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中原地产董事总经理李文杰发言

  国五条对市场的影响，实际上和刚刚顾老师讲的有点儿不太一样。我们来自一线，我们判断它对市场的影响，表面上看上去对二手房的影响大，对一手房的影响小。但是我们分析师分析了以后，我们的判断是相反的，我们认为对二手房的影响低于预期，对一手房的影响反而非常大。

  第一，大家主要关注20%的个税，现在全国各地城市都在关注20%个税，有没有城市收，到现在为止还没有了解到有哪个城市收了第一笔。具体的情况是什么呢？各地多数的税务在窗口指导的时候，有一个比较大的问题，就是各地收的意愿不强，在北京其实也是涉及到征收20%个税的情况，因为对客户的抗性非常大，所以实际上20%的税虽然现在严格规定，同时也不是一个新的政策，但是征收起来难度是比较大的。各地采用了一些方法，比如说采用申报制，核实原值技术上也存在一定的困难，这也是影响今年政策比较大的可能性。为什么这样说？这个政策执行起来的尺度会非常大。你采用一个严格征收的方法和不严格征收的申报方法都是合规的，对市场的影响我认为差别非常大。今年，不确定性也是来自于这个问题。

  第二，我们自己分析今年北京市政策出台叫所谓的价格稳定，原来的表述是“刚需的价格要回落”，这是一个比较准确的表述。一季度北京新房的价格上涨接近10%，大概是7、8%的样子，按统计局公布的。意味着什么呢？按照二、三、四季度的话，价格要回落，才能达到今年价格不涨也不跌的水平。现在政策3月份，4月份实施价格已经涨上来了，我们还要让全年的价格平稳，按照不涨不跌去计算的话，二、三、四季度新房价格必须降下来才能满足调控的要求，降下来有两种方法。一是对价格进行限制，但是已经涨上来的怎么消化呢？已经涨上来的价格部分，政府在调控方面写的也比较清楚，就是大量的推出限价房将价格稀释过来。我们面临一个最大的问题就是定价权是不是在企业手里，也是大家要面对的问题。政府采取的是限价网上公开，对开发商的销售价格进行指导和干预，只是看数字，如果今年价格不涨的话，这些已经涨上去的部分怎么回来。我们自己检测到一个城市，杭州对新政的表述是最短的，是30多个字，比南京还要少，就表述了一句话。说明什么呢？今年我们看见各地政府对这个政策，我个人认为相对来讲跟中央调控的方向和决心是有差距的，我们看到地方政府出台的细则非常的简单，实际上给地方的价格未来调整预留了比较大的空间，原因是多方面的，有媒体分析跟财政因素有关系，跟地方政府政绩有关系等等。我们看到实际上在调控严的情况下，执行起来的力度给调控的效果埋下了很多的伏笔。

  我们总结在调控房价标准方面，我个人认为北京市的表述比较准确，“稳定”，跟任何一个指标挂钩都意味着房价要大幅上涨，比如说跟收入水平。如果房价全年比上一年度涨10%、7%，这是一个很大的涨幅。对任何一个城市来讲，这个挂钩的涨幅也是非常大的。跟GDP挂钩涨的也很快，GDP有的是12、13%，有的是7、8%，意味着各地区让价格上涨的动力还是在的。今年价格目标定出来，就给了大家价格要全面上涨的信号。

  单身购一套上海也是这样，但是从北京来讲，供给增加不上来，就往下打需求，这是对单身限购的规定。在税收政策方面是20%的个税，我认为从实际操作来讲，很可能这20%执行起来操作性会遇到一些技术性的难度，或者一些阻力。今年二手房核心城市每年的购房人群，刚需就是第一次置业，就是买学区房，就是改善型住房，已经没有什么可压缩的了。在这种情况下，实际上刚需买房每年就这么多，如果没有投资性，大幅增加和大幅减少的可能性都不存在，今年对二手房来讲，20%看起来有影响，但是实际上影响远远要低于预期。

  前面谈到北京影响新房最重要的因素大家还是要关注，就是两现房，两现房在做政策咨询的时候提出限房价经济价。价格增加不上去，开发商倾向于减少成本，目前在调控的趋势上，在住房管理的模式上，有一个趋势，大家可以关注，就是多数的大城市倾向于采用新加坡模式而非香港的模式，新加坡模式其实就是两现房，就是通过限制购买对象的出售条件来达到住房保障的目的。两现房卖给特定的对象，特定的对象将两现房上市以后，按照市场价格销售获得的收益再由政府和买房人进行分帐，这是未来大概的思路。在这种情况下，对于定价的冲击，如果政府在二季度推限价房用地的话，就会意味着限价房比周边的住房价格低我们怎么定价，这就是在营销层面我们所需要关注的地方。从政策研究来讲，限价房只要是拿地6个月左右时间就可以上市，最快速度在今年四季度也会有限价房上市，对市场的冲击我们可以看到，潜在的危险是如果有和限价房重叠的土地和区域板块，面临的市场压力很大，这是我们认为在今年所面对的市场中一手房的风险远高于二手房风险的地方。

