欧洲杯足球网_欧洲杯开户app￥外围平台

??5月22日，克而瑞物管重磅发布了2025中国物业管理上市公司研究成果，涵盖了2025中国物业管理上市公司20强以及细分领域研究成果，以年度最重磅上市物企研究成果为行业树立了权威风向标。

【成果解读】

资本市场表现

行业调整仍在继续，国央企优势明显

??（一）板块指数：物业板块走势依旧弱于大盘，与地产板块同频共振，年内两次冲高回落

??2024年，国内外经济环境依然复杂多变，全球经济增长面临诸多挑战。物业行业内部也面临着结构调整和转型升级的迫切需求。企业需要进一步优化服务模式，提升运营效率，降低成本，以应对市场下行压力。

??资本市场上的相关指标也清晰反映了物业行业的困境。恒生物业服务及管理指数的持续下滑，5月，地产“5.17”政策出台，如同给市场注入一剂强心针，物业股跟随地产股一同反弹。10月，央行等多部门联合行动，为资本市场注入流动性，物业股平均股价顺势攀升。随着政策效应逐渐消散，股价再度回落，截至2024年末，恒生港股通物业服务及管理指数收于1690.56点，年内下跌5.8%，较恒生指数落后26个百分点，同期国证港股通内地房地产指数下跌7.6%。

??（二）股价走势：央国企反弹，民企降幅收窄

??从股价涨跌幅变动情况看来，自2021年下半年以来，物业板块持续低迷。2024年完整年内，63家上市物企平均股价涨跌幅为-0.35%（不含年内上市的经发物业和泓盈城市服务），降幅缩小。同时，物业板块整体走势有所分化，央国企背景物企表现更为突出。

??按企业属性来看，央国企背景物企的市场抗风险能力依然显著强于民营物企。年内民营物企平均股价涨跌幅为-10.7%，降幅较去年同期的-39.3%回升28.6个百分点；央国资背景物企平均股价涨跌幅为35.1%，降幅较去年同期的-8.7%回升43.8个百分点。整体而言，央国企背景物企凭借较强的资金实力和资源优势，在面对市场波动时更具抗压能力，尤其在下行周期中表现优于民营物企，股价反弹趋势明显。

??（三）股东回报：分红率、股息率创双高，投资价值凸显

??从股东回报角度来看，2024年上市物企加强分红和派息力度，分红率和股息率创“双高”，物企投资吸引力凸显。分红方面，年内29家企业进行了分红，分红总额约129.5亿元。平均分红率为91.3%（剔除1家归母净利润为负数的企业）。

??股息率是衡量企业每股派发的股息与股票价格之间的比率，反映了投资者持有企业股票所获得的股息收益。投资者可以通过股息率评估判断企业的分红政策稳定性、长期分红能力以及盈利能力。2024年年内27家进行派息的上市物企中66%以上企业股息率超过5%，其中润华服务最高，为21.68%。

??（四）估值：市盈率由去年9.7倍回升至约9.9倍，央国企背景企业市场认可度维持在高位

??从估值角度来看，2024年上市物企市盈率有所回升。截至2024年12月31日，上市物企市盈率均值约为9.9，与2023年年末的9.7相比上升了0.2。2022年受制于地产面的下行压力，物业股估值出现大幅下挫，一度降至历史最低值8.4倍。年末房地产政策回暖为物业股带来了一定的回调机会，于2023年4月达到年内最高位12.8倍，后因市场对物业行业的担忧以及经济环境的不确定性对估值形成压制，估值再度下滑。2024年，房地产市场政策环境有所好转，一系列支持性政策的出台为物业行业带来了积极影响，推动了物业股的估值修复。央国企背景企业市场认可度维持在高位。

??（五）市值：百亿以上企业数量增加1家至7家，企业市值比例呈“二八分布”，30亿以下企业数量占比75.8%

??从市值角度来看，截至2024年12月31日，市值在30亿以下的物企占比超76%。百亿市值以上的物企有6家，数量较2024年年初增加1家，百亿市值以上企业分别为华润万象生活、万物云、碧桂园服务、保利物业、中海物业、招商积余和绿城服务。

