土地彭红侠 2024-07-08 08:47:44 来源:中房网
??7月3日,北京土地市场出让3宗宅地,分别位于东城、昌平、大兴,其中东城金鱼池地块吸引了北京佳源投资经营有限责任公司(以下简称“佳源投资”)、东营亚通置业有限公司(以下简称“东营亚通”)、河北鑫界房地产开发有限责任公司(以下简称“河北鑫界”)3家房企报名竞拍,最终河北鑫界以3.375亿元摇号拿下,溢价25%,指导价15.1万元/平方米。
??昌平、大兴两地块因仅有一家房企报名,全部底价成交。其中北京城建旗下公司19.86亿元拿下昌平地块,期房销售指导价3.9万元/平方米;北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司联合体(以下简称“大兴城建”)21.46亿元拿下大兴地块,销售指导价5万元/平方米。
??某机构土地市场研究负责人张凯表示,从北京今日拍地情况来看,当前市场分化大背景下,房企投资呈现“缩圈”现象,但位置核心、条件合理的优质地块对于企业仍具有一定吸引力,同时低总价低门槛也能够为更多中小企业提供入场机会,激活市场主体活力。
??25%溢价率成交
??东二环金鱼池地块早在挂牌前,就因位置极佳备受关注。地块位于二环路内、天坛公园北侧,直线距离天安门不到2公里,是真正意义上的核心地段。东城区土地稀缺,二环内新增宅地少之有少,上一次新增宅地还是在7年前。
??2017年8月,华润招商碧桂园联合体38.4亿元拿下的永定门外地块。拿地后又缴纳33.9亿元土地开发建设补偿费,合计土地成本72.3亿元。同样的地段优势下,金鱼池地块更小,总价也更低,起拍价仅2.7亿元。
??位处核心、总价低,为何金鱼池地块只有3家房企报名?
??从挂牌信息来看,金鱼池地块为F2公建混合住宅用地,土地面积3027.632平方米,规划建筑面积5550平方米,其中公建占比高达70%,住宅占30%,也就是说住宅部分只有1665平方米,从限高18米来看,产品预计是6层以下洋房大平层,若按套均150平方米计算,也就十来套房源。
??规模限制和公建占比,对开发商来说存在一定的挑战。如何在有限的空间内实现最优化的设计和规划,成为他们需要面对的首要问题。
??为放宽利润限制,金鱼池地块改变了北京土地市场溢价率不超过15%的隐形红线,将溢价率上限调高到25%,指导价的设置也是因地制宜地巧妙设计,根据拍地时的溢价率不同,设置三段式阶梯指导价。
??当现场溢价率低于15%时,住宅指导价为13.9万元/平方米;溢价率在15%~20%时,指导价设定在14.3万元/平方米;如果溢价率高于20%,指导价则达到15.1万元/平方米。
??这样的规则设定,是继朝阳酒仙桥三地块捆绑后,北京土地市场的又一次创新。地价与房价齐涨的规则设定,既鼓励开发商积极竞地,又把土地价值的阈值进一步调高。
??不过也有分析人士认为,房地同涨但价差依旧紧绷,并不能起到优化增量,调动需求、打开市场,开发商快速去化回款后滚动拍地的目的。
??小公司背靠“大树”
??金鱼池地块热度高,参与报名竞拍的房企同样看点十足。
??地块竞得房企河北鑫界成立于2005年,注册资本2000万元,为河北石家庄房企。天眼查显示,自2008年至今,河北鑫界通过招拍挂拿下6宗宅地,开发项目并不算多。2023年7月河北鑫界被案件被执行551.89万元,因未履行赔偿被列为被执行人。
??名不见经传的河北鑫界,为何赴京热抢金鱼池地块?
??天眼查股权穿透后显示,河北鑫界实控人之一水福来,在中国华电集团成员企业担任高管。此外,河北鑫界还与中国华电集团旗下公司共同投资成立“河北华电石家庄热电有限公司”,二者分别占比18%、82%。据悉,中国华电成立于2003年,从事电力、热力生产和供应业,为国资委全资企业。
??与之分庭抗礼抢地的东营亚通,同样不可小觑。东营亚通实控人吴东晓,是东营富豪贾相国外甥。公开资料显示,贾相国早期经营危险货物运输,资本积累后扩大公司经营范围,开始从事丙烯、丙烷、液化石油气、硫磺、沥青、燃料油等的生产销售。
??在石油之城东营,这是民营石化企业惯常的发展路径:从危险货物运输起家,延伸到石化产品的生产销售。经过多年发展,亚通石化已经发展成为一家大型民营石化企业,2019年实现营业收入227.51亿元,在该公司股权架构中,贾相国持股90%,其外甥吴东晓持股10%。
??不过,因东营石化地炼企业互保风险,亚通石化被巨额担保拖累,目前其已被东营大信科技有限公司申请破产重整,2023年亚通石化两次被列为被执行人,被执行总金额为4283.31万元。2019年9月,吴东晓退出亚通石化,取而代之的是贾相国妻子吴爱华,持股25%。
??参与金鱼池竞拍的另一家公司佳源投资,为北京市东城区国资委控股企业。作为扎根东城多年的区属国资企业,佳源投资参与了东城区多个城市更新与保障房项目,包括国家广播电视总局五八二台家属区腾退项目、北二里庄申请式退租试点8院落整院腾退、西园子四巷南北楼简易楼腾退及保障房项目建设、物业服务等工作。
??东城区多个知名新建项目,也有佳源投资身影。位于东直门的百亿TOD项目信达中心,佳源投资就是其股东方之一。在项目推进过程中,佳源投资发挥桥梁作用,协助推进项目建设和企业入驻工作。雍和宫后墙的东城区硅巷项目,也是佳源投资承接盘活。
??除金鱼池地块外,大兴新城西片区0003等地块底价21.46亿元由大兴城建斩获。该地块规划建筑面积11.95万平方米,销售指导价5万元/平方米。该地块周边是今年3月底开盘的大兴城建另一项目兴城之星,当前项目去化率过半。
??截至目前,大兴城建已经在这片区域拿下3宗土地,看起来是有要深耕的决心。不过目前来看,这片区域城市配套尚未成熟,且同区域的竞品项目特价房价格已经“杀”到了4.5万元/平方米,新地块想要突出重围,在价格上更得拿出诚意。
??昌平土城新村0002等地块由北京城建底价获得,期房销售指导价3.9万元/平方米,现房销售指导价4.1万元/平方米。地块南侧是北京城建目前在售的另一新房项目国誉燕园,销售指导价3.9万元/平方米。
??新地块建筑规模约15.55万平方米,容积率2.4,控高60米,又是一个千户体量大盘。目前国誉燕园的网签率已经53.97%,这个项目是2023年昌平区面积&成交套数双冠,在北京市新房销售榜上也名列前茅。更重要的是,国誉燕园网签均价仅3.3万元/平方米,这对北京城建的新地块无疑是个不小的考验。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |