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??在面临销售回款萎缩、融资渠道收窄、债务压力攀升等多重困境下，房企的现金流管理面临前所未有的挑战。

??尤其是2023年、2024年，房地产行业的分化进一步加剧，随着销售萎缩叠加回款拉长，民企、混合制现金流入断崖式下跌，尤其是民企现金流入三年复合降幅超40%，仅央国企凭借信用优势维持资金链相对稳定。

??CRIC选取了50家样本房企，包括11家央企、8家国企、6家混合制及25家民企，通过系统追踪2021年-2024年经营性、投资性与筹资性现金流变化发现：

??1、投资活动现金流出与流入持续收缩，2024年54%房企为净流出，净流出额达到443亿元。

??2、融资性现金流长期净流出，2024年净流出3434亿，虽有所收缩，但运营性现金流转正也无法覆盖。

??3、房企持有现金持续减少，2024年持有现金同比减少9.9%，短期偿债压力仍在加大。

??在行业调整期，市场信心持续持续萎靡，房地产行业整体销售回款仍在持续恶化，并呈现呈现断崖式下跌态势。

??CRIC数据显示，2024年50家样本房企销售商品、提供劳务收到的现金总额为25599亿元，较2021年大幅缩水55%，三年复合增长率跌至-23.4%。

??房企整体销售回款大幅下滑。一方面是因为行业整体销售额大幅萎缩，市场成交量低位徘徊。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降12.9%，销售额同比降17.1%，延续自2022年以来的持续下行趋势。

??另一方面2024年50家样本房企已竣工存货占比攀升至25%，较年初大幅增长4.5个百分点，创下近年新高。

??在市场销售疲软的背景下，房企库存结构持续恶化，库存去化周期明显拉长，导致房企销售回款周期同步延长，制约房企的整体周转效率，使得销售商品、提供劳务收到的现金承压，加剧了房企流动性紧张的局面。

??不同性质房企的回款能力分化加剧。

??2024年民企销售回款遭受冲击最为严峻，销售商品、提供劳务收到的现金总额为4909亿元，较2021年大幅下降80%，三年复合增速低至-42%。混合所有制房企2024年销售商品、提供劳务收到的现金总额为5849亿元，较2021年大幅下降56%，三年复合增速低至-24%。

??相比之下，央国企销售回款表现出较强韧性。2024年央企销售商品、提供劳务收到的现金总额为10743亿元，持续处于高位，三年复合增速仅-6.2%，而国企该指标的三年复合增速为-8.8%，均显著优于民企和混合所有制房企。

??从历年50家典型上市房企投资活动现金流来看，现金流出和流入均在大幅收缩，2024年典型房企的投资活动现金流入为3113亿元，相比2021年下降60%；而投资活动现金流出为3556亿元，相比2021年下降了74%。

??投资活动现金流出的收窄幅度要大于现金流入，可见房企正在控制投资支出，但2024年的投资活动现金流出依然要高于流入，整体投资活动保持现金净流出的状态。

??历年的投资活动产生的现金流量净额从2021年净流出5960亿元，大幅收缩至2024年净流出443亿元。

??其中，2024年50家典型房企中有54%的房企投资活动现金流为净流出，剩下46%的房企为净流入，分化相对明显。

??从50家重点房企2021-2024年的融资性现金流表现来看，受行业下行、流动性危机集体爆发影响，企业的借贷规模大幅减少。

??数据显示，2022年50家房企融资性现金流流入降幅最高，从2021年的约37796亿元大幅减少35.5%至24387亿元，此后两年保持着每年20%左右的跌幅。

??同时由于偿债潮到来以及逾期债务难以偿还，房企的融资性现金流流出降幅大于现金流流入的降幅。融资性现金流净流出在2022年同比大幅增长了607.5%至5434亿元，2024年虽然净流出规模同比收缩，但是房企资金压力仍然较大。

??如果将经营性与投资性现金流净额的总和记作运营性现金流，总和为正视为运营资金盈余，总和为负则为运营资金缺口。

??2021年房企的运营资金缺口为3009亿元，不过，房企在2022年开始主动调整对融资性现金流的依赖度，在日常经营活动上控制收支平衡，2022年首次实现运营资金盈余1647亿元，此后也长期保持运营资金盈余。

??不过，由于偿债压力仍然较大，融资性现金流长期净流出，整体现金流也长期处于净流出的状态。

??由于房企融资仍然处在低位，再加上房地产市场持续走弱，销售回款减少，房企集团层面上的资金压力仍然较大。

??50家重点房企的持有现金规模持续萎缩，至2024年底现金持有量为13122亿元，较期初减少了9.9%。

??从历年变化来看，房企的现金持有量自2021年首次出现负增长后就逐年减少。

??从扣除预售监管资金（仅扣除12家主动披露的企业）之后的调整后非受限现金来看，2024年底50家重点房企的调整后非受限现金为9653亿元，较期初减少8%。因此调整后非受限现金短债比的加权平均值相较于期初继续下降了0.07至0.45，房企整体仍然有着较大的短期偿债压力。

??值得注意的是，由于多数企业未在年报中披露预售监管资金，若是算上受监管的资金，企业持有的非受限现金将进一步减少，调整后非受限现金短债比将会进一步降低，企业实际上的流动性风险将会更大。比如万科，2024年底和2023年底企业都没有披露预售监管资金，未剔除预售监管资金的非受限现金短债比分别为0.53和1.55。若是都按照2023年中期的预售监管资金464亿元估算，万科在2024年底和2023年底的调整后非受限短债比分别为0.24和0.81，企业的短期偿债压力进一步加大。

??房地产行业的现金流呈现出一定程度上的枯竭，经营活动、投资活动、筹资活动的现金流入均在大幅收缩，而三类活动相应的现金流出也在消减。

??一方面，金融机构对房地产行业持审慎态度。据信托业协会，信托资金余额投向房地产行业的占比已从2021年的11.74%快速下降至2024年的3.78%。此外，工商银行作为国内规模最大的银行，2024年来自房地产行业客户贷款约8810亿元，相比2021年下降6%。

??另一方面，房地产市场的“供求关系发生重大变化”，房企难以通过销售回款满足资金需求，只能通过压降各项支出，以减缓流动性紧张。

??2025年各项政策利好频出，房地产政策延续宽松导向。2025年政府工作报告中，首次将“稳住楼市股市”写入总体要求，重申“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。在2025年6月的国务院常务会议中，再次提及“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。

??从目前已落地的利好政策来看，各地持续解除限购、限售政策，同时降首付款比例、LPR利率、公积金贷款利率方面促进需求释放。融资端利好政策包括融资协调机制、专项债收储、经营性物业贷款以及公募REITs条件的放宽等等。如2025年5月，金融监管总局局长李云泽于国新办新闻发布会透露，房地产“白名单”贷款审批通过金额攀升至6.7万亿元。在专项债收储方面，全国范围内已有多家房企试水，包括万科、金茂等等。在多重政策利好叠加下，房企现金流紧张问题将会得到缓解。

??对于房企而言，亟需提高竞争力转型发展。值得注意的是，城市更新和推进“好房子”建设将是未来地产行业的重要着力点，相信随着城市更新的持续推进，将会引导更多资金进入房地产行业，起到真正稳住楼市的作用。