运营规模分析

分化加剧，格局稳定；增速下滑、市拓提质

??（一）营业收入：营收均值与中位数差距进一步扩大，企业分化持续加剧

??2024年63家上市物企营收总额2938.7亿元，同比增长4%。营业收入均值和中位数分别为46.65亿元和17.4亿元，同比增长4.0%和11.3%。均值和中位数的差异由2023年的29.22亿元增加至2024年的29.25亿元。

??在企业披露的业绩数据基础上，为进一步从企业规模、经营质量、成长潜力、资本市场表现及社会责任等维度研究企业，将上述样本企业以营收为标尺，划分四大梯队。其中，营收大于100亿元的9家企业为头部物企，50-100亿元的3家为大型物企，10-50亿元的29家为中型物企，小于10亿元的22家为小型物企。具体梯队划分及对应企业如下所示：

??企业方面，两极分化问题持续加剧，营收最多的碧桂园服务与营收最少的宋服务的差值已达117.7倍。即使以梯队划分，各梯队首尾落差也较高，头部、大型、中型及小型企业营收首尾落差值分别为3.4、1.2、4.5和3.9倍。

??（二）市场格局：企业梯队格局继续保持稳定，中小型企业梯队内竞争激烈

??从整体格局来看，企业梯队格局稳定，然而，梯队内竞争激烈，头部物企内部趋于稳定、中型和小型物企名次均有大幅变动。

??头部物企名次变动率为33.3%，TOP2企业发展稳定且与梯队内其余企业拉开了较大差距，华润万象生活、中海物业年内增长强劲，名次较去年有所提升。

??大型物企名次均未发生变动，去年跻身第二梯队的新诚悦服务今年停牌。

??中型物企名次变动率为72.4%，41%企业名次上升。其中，越秀服务、特发服务、金茂服务等央国资背景物企、新大正等专注非住赛道的物企以及滨江服务等注重区域深耕的物企名次提升。

??小型物企名次变动率为86.4%，六成企业名次保持持平或有所提升。

??（三）营收增速：整体营收增速同比下滑3.7个百分点至4.0%，大型物企第二年呈负增长

??2024年63家上市物企的营收总额由2021年的2263.9亿元增长至2024年的2938.7亿元。从增速走势来看，年内同比增长4.0%，较去年同期下滑3.7个百分点。

??分梯队来看，头部物企表现最佳，营收增速为5.7%，但从增长趋势来看并不容乐观，其增速同比下滑了4.1个百分点；大型物企对地产的依赖度相对较大，其营收增速为-0.2%，依然为负；中型和小型物企营收增速同比减少3.9和7.3个百分点至1.1%和2.4%。

??（四）在管规模：整体增速同比下滑6.1个百分点至6.3%，小型物企增速最快，头部物企增速下滑最猛

??2024年，整体经济环境依旧低迷，上市物企整体在管规模增量持续减少，增速再次放缓。具体来看，完整披露相关面积数据的53家上市物企的总在管面积由2021年的54.8亿㎡增长至2024年的76.6亿㎡，复合增长率为11.8%，年内同比增长6.3%，增速较去年同期下滑6.1个百分点。

??分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企在管面均值分别为5.9亿平方米、2.5亿平方米、7514万平方米和2241万平方米；增速分别为7.2%、2.0%、5.4%和7.6%，同比增速分别下滑7.5、2.2、0.4和5.7个百分点。

??（五）合约面积：拓展放缓，整体增速下滑3.0个百分点至2.0%

??2024年披露合约面积的45家上市物企总合约面积约72.3亿㎡，同比增长2.0%，增速较去年同期下滑3.0个百分点。

??分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企合约面积均值分别为7.7亿平方米、3.3亿平方米、1.1亿平方米和2929万平方米；增速分别为2.0%、3.8%、0.9%和4.2%，大型、小型物企增速同比分别下滑6.3、0.9个百分点，头部、中型物企增速同比分别提升4.5、1.5个百分点。

