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??“二手房杀价太狠了。购房人往往照着原价的20%来砍价。”上海的一位资深房产经纪人张洪超告诉中国房地产报记者，国庆期间，看房人数明显增加，但热度仅仅维持了不到两周时间，同时，二手房市场的价格博弈也越来越激烈。

??自今年9月上海实施楼市新政以来，市场出现了新的局面，一方面政策带来的利好让9月份的一二手房交易量掀起一波成交小高峰，但上海楼市在10月份似乎回归了平淡，目前仅有高端改善类还保持相对较强的购买力，刚需和置换类需求的交易已经回归常态。

??另一方面，新房市场呈现出持续的分化态势。从区域分布、价格水平、到产品类型，无不体现出市场的多元化和复杂性。首先是中心城区，从区域分布来看，新房市场呈现出明显的地域性特征：浦东新区、黄浦区、静安区等市中心区域的新房市场整体销售势头不俗，远离市中心的郊区项目则面临更大的销售压力。但同为市中心项目也有分化情况，除了一些核心区域的项目依旧热销外，其他项目开始出现续销和启动中介分销的情况。

??在业内人士看来，9月1日出台楼市新政之后，政策热度时间短、客户冷静速度快，并没有交出令人满意的答卷，记者多方走访调查发现，新政落地后真实的市场情况远比想象中复杂。

??二手房市场深度博弈

??买卖双方心态不一

??10月17日，上海优化住房公积金贷款套数认定标准，成为全国首个实行公积金“认房不认贷”的一线城市。新标准规定，无房、在全国无公积金贷款或首次公积金贷款已结清的，可以认定为首套住房。同时，在上海已有一套房、符合改善型认定条件，在全国无公积金贷款或首次公积金贷款已结清的，认定为第二套改善型住房。

??叠加之前9月1日开始执行的商业贷款“认房不认贷”政策，上海已连续出台多项刺激楼市的政策，随之而来的是成交立竿见影的回暖，中指研究院数据显示，9月上海二手商品房成交17498套，日均583套，环比增长12.8%。

??不过，多名从事二手房交易的经纪人对中国房地产报记者表示，新政带来的市场热度并未持续多久。预期中的国庆长假成交高峰并没有到来。

??这个国庆长假，中原地产联洋店董（该公司“合伙人制度”下的职位,类似于店长）鹿华帅难得休息了3天，他告诉记者，“黄金周”前几日，店里除了安排必要的值班人员，其他经纪人都进行了轮休，“感觉大家都出去旅游了，来看房的客人很少。”

??不止是鹿华帅的门店，所有经纪人几乎都有类似的感觉，客户变少了。

??上海链家数据显示，在政策放开的首个周末，链家门店的带看量增长30%以上。9月1日至10日，上海商品房的成交套数是一线城市中最多的，达到3761套，但相比上一个10天成交周期，仍然下降了约4成。

??认房不认贷政策执行的第一周，上海二手房市场的门店来访量和交易量确实有明显上升，但热度并未持续多久。中原地产数据显示，10月1日至10月6日，受“十一”长假影响，上海二手房每天的成交量均在100套以下。

??“当下卖房，只有降价一条路可走”。

??中原地产新华路店董张洪超向记者表示，“我一直提醒业主，想卖掉房子，必须要降价才行，要么索性撤牌不卖。”

??以一套位于镇宁路华山路的东方剑桥小区的某房源为例，张洪超介绍，从年初至今，该房源已经累计降价1000万元，降幅达25%。业主表示，如果诚心购买，价格还可以谈。

??二手房成交难，已经成为买卖双方以及中介们的共识。

??中原地产浦东森兰店董宋沪雄向中房报记者表示，相比新政落地之前，购房人下手更为果断。

??购房人张女士此前已经看了大半年的房子，她告诉记者，自己关注的小区价格在逐渐下降，9月初，随着新政出台，张女士觉得价格已经差不多了，便决定出手。最终，张女士选择了一套总价500多万元、90平方米的两居室，而该价格相较于年初，便宜了近50万元。

??类似张女士这样的购房人不在少数，还有一部分购房人选择继续持币观望。与此同时，购房人的心态也有了变化。

??中原锦绣华城店董汪鹏告诉记者，“看着房价一直在跌，购房客觉得现在买了就亏，许多原本想出手的客户也不买了。”

