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??低至4.8折卖房被封盘、海景房跌至十几万元一套……

??这一轮降价潮中，过去几年“成交量曾霸榜三四线城市榜首、房价上涨指数冲上‘70城’”首位的惠州，正频繁以大幅跌价出圈，寒意尽显。

??从2023年全年来看，惠州仅卖出约5.7万套新房，不到三年前高峰期的4成。但该成交套数依旧位列大湾区城市前列，超过隔壁深莞两城新房交易套数之和。过去一年，深圳新房成交30833套，东莞是25142套。

??当投资泡沫早已被挤出，又是谁在买进惠州房子？

??自住需求支撑

??谁在惠州买房？

??“现在都是自住客户在看房买房，除了价格之外，他们会比较关注产品的品质、宜居度、配套条件等”，多位楼盘销售给出类似相同的回复。

??从成交数据来看，据粤东世联行统计数据显示，过去一年，惠州市新房成交贡献主力板块为大亚湾，网签面积126万平方米，网签金额212亿元，位居全市首位；其次则为主城惠城区，全年网签面积122万平方米，网签金额172亿元。

??即大亚湾和惠城是过去一年新房成交的主力战场。

??长期以来，无论是生活配套成熟度还是各类资源的聚集程度，主城区惠城都有明显优势，也是本地居住需求的主要落脚点；另外的成交主力大亚湾，因相对惠州市场而言更高的房价以及与深圳更近的距离，则主要为深圳人买进。

??“大亚湾新盘打折是最狠的，加上大社区、低密度，以及越来越便捷的交通，还是有很多深圳客户愿意考虑”，大亚湾区域一渠道中介人士表示。

??如2023年临深板块住宅认购量销冠盘万悦花园，项目距离深圳仅数百米，与深圳地铁14号线沙田站直线距离约1.8公里，便吸引了不少深圳客户买入。

??“四房成交占比上升，也在一定程度说明追求更舒适住所的改善型自住客户在进场”，对于谁在买进惠州的调查，乐有家一位分析人士表示。

??让利抢客

??巨大体量之下，支撑这批自住需求进场的离不开巨幅折扣的推动。

??早于去年开春之际，有的房企还在观望形势，全年销冠盘德威江誉诚便以8折轰动开场，并于短暂的“小阳春”期间抢收一波客户；随后，更多项目因未等来复苏纷纷加入折扣大战，其间更是不乏出现低至4.8折、6折等项目。

??数据显示，过去一年惠州住宅整体备案均价仍达到1.3万元/平方米，同比基本持平，但因让利幅度持续加大，无论是各项目对外销售价格还是最终网签均价，相较备案价都大幅缩水。据世联行数据，预计实际网签均价同比备案价下降10%～15%。

??“事实上，网签价也不准确，超过了允许的折扣红线，就体现不出来了，比如好多项目除了正常折扣外，还会有包括赠送装修基金、返现卡、车位乃至送首付等，这些都不会体现在网签上。”惠州当地一房地产机构中介人士表示。

??“送的首付款会打到另一个银行卡账号，现在查的没有那么严，倒一下就可以了。”早前时期，惠州南站某在售项目现场置业顾问便提道。

??不过，值得一提的是，经过一整年“厮杀”，房企们大都也心力交瘁。据一房企人士透露，除了个别项目，现在大家普遍已经有所收敛，放弃无底线的直降行为。“经过这一轮大涨和大跌，再给一点时间，相信市场接下来会慢慢回归到更为合理状态。”对方补充到。

??面对5万多套的全年新房交易量，也有惠州当地地产行业媒体人士提到，属于正常的合理水平线。

??取代“冰点”，“合理”似乎正成为楼市慢下来的惠州新状态。

??对此，也有市场观点提到，过去的惠州市场因极度依赖深莞，无论是行情的极速上行还是随后的回落，主动权从来不在自己手上，如今，虽公众平台个人账户依旧频现着“跳楼价”卖房视频，但看向市场，同样也是惠州楼市正在重新回归。

??城投还要“兜底”多久？

??不过，市场的回归并没能吸引及留住更多房企。

??从土地市场上来看，过去一年惠州共挂牌22宗宅地，成功出让17宗，收金115亿元，其中所有地块均为底价成交，且超过6成地块由城投公司兜底拿下，后续不排除会找其他开发商合作开发。

??对于城投公司大体量兜底行为，安居客认为如何在2024年吸引房企拿地，是惠州需要关注的。在他们看来，对比前一年，惠州土地拍卖价格没有降低，政策上依旧设有限价要求，并没有紧跟市场情况调整。

??此外，因地块挂牌本就不多，加上5宗流拍，使得新增供应进一步缩水，对比上一年成交来看，宅地减少过半。供应大是当下惠州市场抢客激烈的一大主要原因，接下来新增供应放缓，一定程度上也将有利于推动存量项目的进一步去化。

??事实上，因整体去化周期拉长，截至2023年年底，据不完全统计，惠州又迎来了超过50个在售项目正式交付。

??换句话说，越来越多新盘们正以现楼姿态发售，并同步留给范围内二手房市场持续性压力。

??过去一年惠州市场除了新房成交5.7万套，二手房也有约3.86万套的交易量，总成交达9.6万套。

??对于惠州而言，有流动性本身就是好消息。