　　2024年，市场竞争激烈，上市物企合约面积增长放缓，41家上市物企合约在管比均值由2023年1.34倍下降至1.30倍。

??分梯队来看，大致呈企业规模越大，合约在管比越高的特征。头部、大型、中型和小型物企的合约在管比分别为1.34、1.42、1.33和1.29。

??（六）地产供给：地产关联方供应量将持续降低，关联方在管面积占比小幅下降至38.2%

??2024年，受到行业整体筑底调整、企业现金流压力等因素叠加影响，房企投资意愿、态度极为谨慎，处在近五年低点。投资额也“一降再降”。根据克而瑞地产研究数据，2024年百强房企拿地销售比仅0.17，与去年相比下降0.04，创近五年新低。但与11月末的0.16相比提升了0.01，市场“止跌回稳”下，最后一个月在规模化央国企带动下，拿地积极性略有回升。2024年百强房企操盘面积和新增土地面积分别约为2.2亿㎡和1.1亿㎡。

??年报数据来看，完整披露相关数据的31家上市物企来自关联方的在管面积占比同比增长0.23个百分点至38.56%。分梯队来看，头部物企、大型物企和小型物企关联方面积占比分别增加0.1个百分点、1个百分点、0.1个百分点至36.9%、26.0%和48.9%；中型物企关联方面积占比45.4%，与上年持平。

??（七）收并购：持续降温、更趋谨慎

??2024年，企业规模增长诉求持续降低，有质量的规模仍是关注重点，收并购数量及金额仍维持低位。据不完全统计，全年上市物企披露收购事项32起，累计披露交易金额36.37亿元。

??（八）市场拓展：第三方在管面积占比61.8%，主动清退外加上游企业“入场”，市拓竞争激烈

??2024年物企战略调整呈现“断舍离”与“精耕细作”双主线，头部企业通过退出低效资产、强化投拓能力构筑竞争壁垒，行业从规模红利转向管理红利。在竞争优质项目的同时，头部企业继续主动退出了大量过往在规模导向下所收购的低盈利或亏损的项目。如万物云全年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元，世茂服务退出6090万平方米、彩生活终止合约面积5860.8万平方米、中海物业退盘4450万平方米。

??从上市企业数据来看，32家披露完整数据的上市物企来自第三方的在管面积占比为61.8%，与去年同期62.2%基本持平。从企业角度看，中奥到家、雅生活服务、绿城服务占比高于80%。

运营质量分析

盈利能力承压，经营风险降低

??（一）盈利能力

??1.外部环境承压、资产减值持续，双利双率持续下降

??2024年物业行业持续向高质量方向迈进，又展现出诸多新变化与发展态势。63家上市物企毛利润均值8.84亿元，同比下降2.2%；净利润均值1.9亿元，同比下降19.7%。头部、大型、中型和小型物企毛利润和净利润均值分别为37.9亿元、14.8亿元、5.0亿元、1.4亿元和10.6亿元、-0.2亿元、0.9亿元、0.2亿元。

??2024年物业费降价、人力成本持续上升，63家上市物企平均毛利率19.0%，同比下降1.2个百分点；毛利率下滑叠加资产减值等导致净利率同比下降1.2个百分点至4.2%。头部、大型、中型和小型物企平均毛利率和平均净利率分别为18.0%、20.5%、20.6%、22.3%和5.0%、-0.3%、3.8%、3.4%。

??2.资产减值计提增速较去年的10.0%收窄至2.8%

??受商誉及其他无形资产、金融及合同资产减值影响，2024年41家上市物企资产减值计提均值为2.93亿元，同比下降2.8%，较去年同期的10.0%增幅大幅缩窄。头部、大型、中型和小型物企资产减值计提均值分别为12.1亿元、5.9亿元、1.3亿元和0.3亿元，其中头部、大型物企分别增长28.0%、11.1%，中型、小型物企分别减少44.2%和14.1%。

??（二）经营风险

??1.物企资产负债率整体平稳，仅头部物企略有下降

??2024年59家上市物企资产负债率整体平稳，与2023年水平基本持平。物企以轻资产业务发展为主，2024年年内物企收并购更趋谨慎，数字化投入、城市服务等业务发展趋于平稳，对企业造成波动的大笔支出有限。

??2024年59家上市物企资产负债率均值50.86%，较去年同期提升1.12个百分点。

??2024年头部、大型、中型和小型物企资产负债率均值分别为52.3%、43.4%、48.1%、54.5%。其中头部物企较2023年下降了1.2个百分点，大型、中型和小型物企则分别提升了0.9、1.4和1.7个百分点。

