欧洲杯足球网_欧洲杯开户app￥外围平台

??“现房销售”正在加速落地。2024年以来，全国至少32个省市推进现房销售试点相关文件。

??就当前的房地产市场形势和压力而言，现房销售一旦真正落地，对于房企和地方政府都会带来一系列影响。

??从代建领域来看，现房销售后，投资能力被“削弱”的中小房企和通过代建“曲线救国”的头部企业或将同时下场，进一步加大代建领域的竞争激烈程度，优胜劣汰下加速代建企业洗牌和整合。

??未来整体规模上也许仍能维持平稳，但结构上，住宅代建比例或进一步增加，且一线代建渗透率有望提升。代建模式上，后期出让的土地中小股操盘的比例或将提升。

??现房销售真正被提上中央政策议程是在2023年全国住房和城乡建设工作会议：“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”这一表述进一步强化了现房销售在防范交付风险方面的重要作用。

??到2024年底，全国住房城乡建设工作会议进一步明确重申“有力有序推行现房销售”列为2025年住房城乡建设部明确为重点工作之一，标志着现房销售政策进入全面推进阶段。

??据CRIC统计，2024年以来，全国至少32个省市推进现房销售试点相关文件。

??目前各地试点现房销售普遍采用以下三种方式：

??1、土地出让环节规定现房销售，这种更多是抑制土地市场过热时期的被动措施。例如，北京自2021年起集中供地中持续扩大现房销售试点范围，2023年集中供地中62%的地块设置了“竞现房销售面积”条款；深圳于2023年8月重启现房销售试点，2024年10月宝安区的一宗地块要求"全部现房销售"。深圳的试点特点是结合城市更新和旧改，在这些领域推动现房销售，既促进了城市品质提升，又推动了现房销售模式的落地。合肥在土地出让环节对部分地块明确提出现房销售要求，试图通过现房销售倒逼房企提升产品力。

??2、在建未售项目现房销售，提高预售工程进度标准向现房过渡。

??3、“白名单”项目现房销售，如云南省鼓励在“白名单”项目中择优推行现房销售试点。

??与此同时，为推进现房销售积极性，多地也出台了相应的配套支持政策，如对现房销售项目加大白名单融资倾斜力度、满足融资需求、给予贷款利率优惠、延长贷款年限等；现房销售的开发企业延期或分期缴纳城建配套费等相关费用，给予现房销售企业剩余土地出让金缴纳年限延长一年，对现房销售的房企给予一定的税收支持等。

??目前各地根据当地市场情况，采取了不同的试点策略和配套措施，体现了"因地制宜"的政策智慧，为全国范围内现房销售的推广积累了丰富经验。

??现房销售模式的推广将会对房地产市场产生多方面的影响，既包括对购房者、开发商的直接影响，也包括对整个行业格局的深刻塑造。

??对房企的影响更直接，中国住房商品化改革二十余年以来，现房销售被屡屡提及，令企业更是谈之色变，最根本的就是开发模式和融资模式的变化，与前期住房严重紧缺亟需加快供应改善预期相配套的期房销售制度已经不适合当下以及未来发展模式。

??对企业的影响主要体现在几个方面：

??1、开发企业资金压力增大，涉及融资模式的变革。现房销售要求房企在项目建成后才能回款，这对房企自有资金流动性提出了更高要求。

??2、开发周期的拉长、周转速度放缓。现房销售模式倒逼房企在项目规划、设计、施工等环节更加注重品质和客户研究，才能提供更符合市场需求的产品。

??3、经营模式转变带来的优胜劣汰加速企业整合。现房销售模式迫使房企放弃"高周转、高杠杆"的经营模式，以往依赖融资和预售资金推动项目开发的模式将难以为继，资金实力较弱的中小房企面临更大的生存压力，现房销售模式加速了行业的优胜劣汰，大型房企市场份额进一步扩大。

??现房销售对开发企业的影响逻辑上即可推导出一系列应对措施，比如为了极力缩短项目开发周期，低容积率的小地块争夺激烈，产品可能退回毛坯时代，土地成交规模萎缩和地价款的分期支付对土地财政形成冲击等等。

??所以现房销售制度的全国落地必将面临一系列挑战，更需要在政策设计和实施过程中进行系统性考量。

??从房企角度来看，收益模型的彻底改变，将倒逼企业调整业务组合，甚至部分企业出现投资与开发职能剥离的现象。拿地开发的重资产业务收缩，加快建设以代建为主的轻资产业务扩张，并形成明显的比例切换。

