“金九银十”的传统思维需要改变

北京中房研协技术服务有限公司 研究中心

“金九银十”是每年都绕不开的楼市话题，但与往年的规律性、确定性相比，今年 “金九银十”的不确定性在增加，业界也多了一些审视和反思。“金九银十”成立的标志是这两个月楼市销量和销售金额较平常月份有明显的增长；开发商推盘活跃、去化率高；居民购房踊跃，此前积累的购房需求在这两个月集中释放，甚至有临时性的激情购房。今年是否存在“金九银十”？如何看待“金九银十”现象和思维？

市场之所以一直有“金九银十”的说法，原因是市场传统的一种延续，或者是人们对市场表现规律的一种总结。简单讲，因为往年这两个月楼市比较活跃，所以也期望今年有那样的行情。但笔者需要提出的是，市场表现的规律性是以政策环境和市场环境基本稳定为前提条件的，如果这些基本条件发生了重大变化，所谓的市场的传统规律性也就很可能发生变化。政策环境出现明显变化必然导致市场规律的打破，甚至无规律可循。

对于今年“金九银十”的判断，应从楼市发展环境分析着手。

首先，市场缺乏连续反弹惯性，9月首周表现一般。国家统计局发布最新数据显示，今年1-8月商品房销售量同比下降4.1%，其中住宅销售面积下降4.8%；销售金额增长2.2%，其中住宅销售额增长2.3%。前8个月楼市总体表现可概括为“量缩价稳”。虽然上半年楼市反弹态势明显，特别是6月份销量较大，但7、8月份并没有持续这样的反弹，而是逐步归于理性。市场总体处于不温不火的状态中。9月首周(第36周)20重点城市住宅成交量环比下降14.9%，除第35周有小幅反弹外，最近6周总体处于逐周销量回落的状态。可见，楼市并未因“金九银十”传统热销季节的到来而出现亢奋状态。

其次，消费心理日趋成熟，首套及改善需求释放常态化。经过最近几年的政策调控，不但市场更加理性，消费者心理也更加成熟，网络的普及使得普通消费者也能对楼市政策和市场进行相对理性的判断。这直接导致消费者购房行为的常态化，而非季节化。楼市有“买涨不买跌”一说，但现在却有更多人在反周期操作，在市场低迷时入手，不乏在3-4月有抄底成功者。购房需求的均衡释放，也进一步降低了传统“金九银十”的购房需求量。

再次，银行取消首套利率优惠，购房信贷存在不确定性。近期，北京等地多家商业银行取消了85折利率优惠，而此前上海的部分商业银行也采取过类似措施。这集中反映了商业银行作为金融市场的经营者，对房地产市场的不乐观情绪。那么资金哪里去了呢？面对发改委推动的新一轮基建投资热潮，房地产投资依然受到抑制，银行资金更倾向于投向国家鼓励和支持的基建领域。在可贷资金依然有限的情况下，房地产开发和住房信贷资金就受到压缩。金融信贷再次从紧，也将影响楼市销售的预期。购房者还款成本上升，购房能力和意愿再次受到挑战。

第四，政策环境依旧未放松，市场受控是长期趋势。往年业界追捧的“金九银十”之所以成立，是因为在各种因素的共振下，购房情绪被充分调动，在有支付能力(低首付，低利率)和购买资格(无限购政策)的情况下，真实居住需求和投资性需求同时爆发导致的。但最近两年，国家出台了严格限购、限贷政策，购房资格只赋予了特定人群，施行了某种准入门槛，市场实质是受控受限的。在这种情况下，新增投资购房需求被大部分阻于楼市之外，原来进入楼市的投资需求，也在房产税试点征收的打压和影响下，手里的房子只能“出”不能“进”。

尽管现在货币超发是客观存在的，但增量货币进入楼市的管道被控制，楼市被投资资金大规模推动上涨的行情基本不会发生了。当然，不排除限购政策效力逐步衰退情况下，部分投资者能够获得购房资格，但这部分需求依然不能掀起太大的市场波澜。

最后，开发企业经历风雨，不再单纯看天吃饭。如果说调控前开发企业只要能拿到地，钱基本上可以赚到，那么现如今这样的好日子就不会有了。外有限购、限贷等政策调控，内有企业间的激烈竞争，开发企业比拼的是市场眼光、资金安全、发展战略，单纯靠天吃饭已经很难存活。“金九银十”对开发企业重要，但并非必不可少。在市场策略上，开发企业更加注重未来半年或一年政策和市场预期的研判，以此来决策拿地节奏及市场推盘量。更加注重现金流的健康和季节资金平衡。面对政策的不确定性及行业的逐渐边缘化，未来将更加考验开发企业的定价和经营策略，能否应时而变，也决定了开发企业的现金流和利润情况。

业界特别是开发企业应改变思路，政策和市场基本条件变化的情况下，传统的市场现象可能有变，“金九银十”在与不在都将变得正常，企业更应练就足够强的内功，而非把希望寄托在某个时段的热销上，才能获得持久稳定发展。单就今年的“金九银十”，综合上文所述，业界不应报太大希望，政策不放松、银行信贷收紧、刚性需求已经持续释放、投资需求进不来、后续政策储备等，这些因素足够压制所谓的市场暴涨。当然硬币的另一方面，市场没有暴涨，内在需求受控条件下可持续释放，市场暴跌的可能性也是不存在的。今年的“金九银十”可以预判为成色不足，也可以预期为市场平稳发展，量稳价平。

宏观经济的变化也直接影响了房地产市场的运行态势。

尽管中央政府态度依旧明确，继续通过系列项目审批和稳健的货币政策推动经济走出低谷，继续严格执行房地产调控政策。但受制于地方财政的困难，房地产调控政策严格执行表现突出的也仅有上海等少数城市。

第三季度，我国宏观经济各项指标预计总体不理想，加上近期频现的领土争端问题，整个社会对房价的关注度已有所减弱，成为相对次要的问题。因此，目前房地产调控政策难以加码，成为新政的真空期，市场的观望期。考虑到房地产投资累计同比增幅依然下滑和新开工量累计同比负增长的态势，中长期影响市场正常供求关系和房屋市场价格的非良性格局已形成。预计短期内宏观经济对我国房地产将会产生下列影响：

第一，消费者在住宅价格难以实现预期的“回归合理”和宏观经济继续走低的背景下，投资商品住宅依然被看好。只不过在限购政策下，买房冲动得不到有效释放。刚性需求和改善性需求是目前的主力消费需求。买房受阻或滞后，导致住房租赁价格继续有限度上升。

第二，企业将会充分利用这一调控政策间歇期，继续采取以价换量的策略，快速销售，回笼资金。部分大型房地产企业会趁机果断出手，补充土地储备。企业尽管对市场有所期待，但总体还是采取走一步看一步的策略态度。

第三，九、十两个月商品房，特别是商品住宅的销售量，可能会有一定程度好转，一些地方的价格也会出现小幅上升。但至多是好于前期而低于历史同期。二手存量房交易在市场前景不明朗的情况下，继续保持低位运行。

第四，地方政府会加快推地步伐，大力组织土地推介会，积极增加卖地收入，减轻地方债务负担，弥补基础设施投入缺口。只要高于起拍价，溢价率哪怕低一点，地方政府都能接受。小地块、总价低的地块、区位好的地块、商品住房比重大的地块将屡见不鲜。

第五，由于保障房建设总的指标已经下调，各地开发建设总体顺利，完成年度开工计划和竣工指标胜算在握。困扰的是，实际需求远低于供给数量。