??2.应收账款与上年持平，头部物企应收账款周转天数下降至100天

??2024年地产对关联物企带来的影响仍在延续，前介业务、案场服务以及车位代销等传统关联业务规模减少，相关费用延期支付、物业费拖欠等状况正在逐渐缓解，应收账款与上年持平，头部企业通过策略调整实现逆势优化。例如，碧桂园服务通过"三缴一流"策略（收缴、追缴、预缴、现金流管理）有效缓解资金压力。63家上市物企应收账款总额2021年至2023年分别为617.5亿元、623.8亿元、922.7亿元和960亿元；2024年63家上市物企应收账款总额为960.5亿元，应收账款总额与上年基本持平，同比微增0.1%。

??分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企应收账款均值分别为61.4亿元、30.9亿元、8.8亿元和2.7亿元；头部物企应收账款周转天数下降1.0%至100.0天，大型、中型和小型物企分别上升0.2%、2.7%、4.5%至159.2天、133.1天、140.8天。

??3.现金流承压，现金及现金等价物同比下降6.9%至1137.3亿元

??2024年60家上市物企现金及现金等价物总额下降至1137.3亿元，同比下降6.9% ，增速较去年同期下降17.6个百分点；

??分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企现金及现金等价物均值分别为77.2亿元、29.4亿元、11.4亿元和2.7亿元；增速分别为-1.8%、-12.9%、-16.4%和-0.6%，头部、大型、小型物业增速分别下降14.1、43.8、15.2和9.9个百分点。

??（三）经营效率

??1.人员精简，人均在管面积、人均营收分别增长至8536㎡/人、26.7万元/人，资产减值影响，人均净利润下降至1.1万元/人

??近年来，营收增长乏力，营业成本持续走高，加之受地产关联方的流动性危机和市场下行影响，物业企业也不得不过起缩衣节食的日子。年内，上市物企强化企业内部管控，全方位降低成本，最直接有效的员工成本自然难逃“动刀”。

??从数据上看，上市物企中有59家完整披露了近年的雇员人数相关数据，其中29家物企出现了不同程度的减员，占比超四成，总减员人数近4万人。减员比例最大的是时代邻里，下降比例约29.02%。

??受此影响，2024年企业员工总数增速大幅度放缓，企业的人均管理面积突破8536㎡/人。完整披露相关数据的51家上市物企2022-2024年人均管理面积分别6957.74㎡、7803.22㎡和8536.7㎡，2024年，年内同比增长9.4% ，较去年同期的12.2%下降了2.8个百分点。

　　2024年61家上市物企人均净利润下降至1.1万元，同比下降15.1%，较去年同期的17.9%下降了33个百分点。

　　2024年61家上市物企人均营收提升至26.7万元，同比增长6.6%，较去年同期的7.1%下降了0.5个百分点。

??2.聚焦高能级城市，单城市项目密度较去年提升

??2024年，上市物企持续推进城市深耕战略，加码布局重点区域和城市，提高其在重点区域的市场占有率以实现品牌效应和运营效益的双重提升。2024年披露布局城市数量的23家上市物企单城市在管面积均值为151.2万㎡，较去年同期的145.9万㎡同比增长3.6%。

??但大部分企业单城市在管面积依旧较低，仅有8家物企单城市项目密度超过均值。

??（四）管理能效

??2024年，上市物企通过技能培训、团队打造、科技发展等方式精简人员、提高工作效率，提升管理效能。据统计，2024年62家上市物企整体管理费率（管理费用在总营业收入中的占比）为9.2%，较去年同期下降0.5个百分点。

??从企业做法来看，管理效能的提升一方面来自于软硬件的应用，例如中海物业通过软硬机器人应用及停车场无人值守等改造，提升服务效率超30%，在低碳节能效率达到50%以上；招商积余开展线上线下交叉检查和客户监管相结合的管控模式，进行业务流程再造，实现内外闭环，巡检效率提升26%；华润万象生活试点停车管理平台，取消纯车行岗人员，缴费效率提升100%。另一方面，敏捷团队的打造、成本的集约化管理等也是企业降低运营成本，提升经营效率的重要方式。

