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??上海“土拍”永远不缺话题和热度。

??7月24日，上海第六批次土地出让第一天，共有5宗地块鸣锣开拍，包括静安区东斯文里地块（商住混合）、闵行区莘庄地块、奉贤区奉贤新城地块、普陀区真如多用途组团用地（1幅住宅地块+1幅商业地块）、青浦区青浦新城多用途组团用地（3幅住宅地块+2幅商业地块）。最终，这5宗地块全部成功出让，共计揽金185.3亿元。

??此次“土拍”共吸引了11家房企参拍，招商蛇口、象屿、中海、保利发展、华润置地、奉贤新城、安徽高速、联发、上海城建、国贸地产均在其中。从参拍企业也可看出，目前上海“土拍”市场上的玩家基本仅剩央企和国企，此次参拍企业中有4家央企、7家国企。

??整体来看，此次出让的5宗地块中，静安和普陀市中心的两宗地块溢价率均在20%以内，热度并没有市场预期的高，反而是闵行莘庄宅地竞争激烈达到地块中止价，郊区地块也出现分化，青浦地块底价成交，而奉贤宅地虽有热度但热度平平。

??中海连落两子 斩获静安、普陀地块

??静安东斯文里地块是今天出让的5宗地块中最具看点的一块地，也是今日起始楼面价格最高的地块。

??相关研究机构分析称，该地块邻近多个地铁站，两个三线换乘站汉中路地铁站（1号线、12号线、13号线）和南京西路地铁站（2号线、12号线、13号线），以及13号线自然博物馆地铁站和1号线新闸路地铁站直线距离均在一公里以内；坐享区重点小学静安实验小学、区重点中学上海市第一中学、三甲医院海军医科大学第二附属医院、购物中心凯德·星贸、世纪盛荟广场等优质配套；且地块邻近苏河湾绿地，景观资源优渥。

??地块质量上乘，因此对开发商要求也颇高。据出让条件显示，该地块限高150米，住宅占比79%、商业占比21%，商业需100%自持；保护更新不少于1.53万平方米的里弄，部分界面需保留特色风貌构件；装修标准不低于7000元/平方米。具备这样开发实力的房企其实并不多，所以该地块吸引的开发商都是大型央企国企，比如保利发展、中海地产、招商和象屿联合体、华润置地。

??从竞拍过程来看，该地块竞价不算激烈，虽然有4家竞买人报名参与，但基本上就是招商象屿联合体和中海地产两家的较量。最终，经过34轮竞价，中海地产以53.63亿元竞得该地块，成交楼面价为90390元/平方米，溢价率10.1%。

??有业内人士认为，虽然该地块很优质，但热度并不算高，地块带商业可能是溢价率不高的原因之一，按照目前的楼面价，预计未来地块的平均售价约17万元/平方米。

??除了静安东斯文里地块，中海地产还斩获了普陀区真如多用途组团用地，成交价约65.25亿元，成交楼面价为58823元/平方米，溢价率为14.17%。

??中海地产此次在真如板块拿地可谓“老朋友回归”。此前，中海地产深度参与了真如红旗村的城市更新项目，打造了环宇城、中海臻如府、中海中心等，覆盖商业、住宅、写字楼等业态，为整个片区的城市面貌带来革新式变化。而且从2021年开始，真如板块新房就已经断供，市场积累了大量居住需求，这也一定程度上保证了该项目未来的流速和利润。

??值得注意的是，上海一直是中海地产的深耕之地，去年的中海顺昌玖里、中海恒昌玖里、中海领邸·玖章、中海领邸·玖序创造市场热销纪录后，中海地产在上海面临土地储备不足的窘境，此次补仓也被业内认为是“及时雨”。

??安徽高速摘得闵行莘庄热度最高地块 郊区地块热度平平

??在今日出让的5宗地中，闵行莘庄地块贡献了最高热度和溢价率。

??该地块北邻淀浦河及其岸边绿地、水清路绿地口袋公园等自然资源配套，环境品质佳，南侧马路对面即莘松中学（水清路校区），周边生活氛围浓郁。此次出让也吸引了4位竞买人，分别为象屿地产、安徽高速、中海地产和保利发展。

??在地块开拍前，保利发展和安徽高速均提前发布了针对该地块的招标公告，前者计划总投资60亿元，后者施工计划总投资33亿元，显示了两家房企对该地块的志在必得。

??不过在竞拍环节，保利发展并未坚持到最后。经过78轮出价地块触及中止价进入竞品质阶段，场上就只剩下安徽高速和象屿地产两位竞买人，随后安徽高速同意4000元/平方米装修标准和配建2650平方米公共服务设施的条件，而象屿地产则退出。最终，安徽高速以36.89亿元总价斩获该地块，成交楼面价56247元/m平方米，溢价率30%。

??在竞得该地块后，安徽高速也发布了红色拿地喜报。之所以拿地决心很大，有业内人士认为是“安高在上海货值储备不足，急于补仓”的原因。

??相比这些高热地块，上海一些郊区地块依然热度平平。

??作为第六批次首日最先成交的地块，青浦新城多用途组团用地因为仅有一位竞买人，最终底价成交，成交价约21.95亿元，成交楼面价为14925元/m平方米，由联发和中建三局联合体竞得。

??上述研究机构分析认为，由于该地块周边直线距离1.5公里范围内近一年未有涉宅用地成交，基本无新房在售，所以该地块未来或将有效补充区域内住宅产品。

??此外，奉贤区奉贤新城地块由国贸和象屿联合体竞得，成交价约7.58亿元，成交楼面价为24595元/m平方米，溢价率11.8%。相比青浦地块，奉贤地块虽有一定热度，但远不及市中心地块受欢迎。

??总体而言，上海这一批次土地出让政府诚意满满，不少区域都拿出了压箱底的地块。而明天还有3宗优质地块待拍，这3宗地块热度较高，其中徐汇衡复地块起拍价就达到16万元/平方米，若出让成功，则再次刷新全国土地单价“地王”纪录。

??上述研究机构分析认为，上海凭借庞大的经济规模、完善的基础设施以及丰富的资源和人才储备，持续保持着较强房地产投资吸引力，房企积极将区位条件优越的高品质地块收入囊中，既增加了自身的优质土地储备，有利于自身经营，又可向市场持续提供优质住宅产品。随着“土拍”市场热度的传导，叠加优质新房供应的加快，上海房地产市场的稳定态势或将持续得到支撑。