公司克而瑞研究中心 2025-06-09 10:03:58 来源：丁祖昱评楼市
??2024年以来代建赛道逐渐饱和，行业迎来增速放缓、竞争加剧、企业分化的新阶段。在这一阶段下，头部代建企业格局愈发稳定。
??代建行业已从“蓝海”进入“红海”，部分老牌代建企业作为先行者，已具备突出的业务优势、管理优势和品牌优势，并在不同的业务模式和细分领域中构建起核心竞争力，形成鲜明的标签和市场认可度。
??本文以2024年综合能力TOP4企业绿城管理、蓝城集团、金地管理、润地管理为典型样本，聚焦企业核心优势和竞争力，探寻“红海”之下，头部代建企业的立身之道。
??代建行业在经历2021年至2023年的高速增长后，随着代建企业竞相入局，2024年行业步入规模增速放缓、企业格局分化的新阶段，行业面临一场激烈的市场份额之争。
??2024年代建新拓规模再创新高，达到2.15亿平方米，较2020年实现翻倍增长。但代建新拓规模同比增长13%，增速较2023年大幅下降14个百分点。
??进入2025年，代建项目获取难度不断增加，一季度新拓代建规模同比仅增长5%。
??代建行业发展主要受到以下几个方面的影响：
??第一，宏观经济环境影响下市场信心与预期仍在缓慢修复。代建作为输出品牌和服务的轻资产运营模式，整体风险较小，但楼市持续低迷令委托方开发意愿进一步降低，进而影响代建需求。
??第二，行业竞争加剧，代建企业拓展新项目的难度不断加码。截至2024年末，已有超过100家房地产企业入局代建行业，行业参与度显著提升。
??第三，与代建相关政策利好兑现后迎来短期不确定性。土地成交持续筑底、土地回购等政策影响下，城投拿地规模减少、且开工意愿进一步降低；“以购代建”政策导致短期内代建保障房持续承压；资本代建中的纾困代建进程逐步放缓。
??在增速放缓的背景下，代建行业也面临来自外部和内部的多重挑战。
??最主要的挑战是代建企业在高质量发展与价格竞争之间的矛盾，其次是代建项目的超额收益承诺与利润空间收窄之间的矛盾，最后，轻资产模式下信任危机、代建企业规模与利润的动态博弈同样不容忽视。
??从委托方角度来看，选择代建企业的逻辑已从“单服务采购”升级为“战略生态共建”。规模优势不再是委托方选择代建企业的唯一标准，而具备长期主义思维、风险共担能力、资源整合能力、能够创造超额收益的代建方，将成为委托方的首选。
??代建赛道面临一系列挑战和问题之下，头部企业绿城管理、蓝城集团、金地管理、润地管理已构建起核心竞争力，而企业建立起的优势将成为破解行业现状的关键。
??1、绿城管理：规模领跑，标准化体系支撑产品口碑和品牌溢价双强
??绿城管理作为绿城品牌和代建管理模式输出的主体，凭借先发优势，已形成较大的规模效应，同时在专业化服务、品牌运营、生态协同等软实力的加持之下，稳坐是行业的头把交椅。
??绿城管理的项目分布具备较强的抗风险能力和溢价能力。截至2024年末，位于一二线城市建面占总建筑面积的44.0%，四大核心城市圈（长三角经济圈、珠三角经济圈、环渤海经济圈及成渝城市群）占比76.6%。两者的占比均较2023年末有所上涨。
??从项目来源的角度看，2024年末，绿城管理合约总建面中，商业代建占比达76.19%。商业代建项目具有高毛利的特性，能够为企业带来更高额的收益，同时能更加有力地保障整体业绩的稳健兑现。