增长曲线分析

基础服务占比增加，非居多元赛道并进

??（一）基础物管服务：收入占比提升至67.8%，大型企业基本盘占比最高

??2024年44家上市物管企业基础物管服务营收总额1720.3亿元，同比增长3.6%。企业主动聚焦基础服务主业，年内该占比为67.8%，同比提升1.7个百分点。

??头部、大型、中型和小型物企基础物管服务收入均值分别为143.6亿元、53.8亿元、15.3亿元和5.0亿元，占各梯队营收的比重分别为66.5%、78.5%、66.7%和77.6%，同比分别提升0.8、5.3、2.8和9.3个百分点。

??（二）社区增值服务：收入占比11.9%，基本稳定，各家仍在积极探索

??1．营收总额约295.42亿元，收入占比基本稳定

??2024年42家上市物企社区增值服务营收总额295.42亿元，同比下降4.3%，占营收的比重为11.8%，同比下降1.0个百分点。从企业表现来看其中，社区增值服务营收排名前五的企业分别为：碧桂园服务、绿城服务、保利物业、恒大物业和万物云，对应社区增值服务收入分别为41.9亿元、33.7亿元、27.1亿元、21.7亿元和16.8亿元。

??分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企社区增值服务收入均值分别为22.9亿元、8.4亿元、3.8亿元和0.8亿元，占各梯队营收的比重分别为10.6%、11.6%、16.2%和12.2%，同比分别下降1.1、1.0、0.7和0.3个百分点。

??2.社区增值服务平均毛利率下降2.1个百分点至33.4%

??2024年完整披露相关数据的34家上市物企社区增值服务平均毛利率为33.4%，同比下降2.1个百分点。一方面，上市物企社区增值服务收入增长受限，但固定成本难以降低，部分业务的获客成本还在上升，导致盈利能力进一步收窄。另一方面，社区增值服务中毛利率相对较高的社区传媒、租售类业务收入增长受限，而毛利率相对较低的社区零售、硬装类业务收入占比上升，结构性拉低了平均毛利率。

??从企业表现来看，2024年有6家企业社区增值服务毛利率高于40%，其中佳兆业美好、金科服务、金茂服务位列前三，佳兆业美好低毛利业务贡献减少，其社区增值服务毛利率提升5.1个百分点至61.8%。金茂服务毛利率高主要是由于车位管理服务、空间资源服务等高利润率业务收入增加。

??3.社区增值服务坪效小幅回落，平均坪效跌至5.9元/㎡

??社区增值服务是物企提升单盘创收能力的重要抓手，在存量时代的竞争中对物企发展起到重要作用。2024年，22家上市物企社区增值服务平均坪效为5.9元/平方米，较2023年6.85元/平方米下降了0.95元/平方米。

??其中，7家上市物企社区增值服务“坪效”超过10元/平方米，较去年增加2家，祈福生活服务高达31.9元/平方米。其主营业务是提供由物业管理服务、零售服务、校外培训服务、资讯科技服务及配套生活服务五大业务组成的多元化服务组合，增值服务占比较大。

??4.细分赛道普遍收缩调整，多元探索持续

??2024年，在物业管理行业高质量发展的大背景下，物业企业更加聚焦基础物业服务主业发展，社区增值服务等细分赛道业务增长乏力，但部分企业仍在积极探索。

??租售服务：受持续低迷的房地产市场环境影响，租售业务进展受阻，一手房代理收入显著下滑。与此同时，“去地产化”成为众多上市物企的共同选择，2024年，13家上市物企租售服务收入总额达34.7亿元，同比上升3.7%。其中，万物云二手房经纪业务朴邻实现收入8.2亿元，同比增长101%，总交易额突破人民币210亿元，人效达到140万/人/月，优于头部中介的90万/人/月。

??美居服务：2024年，9家上市物企美居服务收入总额达16.2亿元，同比减少21.3%。但部分企业仍在持续探索，如，2024年万物云签订5358单局改合同，较2022年增长106.6%，客户满意度连续三年超过95%；滨江优居得益于市场对滨江集中式硬装服务的认可，业务规模同比增长76.7%，企业同时积极拓展软装定制、生活家配套服务、高端低密整装住宅装修及二手住宅装修业务需求。