  对于信贷政策，我们自己分析2012年房价上涨的主要因素，我看到是信贷，公积金贷款2009年是6.6万笔，到2012年8.61万笔，这个增长实际上占比从原来的14.8%达到了30.8%，就是说实际上公积金的释放刺激了我们在2012年市场快速的回暖。公积金刺激有两个：一是总额度的提升；二是公积金贷款上限的提高。调控十年用过很多的手段，真正起到作用最终还是金融、信贷，一个是你的额度，还有就是你的利率水平的变化。所以，去年单笔信贷从09年26.2万提高到了33.3的万，今年公积金的额度缩减了，按照公积金公布的计划，全年只有400亿，比去年减少了1/4，这是今年，意味着今年控制需求要减少22.6%，如果说公积金的减少，再加上一季度被大量透支的公积金贷款，因为这二、三季度公积金贷款在2012年的额度的基础上再减少25%的话，同时已经减少的额度被一季度消化了的话，后面二、三、四季度整个的信贷额度是要萎缩非常多的。直接带来的情况是什么呢？对我们购买力的提高，不单单额度减少了，还有就是购买门槛提高了，不是随便人都可以借，还款必须要达到多少，就是把门槛提高了，这是有轨迹的。这样看的话，今年在抑制需求方面加的比较多。对于我们在购买力的层面，一方面购买力进一步缩小，另一方面可用的信贷减少。在去年我们有大量的使用组合贷，就是商贷和公积金，今年也不存在了，如果要用只能选一个，这部分又少了，这是需要大家关注的问题，今年缩减的额度在于新房占的比重。

  对于我们来讲，二手房个税即便出台，对购房人成本的提高大概在5%，没有想象的那么高。3月份难得的一个机会是卖的合适，买的合适从来没有过，通常卖的合适买的肯定贵，买的合适的时候卖的就是贱卖，3月份大家是卖的合适，买的合适，大家就非常高兴。这次政策对于两限来讲，未来在北京市，包括一线城市中很长时间都会成为住房政策，通过限制价格来提供一些普通住宅大量的用地和产品，这个比例现在还不清楚，政府在摸索，但是我们只要实现价格控制目标就可以。

  对一手房市场来讲，我们监测到这一段时间对于信访市场的影响。通过前面的分析，对低端客户没有影响，对高端客户也没有影响，高端客户对利率、信贷、限制购买的条件并不敏感，也没有影响，受影响的是中端客户，对中间客户的影响分为两部分，首次改善，买第二套、第三套的做了细致的分析。推迟购买计划是受影响比较大的，受限价房冲击最大的也是中间这一块儿，所以在企业定价的时候要分析，你的产品定位在这个区域到底是哪一类客户，我们才能确定你受政策的影响。包括贷款的影响、限购的影响和周边基本相同，这是我们要研究的。我们看了一下新政之后的监测，这几类中，对一步到位的心态，还有推迟购买的心态，当一个市场中买的客户如果不买转租，意味着很长时间之内才能购买，市场需求是回落的，这是在分析定价方面看客户，看产品所处的层的影响。

  我们有一个经理指数，一手房经理指数看平，认为市场相对比较稳定。他们根据自己的盘看，多少人在卖，多少人在买来分析这个市场，买卖双方跟定政策的人想的不一样，这是一线层面反映出来的情况。从我们自己的曲线来看，挤压性的消费就是有多有少，这是肯定的。

  说到营销，前面提到了市场上总体的影响。我想谈一下，现在拿销售许可证最重要，怎么样能拿得高，因为现在不让你涨价，这不是营销的问题，是一个怎么能拿得高的问题。项目的价格预期普遍增加，但是现在政府已经公开提到，这个月80%的销售许可就没有发，现在的情况是不发你，你卖还是不卖你自己测算，你不卖没关系你就往后推，随着时间的增加资本成本就增加，其他成本也增加了，你的售价是不是能等比的增加，如果你的产品区间是落在限价房的阶段，意味着随着时间的推移，你的价格是不能涨还要降的。限价房上市是四季度和明年的一、二季度，你等来的是价格回落。所以，我个人觉得，要看清楚自己的产品线和周边产品的重叠度。当然，也有一些变数，比如说分块拿地，或者是分几块拿，有一些技巧。分块拿怎么样会有一些规避，因为价格已经限在这儿了，对价格优要求，每次开盘不能高于前一期，现在现房也放进来了，现房其实你不应该限制我的价格，现在已经反了，我拿了大产权证是我自己的财产，不是预收，这个事儿现在还没有什么说法。发改委也在谈，不得拖延销售，但是确实有这个问题。签两份合同也是一个方法，因为限价，房价上不去，就放在装修里面，这也是我们的定价策略。

(注：本稿由现场速记稿整理)