首次进入合理区，深圳、广州、厦门是连续三个月位于合理区，而杭州与南昌存销比继续回落，现已处于偏小的区间。

三、存销比趋势下的房价与政策判断

16个月以来，10大典型城市新建商品住宅存销比首次进入合理区间。预计未来2个月内，存销比仍将沿原有轨迹演进。受“金九银十”的影响，各房产商将通过促销等方式来加大存货去化力度，因此，未来2个月内存销比回落的空间依然很大。无论是一线还是二线城市，库存去化效果将在接下来的两个月中继续保持，存销比回落的基调是明确、稳定的。

受存销比趋势影响，未来2个月内，房价上涨的压力依然存在。尽管部分开发商仍寄托于“金九银十”，但效果难以预料。由于楼市调控也未出现松动的迹象，楼市大涨的可能性微乎其微。总体来看，未来2个月内房价基本上是小幅微涨的趋势，仍会在一个较小空间中振荡上升。

未来政府楼市调控的政策基本是以微调为主。面对“稳增长”与“控房价”的难题，政府楼市调控仍会沿袭过去的思路。政府将以巩固过去楼市调控效果为主，但会对关键省份与城市进行督促与检查。另外，要稳定房价，当务之急就是要稳定政策与公众预期。房价的稳定是需要政策与预期的稳定来做支撑，因此政府楼市调控动作在未来不会太大，对稳定公众预期会有所顾及，从而熨平房价大起大落的局面，以期达到稳定市场的目的。

(本文来源：上海易居房地产研究院 综合研究中心)