??到家服务：到家服务是社区增值服务的优质赛道，相较于家政服务企业，物业企业在获取客源、降低服务成本等方面存在天然竞争优势。2024年，5家上市物企到家服务收入总额17.9亿元，同比下降3%；其中，华润万象生活采用“一呼管家”自营模式，业务触客率超50%，销售转化率超5%，多次卡销售转率超8%，其到家服务实现营收3.76亿元，同比增长28.3%。中海物业则实施“线上平台+线下门店”的模式，开设超30家生活服务馆，打造一站式到家服务圈。

??社区零售服务：社区零售作为“贯穿项目管理全生命周期”的高频低利业务，其核心价值在于提升平台活跃度、增强用户黏性，并为其他增值服务（如家政、美居）提供流量入口。2024年，10家上市物企社区零售服务收入总额达52亿元，同比增长24.8%。华润万象生活，整合全国供应链共享平台，“润物直选”收入达到2.3亿元，增长18.7%；碧桂园服务2024年将家装服务纳入本地生活服务类目，收入由2023年17.05亿元增至2024年21.88亿元，增幅约54.9%。祈福生活服务依靠入口、零租金成本（自有物业）优势，与业主形成天然信任感降低获客成本，线上线下联动，通过“祈福生活APP”将物业服务与零售消费积分打通，私域2024年“祈福生活APP”注册用户达23万（占业主家庭数90%），线上零售订单占比从15%跃升至32%，嵌入“物业缴费赠零售券”功能，关联消费转化率高达45%。

??空间运营服务：2024年，23家上市物企空间运营服务收入总额达39亿元，同比下降10.2%；仅8家企业该业务实现增长，其中鑫苑服务该业务同比增长114.5%；招商积余招小柜新增柜机1,200+充电桩新增接入5,700+台。

??（三）非居业务：多元赛道并进，发展潜力强劲

??1.商业/办公运营服务：经营表现各异，盈利能力保持在较高水平

??近年来，受利润增长目标驱动，多家物业服务企业加速布局高附加值的商业运营与办公运营赛道，通过资源整合与模式创新，积极开拓多元化盈利增长点。在商业运营领域，企业深度融合物业管理与商业经营，打造“商业物管 + 商业运营一体化”服务模式；而在办公运营赛道，企业则聚焦写字楼、科创园区等办公场景，构建全链条服务体系，致力于提升资产价值与运营效益，为企业发展注入新动能。2024年，22家上市物企商业/办公运营服务收入达339.47亿元，同比增长6.1%；

　　2024年，万物云商写服务收入115.4亿元，位居榜首，增速达到5.0%，其服务边界深入到写字楼及商业综合体资产的全生命周期管理，在传统的物业服务之外提供ESG咨询和建设、能源、资产管理等服务，构建多元化服务能力，同时利用蝶城+社商的模式，依托超6万高粘性用户底盘实现从物业服务向资产管理的升维；华润万象生活则通过加强购物中心专业化管理，以标杆建设为抓手提升全链条竞争力，写字楼深化“租赁+运营+物业”一体化能力，进一步提升品牌影响力，收入同比增长21%；

??2.公建及城市服务：营收增速保持稳定

??公建及城市服务市场容量超万亿，近年来，随着此类需求不断释放，万物云、保利物业、招商积余等上市物企极速布局。2024年，19家上市物企公建及城市服务收入达194.51亿元，整体与2023年基本持平。

??其中，华润万象生活城市空间服务收入为18.21亿元，同比增长36%，增速最快。通过温州“龙港模式”，串联古镇商业、城乡环卫一体化、政务中心管理补齐“新型城镇化”全域运营版图，获取公园河道、产业园、场馆及城市全域运营等一批示范项目形成多个类别的专属化服务体系，实现快速发展；

??碧桂园服务城市服务年收入为41.68亿，为更好地管控现金流2024年退出多个环卫项目，收入同比下降15%，未来将由“市政环卫服务”延伸向“环境综合服务”以实现高质量发展。

??保利物业公共服务收入为29.43亿元，同比增长12%，其依托“全域飞轮”模式，根据不同场景叠加定制化内容，形成多个类别的专属化服务体系，在多个城市成功实施了基层社会治理的创新实践，得到了政府和社会的高度认可，同时以此为基础成功拓展55个超千万级项目，实现了由物业服务向综合运营服务进阶。

