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??2024年至今，房地产市场整体延续弱复苏行情。其中，二手房整体活跃度较一手房更高，呈现出更强的韧性。

??从房价来看，一、二手房也出现了不同的趋势，其中二手房价格下行明显，下跌城市增多，下跌幅度更大。

??为了更好的了解个城市二手房真实涨跌幅变动情况，克而瑞研究中心对多个城市进行了房价调研，针对不同城市、不同房龄的二手房进行对比分析。

??本篇主要调研的城市为北京、上海、天津、武汉和苏州。

??从结果来看，上海、北京、苏州房价降幅10%-20%区间的小区占比最高，武汉、天津多数小区降幅集中在20%-30%，同时，北京、上海都有约15%的小区房价创新高，同比涨幅在10%以内，表现出良好的韧性。

??首先是北京，北京作为近年来“一枝独秀”的北方城市，尤其是在北京发布430新政之后，二手房客群入市的积极性和活跃度有所提升。

??从北京2024年上半年二手房成交来看，当前北京市场二手房买房活跃人群以购买一居及两居产品的刚需、刚改类人群占主导，合计占比75%。其次为购买三居产品的首改人群，占比22%。

??从北京2024年上半年成交的二手房小区房价和房龄交叉对比数据来看，房龄越新的房源涨价的可能性越大。

??克而瑞研究中心调研数据显示，房龄5年内的典型30个项目中45%的房价房价出现增长，但增长幅度都中10%以内。其次是房龄6-10年及11-15年的项目，各有29%和28%的房源价格出现增长，涨幅同中10%以内区间。

??除此之外，房龄16年以上的二手房房价下跌幅度随着房龄增长，降幅梯度递增，超20年老旧住宅约半数成降幅达到20%-30%。

??这主要还是由于，一方面是北京老破小因功能缺失居住属性较差，另一方面则是老破大总价较高，同类新房平替产品较多，故而略失性价比。

??上海方面，527新政后，相较于新房，上海二手房率先完成筑底反弹。6月二手住宅成交面积约为197.4万平方米，同比增长89%，成交规模创近三年单月新高。到了7月，随着新政效力的逐渐释放完毕，上海二手房市场开始降温，但仍保持年内高位。

??从上海2024年成交的二手房小区房价和房龄交叉对比数据来看，房龄5年以内的项目表现仍是最佳，55个典型项目中有32%的项目出现房价上涨，涨幅保持在10%以内，其次是房龄6-10年及16-20年的项目，都有20%的项目出现房价上涨。房龄6-10年的项目中68%的项目房价降幅在20%以内，其中10%以内和10%-20%区间各34%。而超20年老旧住宅约3成降幅达到20%-30%。

??细化到项目层面，和北京类似，50年以上老旧社区普遍较历史高点回调2-3成不等，典型代表为黄浦区蒙西小区、瞿溪新村，静安区金家巷西弄、北市场小区等。

??相较而言，10年内次新房小区降幅较小，部分房价甚至不降反增，诸如核心区黄埔中海建国里、露香园，浦东仁恒公园世纪等项目房价较历史高点涨幅均在10%以内。

??从武汉、苏州、天津三个城市来看，武汉属于降价中枢递增型城市，房价降幅随房龄递增而扩大，苏州和天津则属于普降型城市，房价涨跌幅与房龄并无显著相关关系，不符合随房龄递增而房价降幅扩大趋势，更多的是不同房龄房源集中在一个降价中枢。

??首先是武汉，虽然武汉房价降幅随房龄递增而扩大，但另一个不同于京沪城市特征在于10年以内次新房跌幅同样显著。

??武汉不同房龄降价中枢集中在2-4成，5年内次新房超3成小区降幅在10%-20%；10年以内次新房34%的小区房价跌幅在20%-30%，整体54%小区房价跌幅超过20%。

??其次是苏州，苏州房龄6-10年近6成项目价跌10%-20%，吴江区的阳光悦湖豪苑、海亮长桥府、南悦豪庭；吴中区的尼盛滨江城、保利居上；相城区的万科魅力花园、嘉境天成等降幅均在这一区间。

??而房龄在30-50年以内的小区降幅则在20%以内，主要源于这类房源本身占比较少，且主要集中在姑苏区等核心区域，诸如三元三村、永林新村、彩虹新村等，客户主要看中项目所属区域和配套资源，对于房龄关注度相对较低。

??从天津来看，多数项目降价区间集中在2-4成，其中跌幅较为显著的主要为核心区30-50年老旧住宅，譬如南开区卧龙北里、卫安南里、泊江东里、三潭西里、复康里，河西区的海建里、气象里、宾水北里、修业里等房价较高点跌幅均在3成以上。而5年内次新房虽然成交项目量较少仅23个，不过近半数降幅在20%-30%，低于平均水平。

??总体来看，将5城样本小区进行房龄和房价涨跌交叉分析，总体呈现出房龄越老，跌幅越大，次新房（房龄10年以内）房价跌幅明显小于老旧小区（房龄30年以上），房龄5年内约64%的小区2024年上半年房价较高点跌幅在2成以内，而对于房龄30年以上老旧小区而言，约3成跌幅集中在20%-30%。

??当投资需求退潮，购房行为趋于理性，强调自住属性，因而次新房的受欢迎程度显著好于老旧住宅，因而整体房价抗跌性也明显优于老旧住宅。