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??最近，“提前还房贷”再度升温。

??“517新政”发布后，除了一线城市外，全国城市基本上已全部取消了首套和二套商业贷款利率下限，一线城市中上海、广州和深圳房贷利率已下调至近年低位，部分地区首套房贷利率降至3.15%。

??相对而言，存量房贷利率仍维持在4%以上。

??今年以来，居民中长期贷款全面收缩，至5月已连续4个月同比少增，且4月和2月中长期贷款新增规模为负，并创下有记录以来最低值和次低值。

??这意味着，楼市持续低迷，以及实际房贷利率偏高，部分居民仍在提前偿还房贷。

??事实上，在经历过上一轮存量房贷利率调整之后，后续整体下调的空间已经不大，比如深圳官方在5月末回复，存量房贷利率不调整。

??“517新政”至今已有月余，除了一线城市外，全国大部分城市已取消了房贷利率下限，多数城市房贷利率创下新低。现行房贷政策比2016年更要宽松。

??融360数据显示，5月全国45个重点城市首套房贷款平均利率为3.6%，环比下降2BP，同比下降46BP；二套房贷款平均利率为4.17%，环比下降2BP，同比下降77BP。

??这也进一步拉大了与存量房贷利率的差距。此前，存量房贷利率多维持在4%以上。

??今年2月，5年期及以上LPR调降25BP至3.95%，创下LPR机制设立以来最大降幅。至5月，LPR维持不变。

??由于当前房贷利率下限普遍取消，这意味着大部分城市新增房贷利率已不受LPR报价影响。

??而存量房贷而言，LPR下降一定程度上可以减轻还贷压力，不过存量房贷利率将在重新定价日（一般是明年1月）调整，也就是说，现阶段存量房贷利率仍维持不变。

??去年三季度，存量房贷利率已经历了一轮调整。

??彼时，央行、金监局于8月31日发文指导下调存量首套住房贷款利率，至9月25日正式降低存量房贷利率，大部分符合要求的存量首套房贷利率将降至报价利率。

??去年11月6日，央行发文表示，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点。

??不过，存量房贷利率下调仍面临加点调整约束，政策规定在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

??随着市场行情的变化，上一轮提前还贷潮告一段落仅半年，存量房贷利率下调的呼声再起。

??在北京杨女士房贷利率达到了5%以上，她表示：“有钱就申请还贷”。

??在杭州的小小也在6月提前还了一笔房贷，上一轮房贷利率下调时降至4.4%，但比现行的二套房贷利率还高，其签约银行目前线上一年只能约一次，且需要提前一个月预约。

??但也有购房者表示，剩余房贷已经不多，降与不降影响不大。

??存量房贷利率再次下调的可能性有多大？

??目前深圳已就存量房贷利率是否下调作出回应，5月29日深圳下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限后，深圳三部门在回复市民咨询时表示：存量房利率执行原政策存量房贷利率不调整。

??整体来看，对比上一轮还贷潮，银行下调存量房贷利率的积极性、力度可能比较小。

??实际上，从反映购房按揭贷款变化的住户中长期贷款，也可以看出市场或仍存在提前还贷的现象。

??央行《2024年5月金融统计数据报告》显示，5月人民币贷款新增9500亿元，尽管环比多增2200亿元，但同比少增了4100亿元，为2018年以来同期新低。新增贷款同比大幅少增，折射出当前企业和居民信贷需求依然不足。

??其中，中长期贷款仅增加514亿元，同比少增1170亿元，较上月同比少增进一步扩大。这是今年以来中长期贷款同比连续4个月少增。

??2022年2月是一个重要的转折点，彼时居民中长期贷款首次出现“负增长”，当月新增中长期贷款减少459亿元，随后的4月减少314亿元，2023年4月和7月则分别减少1156亿元和672亿元。

??进入2024年，居民购房情绪仍不积极，以及实际房贷利率偏高，与银行存款利率、理财产品利率差距仍较为明显，提前还贷的现象仍然存在。

??统计数据显示，2月居民部门的贷款较为罕见地出现短期贷款、中长期贷款均负增长的情况，4月新增居民中长期贷款减少1666亿元，创下有记录以来的最低值。

??在利好政策的支持下，5月居民中长期贷款有所回暖，当月新增居民中长期贷款514亿元。但同比连续4个月少增，整体仍在收缩。

??随着全国各地取消房贷利率下限，叠加各项支持政策落地见效，居民中长期贷款需求有望回暖。

??在多重政策利好下，核心一二线城市市场活跃度已有明显提升，楼市出现积极信号。

??CRIC数据显示5月30个重点城市整体成交1081万平方米，环比增长4%，较4月小幅微增，与一季度均值相比，增长23%。市场信心及预期有望逐步恢复。

??与此同时，政策利好推动下，2024年5月TOP100房企实现销售操盘金额3224.1亿元，环比增长3.4%。

??当前的政策主基调仍将围绕在“去库存”的角度展开。

??6月7日，国常会强调要着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。

??这意味着，5月17日出台的各类政策措施有进一步加码的空间，必要时新的支持政策或将出台。不过，从目前来看，政策效应正逐步显现，利好政策仍在发酵中，因此短期内难有进一步刺激的条件。尤其是当前房贷政策已经比2016年时更宽松，整体优化空间不大。

??在经历了上一轮存量房贷利率下调的情况下，本轮提前还贷难以形成大规模还贷潮。

??楼市表现并非当前提前还贷的根本原因，即使政策空间打开，也难以逆转居民主动降杠杆的势头。根本原因在于居民对于就业和收入增长缺乏长期稳定的预期，普遍选择缩减开支、提前还贷。因此只有稳住预期，方能终止居民缩表，促进住房消费。