??买涨不买跌，是普遍心态。以汪鹏所在的锦绣华城片区为例，9月份第二周，他的门店就成交了4套房源，但截至10月份第三周，他的门店10月份只成交了1套房源。

??中原地产联洋店董鹿华帅认为，现在是购买二手房捡漏的好机会。

??他举了个例子，位于联洋碧云社区的一套188平方米的大平层，今年3月份市场价格在2000万元左右，还不议价，但现在这套房源1600万元就能拿下，累计降幅达25%，用中介的话说“买到就赚到，是大漏”。

??相较之下，卖家的心态没有太大变化，一部分卖家愿意通过降价来配合成交。不过，也有许多业主开始选择直接“躺平”，索性撤牌由售改租。

??“看房客多了，但依然没有转换为实际成交，大家都知道楼市出了政策，但总觉得还没有到底。”张洪超告诉记者，从整个国庆黄金周期间的市场表现看，虽然带看量有明显增加，平均每天都有5至10组，但没有转换为实际成交。

??显然，买卖双方还在彼此的试探中博弈。

??新房市场分化严重

??热门板块依靠中介拓客

??新房市场则呈现另外一番景象，自上海实施“认房不认贷”政策后，许多新房的认购热度略有上升。

??基于“认房不认贷”等利好政策的落地，上海中原地产数据显示，8月28日至9月3日，上海新房成交面积27.71万平方米，环比增加113.98%；9月4日至9月10日，新房成交仅5.66万平方米，环比减少近80%；新政后的第三周，成立面积环比再次增加了53%。

??今年9月，上海新建商品住宅成交面积77.9万平方米，环比增加39.6%。

??9月25日，上海徐汇区“红盘”云锦东方三期二批次正式开售，105套房源在摇号至244号左右时便全部售罄，单套成交最高总价9618万元。值得留意的是，该项目入围分数高达118.32分，是上海市实行积分制度以来首个“满分盘”。

??紧接着，位于上海内环内的新房项目海玥黄浦源开启认筹，在售均价14万元/平方米，基本清盘，所剩大多为高区单价17万元/平方米的大平层户型。项目在认购期间虽未触发积分限售，但仍需要以2.5：1的比例进行摇号选房。

??此外，其他等待取证认筹的新天地中海顺昌玖里、北外滩弘安里、老西门露香园、董家渡绿城外滩兰庭、徐汇滨江启元、汇元玺、陆家嘴滨江凯旋门等项目依然人气高涨。任何风吹草动的信息，都有高端买家的关注。

??尽管有前述热门项目仍然保持着高销售热度，但也有一部分项目的开盘销售较为平淡。多名案场销售向记者表示，现在的新房销售积分要求也不高了，也没有之前那么火爆了。

??以上海内环内静安区某板块项目为例，今年10月份起，该项目因为蓄客不足，开始向中介寻求帮助。此前，该项目两次开盘均触发了积分限售。

??上海市区内环内杨浦区稀缺地块的某项目，单价12.1万元/平方米，今年前两次开盘的去化率不足80%，如今，项目第三次开盘伊始便启动了中介分销。

??其他如宝山、梅陇等质素不高的板块已经纷纷启动中介分销。除了启动分销，市区内的一些新盘也开启了降价促销，但受政策限价因素的影响，开发商只能通过送车位券等方式来进行打折促销。中环内某项目甚至通过“小定锁房源”的办法来吸引客户，即购房人只要花3万元，就能锁定一套房源，后续不要了可以直接退款。

??对此，一位品牌房企的营销负责人向记者表示，这主要是二手房置换周期过慢，拖沓了新增客户入市的节奏。同时，由于新房集中供应的关系，四季度许多项目新盘扎堆上市，叠加房企回款指标压力，导致项目销售压力有所加剧。

??即便房企用尽各种营销手段，一些区位不佳的项目销售依旧没有明显起色。

??种种迹象表明，上海核心板块已经出现了分化现象。一边是热门板块认筹率依然较高、一房难求，另一边则是销售持续遇冷。

??58安居客房产研究院院长张波表示，市场变化的背后，体现了政策调控措施对购房者和开发商的影响，也是市场需求和供应之间的变化。

??张波表示，一方面，购房人基于改善型住房需求，在各种刺激政策之下出现了复苏。核心区域因为土地稀缺性，新房价格仍然坚挺。大量高端客群有换房需求，老房换新房的客户，也在“认房不认贷”以及首付比例下调的刺激下，让高端豪宅市场再次火热。

