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??以“朋友”为主题的媒体交流会，万科已坚持做了多年。10月20日，万科年度媒体交流会如期举行。

??交流会延续了以往的风格，万科集团联席总裁、开发经营本部首席合伙人、首席执行官张海打头阵，率先分享了万科基于地产业务观察出的行业新趋势、新变化，随后万物云、万纬物流、泊寓等相关负责人悉数上台，各自分享了所在业务的发展情况。

??就在大家的焦急等待中，一身黑色西装的郁亮压轴登场。或许深知大家的迫切，交流会直接进入提问环节。

??行业的发展是业界最关心的。

??“短期有压力，长期有信心。”这是郁亮给出的观点。虽然万科是最早提出“活下去”的企业，但郁亮对于行业的未来算是坚定的乐观派。

??他说自己在各种场合都在说服大家有信心。

??郁亮认为，目前市场情绪比较悲观，而这种悲观情绪可能受了一些意见的引导。

??他表示，目前市场上有两种声音：一种是“过剩论”，即房子太多了，不需要再盖房子了；另一种则是“政策没用了”。这两个方面影响了市场情绪。

??对于“过剩论”，郁亮着墨颇多。

??首先，导致“过剩论”有两个原因，第一个就是“我们都被平均了”。

??什么是“被平均”？郁亮以今天会议举例，如果马斯克来到今天的会场，那么今天会场里的人均财富是多少？可能个个都是大富翁，但实际情况不是。

??所以说，大家都被平均了。

??根据第七次人口普查调查数据显示，中国城镇人均居住面积为38.6平方米，这个数字也被平均了。因为城镇居民人均居住面积约在36.5平方米，镇上居民为42.3平方米，也就是说城市居民的居住面积被镇上居民平均了。从城市角度来看，一二线城市人均居住面积为34.3平方米，大城市也被小城市平均了。

??第二个方面是，数字不能静止来看。人居居住面积38.6平方米是建筑面积，如果折算成使用面积，仅仅相当于40年前日本的居住水平。

??郁亮认为，随着中国经济的长期发展，随着中国老百姓生活水平提高，我们的居住水平不可能停留在40年前日本的水平上。比如以前粮食不够要定量供应，后来粮食多了，就从“有没有”过渡到“好不好”阶段，之后又从粗粮到细粮，现在又回归到自然生态有机粮食，等粮食更多之后，就会发现，粮食可以做饲料、酿酒、做酒精、做工业用品。

??“住”跟“吃”是一个道理。过去，行业都聚焦在长期居住的解决，但其实还存在短期居住需求。比如，西双版纳、西昌、海边一些项目，大量旅居人口，这些项目百分之七八十客户都来自外地。

??所以，随着收入水平提高，人们对房子的需求会越来越多元化。

??对于住宅建设的需求，郁亮预计，中枢值在10亿平方米到13亿平方米。由此来看，现阶段住房建设水平超跌了。今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平，中枢值有较大差距。

??他认为，住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。

??谈到短期市场表现时，郁亮分享了一组行业数据——8月以来，政策的发力释放了合理的住房需求，已显现出一定效果。9月，一二线城市成交面积环比增加13.4%，10月上半月最新数据相较9月继续好转。

??他认为， 政策不是万  能的，但绝不是没用的。市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力，但不能指望政策一招解决所有问题。

??在他看来，市场短期恢复的基础还不牢固，建议各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。尤其是在供给端，可以有更积极的举措，例如对于库存过多的地区，暂时减少或放缓土地供应节奏，而对于过去规划用途存在错配的土地和房产，应考虑转变性质去做市场更需要的产品。

??当下，行业阵痛依旧，行业相关方，无论是民营企业，还是国有企业，都感同身受。就像跑马拉松，过程中需要新旧动能转换，房地产行业也处在由简单的规模发展向更高质量发展的过程中。

??进入新的发展阶段，万科也做了一些研究。

??郁亮说：“没有成功的企业，只有发展的企业。”

??企业要顺应时代变化，才能成功。落到发展策略上，万科要和客户、城市同步发展。

??目前，客户对于产品的要求越来越极致，导致行业越来越内卷，向消费行业看齐。虽然对行业和企业而言很卷，但这对客户有好处。

??谈到企业的长期性，郁亮表示，企业现在应该学习如何赚小钱、赚慢钱，因为当下的房价和地价与过去完全不同。以长租公寓为例，经过近8年的努力，万科终于盈利了。Reits让万科有了长期经营的业务，长租公寓和物流都在积极申请，有了Reits，万科将完成从开发商向房地产服务经营商的转变，并最终形成闭环。

??郁亮认为，如果企业能够跟着客户同步发展，未来将大有可为。尽管赚钱很艰难，但我们不去算账，而是以好产品和好服务回报客户。