??经发物业在管公共面积增加，2024年达到99个，增幅达到27%，实现快速增长。

??3.设施管理服务：未形成规模化发展，现阶段仅有头部物企大力拓展

??在多元业务的探索中，部分上市物企也尝试延伸服务内容至涵盖空间管理、能耗管理、环境管理、综合服务等方面的设施全生命周期解决方案中，通过提升项目管理效率，为企业客户创造最大价值。当前设施管理（FM）市场主要由头部上市物企主导，例如万物云、招商积余、卓越商企服务等通过战略合作和技术投入抢占先机。万物云2024年中标腾讯企鹅岛和华为青浦练秋湖项目，合同金额超5亿元，成为国内最大设施管理外包案例。体系认证正逐渐成为服务优质甲方的必要条件。公开资料显示，参与华为项目招标的供应商需要通过ISO 41001设施管理体系认证。为了服务这类优质客户，头部企业如万物梁行、保利物业、招商积余和融创服务等均已获得了该证书。

社会责任分析

大力稳岗就业显成效，积极探索可持续发展

??（一）纳税总额：62家上市物企纳税总额约65.2亿元，头部物企贡献税收总额近七成

??物业服务企业积极承担纳税义务。2024年，62家上市物企纳税总额约65.2亿元纳税，均值约1.14亿元。其中，头部物企纳税额占66.9%；大型物企纳税额占比同比3.7%；中型物企纳税额占22.3%，小型物企纳税额7.0%。

??（二）吸纳就业人数：吸纳就业人数基本保持稳定，四成上市物企容纳近九成人员

??作为劳动密集型行业，物业服务企业一直是落实稳就业的重要力量之一。2024年，披露相关数据的54家上市物企共吸纳就业人数103.5万人，同比下降2.9%；平均每家企业吸纳就业人数约19170人。企业员工总数超过万人的企业有22家，占总人数的比重为88.2%。

??（三）ESG管理：加强探索ESG管理，推动行业可持续发展

??物业服务ESG管理是指物业服务企业在运营过程中，将 ESG 理念融入到各个环节，以实现可持续发展的管理模式。

??在环境（E）方面，大多数上市物业公司积极践行绿色发展理念，通过各自独特的方式推动节能减排与可持续发展。不仅体现了企业对环境保护的责任担当，也为行业树立了良好的榜样，展现了绿色服务在提升能源效率、降低碳排放等方面的重要价值和潜力。均重视节能减排和绿色运营，普遍实施了能源管理系统，推广使用节能设备和技术，如LED照明、智能温控系统等，以降低能耗和碳排放。

??在社会（S）方面，上市物业企业其核心举措可归纳为人才梯队建设与社区治理创新两大方向，结合党建引领和多方共治模式，构建了可持续的社会价值生态。

??在治理（G）方面，上市物业公司在公司治理结构上普遍遵循高标准，强化董事会独立性，提高透明度和信息披露质量。上市物企普遍建立以股东会、董事会、监事会和经理层为核心的治理架构。

??尽管近年来上市物业公司在ESG管理领域取得阶段性成果，但仍面临多重挑战：环境层面，碳减排、能耗优化等目标的量化标准与实施路径尚未形成统一体系，部分企业缺乏可落地的技术方案与资源配置；社会维度，公益活动、社区服务等社会责任项目的长效运营机制尚不完善，对项目社会价值与影响力的科学评估体系仍处于探索阶段；公司治理方面，投资者、员工、业主等利益相关方的深度参与渠道不足，协同治理机制有待健全。

??小结

??2024年，物业管理行业在宏观经济环境、房地产市场变化及消费者需求升级等多重因素的影响下，继续展现其韧性与活力，但整体增速放缓。尽管如此，行业仍面临诸多发展机遇，如政策支持、科技赋能和服务创新等。未来，物业服务企业应加强风险管理，深化服务创新，推进数字化转型，强化人才培养，优化资本结构，提升ESG绩效，并加强行业合作。通过这些措施，企业不仅可以提高自身的竞争力，实现可持续发展，还可以为社会创造更大的价值，推动整个行业的健康发展。