??另一方面，现在的热门板块受二手房成交不利的影响，“价格倒挂”开始逐渐减少或者消失，直接导致购房者对于房地产投资的意愿收缩，一些原来热门的项目不再受到追捧。

??据记者不完全统计，整个“十一黄金周”期间，上海外环内共有12个项目处于认购期，再加上一些续销和待推蓄客项目，至少有50个上海新楼盘活跃在2023年的“十一”。其中，内环内项目海玥黄浦源项目，国庆期间来访100组，成交12套，中环普陀桃浦金茂府项目来访600多组客户，成交10余套，宝华紫薇项目来访500组到访，成交40余套。

??前述营销负责人表示，续销楼盘的转换率相比上半年已经明显降低，新增看房客户数量也不如预期。

??上海中原地产市场分析师卢文曦表示，四个一线城市全部落地“认房不认贷”，虽然效果不及预期，但余温尚在，还能继续发挥效用。如今，政策带来的新增来客数量过了高峰期开始出现明显回落，但绝对量仍要高于政策落地前，说明政策发挥的效力还在。

??外围市场冷热不均

??核心城区的成交明显分化，上海外围市场也呈现出冷热不均的情况。

??10月24日，上海金山区打响了外围板块限购松绑的“第一枪”。 当日，上海金山区发布重点转型区域人才购房实施细则。其中提出，非沪籍人才在沪缴纳社保或个税满3年及以上且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

??在业内人士看来，金山区域为上海的远郊区域，市场表现并不理想，属于一个封闭型市场，客户主要是区域内消化，很难有市区客户外溢过去。

??金山区域市场是上海外围楼市的一个缩影。目前来看，上海郊区楼市依然低迷。

??自去年四季度开始，上海郊区不少项目便开始启动分销，同时开启打折促销活动。

??58安居客研究院研究总监陆骑麟表示，这主要是受集中供应的影响，项目扎堆上市对于外围市场造成一定的压力，尤其是约70%的新盘主要集中在外环外区域，外环外的供求比只有约1.5：1。

??同时，由于缺乏成熟的配套，上海外环外区域的非核心板块项目普遍面临更大的去库存压力，核心地段与非核心地段的明显分化的趋势。

??自出台“认房不认贷”新政后，上海五大新城和外环外市场的各类楼盘来访有10%至20%的提升，其中，成交表现好的主要是配套成熟的核心板块、地段产品力表现不错的项目，如嘉定新城和青浦新城，这些区域的项目由于和周边二手房存在“价格倒挂”，销售表现尚可。除此以外，上海外围板块的项目销售依然面临困境。

??整个“十一”期间，上海五大新城的新房项目新增客户日趋减少，访客转化成交比例下降，意向客户因为二手房置换周期拉长，持币待购者观望情绪严重。看房的人不少，但意向坚决或者购房条件具备的群体数量却有所减少。

??陆骑麟表示，当前外围楼市成交主要以本地改善型需求为主，如果限购全面取消才有可能激发外部的刚需入市，从而利好全市的房地产市场回暖，因此，此次的楼市政策刺激区域和力度是明显不足的。

??有意思是的，上海楼市新政出台以后，上海外围市场一度出现了“千人摇”的情况，位于嘉定新城的万科理想之地三期于今年9月底开启认购，推出385套房源，该项目收获超过1010组认购，认购率为385%；位于浦东唐镇的华发半岛华庭，160套房对应640组认购客户，认购率达到400%。

??一位品牌房企的华东区域市场与客户研究部负责人向记者表示，限购政策的松绑，有助于增加新的购房群体，但这类群体也往往更倾向于配套成熟的核心板块、地段的产品力表现不错的项目。

??目前，上海楼市的购房逻辑随着市场的变化已经发生了改变。随着消费者需求的不断变化和市场环境的不断变化，未来的新房市场将更加多元化和复杂化。客户在有限的预算范围内，只会选择最好的板块、板块内最好的项目。

??上述市场与客户研究部负责人表示，对于开发商来说，精准定位目标客户群体、合理定价以及提供优质的产品和服务将成为制胜的关键。想在目前的环境中赢得市场，在众多竞品中脱颖而出，现阶段，对于开发商而言没有太多好的办法。“项目想要去化快，要么自身产品过硬，要么临近地铁商圈的成熟地段，要么通过低总价性价比来吸引客群。”

??比如，松江的某热销项目，套均优惠10万元，还送车位，今年“国庆”期间共成交了60套。

??另据记者观察，目前上海外围市场的在售项目，如奉贤、金山、松江等地的有些项目，去化普遍不理想。一些产品因周边缺乏配套，即使启动打折促销，销售情况也没有明显的好转。

??综合看来，当下上海楼市仍处于恢复期，最差的时候已经过去了，但未来会不会继续向好，要看政策层面会不会继续发力，宏观经济环境会不会有所改善。