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??8月的一个周末，张先生带着家人连看了几处广州越秀区的新楼盘。价格比预期要低，有些特价单位甚至让他觉得“有惊喜”，但他最终还是没有出手。

??“天河、海珠区的选择更多，户型更实用，小区规模也更大。”张先生直言，同样预算，体验的差距很明显。

??这种感受并非个例。业内人士普遍认为，越秀楼市的症结不在于“有没有降价”，而在于客群受限、降价时机偏晚。尽管今年已有不少项目挂出“7”字头的价格，但在购房者习惯全城横向对比的当下市况，这样的调整力度仍不足以打破观望情绪。

??价格松动 去化缓慢

??一位深耕越秀区的房产中介经纪人士透露，越秀区的楼盘普遍低调，不是长期关注的人，很难察觉价格已经松动。

??以港汇台为例，一线望江高层依旧高位，开发商降价意愿不强，但非江景单位已明显松动——113平方米三房特价888万元，单价约7.9万元/平方米；117平方米三房特价940万元，单价约8万元/平方米，比去年便宜了几十万元。

??定价曾在12万~18万元/平方米的广州城投东园公馆，如今北向单位已降至8万元/平方米出头；开售多年的淘金半山豪庭、御庭，单价从“10万+”降至“7”字头；君熙府更推出“6”字头特价房。

??但是，降价并未换来理想成交。阳光家缘数据显示，越禧府、云瀚府去化率仅6.5%和6.9%，淘金半山御庭、东园公馆也不足20%。除了越禧府是2024年9月开盘，其余3个项目均已销售超过两年；即便淘金半山豪庭去化率超过一半，考虑到已开售5年，销售速度依旧缓慢。

??唯一的亮点是越秀·东山云起，自6月开售以来，116套房源已网签54套，产品涵盖约99~139平方米户型，价格8.7万~11.3万元/平方米。

??不过，与许多热闹的降价盘不同，越秀区楼盘现场依然冷清。“学位房旺季的二三月份过后，看房人明显减少，暑假家长外出旅游，看房的就更少了。”上述房产中介经纪人表示。

??张先生亦有同感：“我们去看的时候，售楼处人很少，气氛很安静，没有那种买房的紧迫感。”

??表面上看，越秀区的库存量并不大。截至7月底，克而瑞数据显示，越秀区一手房库存1759套，为全市最少。但成交量同样垫底，平均每月仅五六十套，去化周期高达44.1个月，是全市最长。

??不再是“非越秀不可”

??一向“僧多粥少”的越秀楼市，为何越来越不灵了？

??越秀区某楼盘销售人员表示，现在买家心理预期变化很大，以前大家觉得越秀地段稀缺，买到就是赚到，现在更看重性价比，不会为地段单独溢价。

??以东山云起为例，项目去化理想，除了地段占优，还因为户型使用率高、总价合理。相比之下，越秀区不少新盘规模较小、部分户型偏大，导致总价偏高。例如，云瀚府的起步户型就达130平方米，最大户型197平方米。此外，有的单体楼户型设计落后，同等价格在其他区域的新房，使用面积可多出20%。

??张先生表示，看越秀区的房子主要是为了孩子日后读书，但也会将其与天河、海珠的改善型楼盘作比较。“同样的钱，虽然这些项目周边配套不如越秀区完善，但产品、小区环境都更优秀，换个区域可以住得更舒服，也不是一定要被学位绑住。”

??市区某楼盘操盘手表示，越秀区的主力客群主要包括两类：一是本地“老广”改善性置换，二是外区为学位而来的家庭买家。

??可是，作为学区需求旺盛、存量市场显著的区域，越秀区上半年二手房成交4596套，同比减少7%，是11个区中唯一负增长。

??“房子卖不出去，地缘客就没法置换。即便卖掉旧房，资金缺口依然大。”上述操盘手分析，如今地缘置换客不再执着于“非越秀不可”——一桥之隔的海珠区、城市界面改善明显的荔湾区，也能被接受，因为这些区域的新盘更便宜、产品力更强、居住环境更舒适；而学位房买家往往有明确目标，或者因为预算有限，更倾向直接购买对口省一级名校的二手房。

??一位业内人士补充，越秀区几个楼盘现在的价格都在合理区间，东园公馆的楼面价6.45万元/平方米，目前售价已接近无利润，但依旧解决不了“卖给谁”的问题。地缘客“买不起”，有实力的外区买家则更青睐一些规模更大的楼盘。

??“况且，越秀区很多在售楼盘的开发商并不急于回笼资金，用一句话说就是‘不差钱’，很可能会继续慢慢卖，大幅降价的可能性不大。”上述操盘手表示。

??新增供地将促产品升级

??尽管当下成交承压，但越秀区即将迎来新的土地供应。环市路以南AY0103023地块将于9月1日竞拍，计容建筑面积4.05万平方米，起拍总价13.56亿元，起拍楼面价3.34万元/平方米。地块距离地铁五号线广州火车站约500米，周边商贸中心密集。

??该地块前身为广州市客运站，于今年3月由越秀区政府审议通过《广州火车站片区（站城产居一体化地区）市客运站地块项目做地实施方案》转化而来，是全市首个审议通过的做地实施方案的地块，标志着广州火车站片区站城产居一体化地区做地工作迈入实施阶段。

??广州火车站片区旧改则是全市四大做地旧改项目之一。根据规划，范围位于越秀区、白云区、荔湾区交会处，包含广州站“站、城、产、居”一体化地区、瑶台村城市更新单元、三元里村城市更新单元3个部分。规划用地范围566公顷。

??广州业内人士普遍认为，无论在区位、交通、教育等配套上，越秀区仍处于广州的“王者”段位。伴随旧城改造、历史街区活化，区域吸引力仍在被激活。如果新地块在产品定位、产品力和价格上契合市场需求，去化依然有保障。