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??2024年7月22日，央行连发三个公告，逆回购“降息”、阶段性减免MLF质押品以及下调LPR。

??央行公告称：为优化公开市场操作机制，从即日起，公开市场7天期逆回购操作调整为固定利率、数量招标。即日起，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.80%调整为1.70%。

??同时，中国人民银行决定适当减免中期借贷便利（MLF）操作的质押品。自本月起，有出售中长期债券需求的中期借贷便利（MLF）参与机构，可申请阶段性减免MLF质押品。

??随后中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，均较上一期下降10个基点。

??一直以来LPR是每月由18家银行在央行制定的MLF利率的基础上加点来报价，再剔除最高报价和最低报价之后取算数平均数，即LPR利率=央行公开的MLF利率+18家银行每月报价平均加点。

??此次，央行推出逆回购“降息”、阶段性减免MLF质押品以及下调LPR组合拳目的仍是加大逆周期调节力度，平衡市场波动。

??从房地产市场来看，整体关注度并不高，这一方面是，目前全国已有超250城取消房贷利率下限，LPR波动对市场影响不如从前，另外一方面则是因为，购房者更关注存量房贷利率变化。

??对存量房贷来说，LPR下降一定程度上可以减轻还贷压力，但一般来说存量房贷利率将在重新定价日（通常是明年1月）调整，也就是说，现阶段存量房贷利率仍维持不变。

??近期，随着越来越多城市取消房贷利率下限，存量房贷利率下调呼声再起。我们认为，存量房贷利率下调仍需相关监管部门出台政策引导。

??2024年7月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，均较上一期下降10个基点。

??这是自今年2月以来，5年期以上LPR再次下调。2月20日，5年期LPR从4.2%调整至3.95%，下降25个基点，是LPR设立以来最大幅度下调。累计来看，2024年至今5年期以上LPR已下调35个基点。

??从历史数据来看，2019年以来5年期及以上LPR共经历过9次调整，截至目前5年期以上LPR已从2019年8月的4.85%降至3.85%，共计下降100BP。

??值得注意的是，此次全国银行间同业拆借中心受权公布最新LPR的同时，还调整了LPR发布时间。

??为加强预期管理，促进LPR发布时间与金融市场运行时间更好衔接，自2024年7月22日起，将LPR发布时间由每月20日（遇节假日顺延）上午9:15调整为9：00。

??一直以来，降低LPR有助于引导实际利率的下行，尤其是对5年期及以上LPR来说，与房贷利率密切相关。但从国家统计局最新公布的6月金融数据来看，当前居民信贷需求依然不足。上半年，居民短期贷款净增长0.3万亿，是2009年以来上半年净增量的最低值。居民中长期贷款净增长1.2万亿，是2013年以来上半年净增量的最低值。偏弱的贷款增长意味着居民不愿意加大债务负担，加杠杆消费意愿明显不足。

??因此，此次下调LPR更多的还是为了更好的促进经济恢复。

??从房地产来看，2024年5月17日，中国人民银行连发三文，降首付至首套最低首付比例15%、二套25%，取消首套和二套房利率下限，下调公积金贷款利率为2.85%。

??此前全国首套房贷款利率下限为LPR-20BP，二套房为LPR+20BP，5月17日以后，不再设置全国层面首套房和二套房贷款利率政策下限。

??截至目前，全国超250城已取消房贷利率下限，仅北京、上海、深圳等城市首套房和二套房房贷利率与LPR挂钩，如北京首套房房贷利率下限为LPR-45BP，以5年期以上LPR最新报价3.85%计算，目前北京首套房房贷利率为3.4%。

??国家金监总局数据显示，今年5月份首套房贷平均利率3.45%，二套房贷平均利率3.9%，分别比上年同期下降0.55和1个百分点。

??由于当前房贷利率下限普遍取消，这意味着大部分城市新增房贷利率已不受LPR报价影响。

??而从存量房贷情况来看，虽然作为利率锚的5年期以上LPR下调将带动存量房贷利率下行，但一般来说存量房贷利率将在重新定价日（通常是明年1月）调整，也就是说，现阶段存量房贷利率仍维持不变。

??随着越来越多城市取消房贷利率下限，以及5年期以上LPR年内再次下调，存量房贷利率下调呼声再起。

??事实上，2023年三季度，存量房贷利率曾经历了一轮调整。

??2023年9月20日，央行发布“国新办举行经济形势和政策国务院政策例行吹风会文字实录”，会上就降低存量首套住房贷款利率落地问题展开了具体论述。

??中国人民银行货币政策司司长邹澜在回答记者问时表示：大部分符合要求的存量首套房贷利率将降至贷款市场报价利率。对于参考贷款市场报价利率定价的存量浮动利率首套房贷，明确将于9月25日，主动批量调整利率，整个过程不需要借款人操作。

??2023年11月6日，央行发文表示，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点。

??不过，存量房贷利率下调仍面临加点调整约束，政策规定在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

??对此不少购房者表示，当前新增房贷利率与早期存量房贷利率差明显，同时在就业和收入增长预期不稳定下，还贷压力较大。

??我们认为，在当前内需不足、购买需求相对疲弱的市场环境下，宽松政策仍是接下来调控主旋律。在存量房贷利率下调方面，考虑到房贷存续期最长可达30年，而且不同贷款的时间、地域、个体差异较大，仍需相关监管部门出台政策引导，按照市场化、法治化原则，细致化推进政策落地。

??需要注意的是，存量首套房贷利率的下降，在一定程度上确实能够降低购房者的还贷压力，但对房地产市场本身来说，并不存在直接的刺激作用，更多的是中长期的影响。

??从当前市场来看，稳经济稳增长，提升居民对于就业和收入增长的预期，才能根本改变市场困局。