??换而言之，拿地受限于资金限制大幅减少，合作拿地、联合开发以及代建服务比例上升。代建“低投入、低风险、稳收益”的特性，以及无需前期资金投入的优势，使其成为现房销售的“避风港”。

??未来，面对现房销售冲击，或会有更多的企业深度布局代建业务。根据CRIC统计（2024年数据），已有超100家房企参与过项目代建，其中49家成立独立代建平台，未来会有更多企业以专业化方式进军代建领域。

??此外，不同企业生存策略不尽相同，大型央企国企会加速代建平台化运作，诸如早年有过项目代建的企业，会单独成立相应的代建管理公司，与母公司资源、业务形成互补；而部分中小房企则可能会出现“断腕式”轻资产转型，通过转让存量项目全面转向代建服务商角色。

??需要注意的是，现房销售下企业“拿地减少、代建增多”并不会对代建市场规模走势产生太大影响，未来代建拓展增速将继续放缓，行业进入平稳分化的新阶段。

??主要基于三方面原因：第一是城投拿地开发意愿保持低位；第二是“以购代建”下代建保障房持续承压；第三是纾困类代建增量需求大幅收缩。

??但在细分市场，我们认为现房销售下商业代建的比重将继续提升，尤其是住宅类项目占比将持续上升。

??虽然现房销售会导致土地市场延续过去三年下滑态势，但迫于地方财政压力以及稳市场的预期，城投“托底”现象不会消失，甚至部分城投主动选择通过合作、或者代建入股方式进行联合拿地，因此预计城投拿地总量下滑、但占比保持稳定。

　　对于企业而言，城投手中的土地是业务拓展的核心资源，也是迅速抢占市场的主要抓手。一方面，从2021年集中供地以来城投所拿的“预售”地块，开工率虽低，仅有30%左右，但随着市场止跌回稳，开工意愿有所恢复；另一方面，现房模式后出让的地块，除去部分远郊纯“托底”地块，部分已通过前期“勾兑”锁定代建需求，新增代建量有保障。

??若现房销售试点或全面落地，房企投资能力将显著受限，转而通过合作开发、代建模式寻求突破。对代建行业而言，未来市场渗透率有望持续提升，但不同能级城市的分化将愈发凸显。短期内，代建渗透率或将呈现‘一线加速、二线企稳、三四线承压’的分化格局。

??其中，一线城市代建渗透率长期处于低位，2021-2023年均不足1%，2024年仅微升至1.25%。核心原因在于：北上广深等城市土地稀缺性突出、投资回报率高，房企更倾向于自主开发以最大化利润空间。当房企面临资金约束时（现房模式下），代建模式可助其以轻资产方式参与城投项目开发，同时盘活城投存量土地资源。未来一线城市代建项目占比有望快速攀升。

??二三线城市受冲击相对有限。多数二线及三四线城市土地市场以城投托底为主，房企投资收缩对整体供需影响较小。加之城投存量土储规模庞大，代建项目储备充足，市场韧性较强。在杭州、成都等土地市场活跃、需求稳健的核心二线城市，代建渗透率未来仍具上行空间。

??在过去几年的城投代建项目中，大部分企业坚持不出资原则，以纯代建模式输出品牌和服务，仅在必要时通过入股或代持方式参与项目，且需经企业集团专项评审会审批。在住宅类项目中，代建企业通过专业能力为委托方创造超额收益，但仅有少数项目存在“对赌”协议（通过利益绑定激励代建方，但同步转嫁部分风险）。

??现房销售模式下，房企需主动联合城投合作拿地以缓解资金约束，并形成双赢格局：既满足城投托底土地市场的要求，又可保障房企的区域市场占有率与土储安全。

??然而，当前地方政府与城投债务压力高企，专项债回购土地仅能短期纾困，难以根治问题。这意味着城投继续托底或与开发企业联合获取优质地块的难度显著增加，导致“小股操盘”模式占比大幅提升。

??对代建企业而言，这一变化带来双重挑战。第一，资金压力与回报周期。现房销售要求代建方入股参与，延长资金回报周期（如代建方需垫付部分开发资金）；第二，代建费支付规则重构，尤其是支付方式与节点需重新设计。全过程代建项目（含代销）的付款节点需与工程进度强挂钩（如按基础完工、主体封顶等阶段支付），降低与营销回款节奏的关联度。

??我们认为，未来若现房销售模式落地，将有更多企业以专业平台公司身份进场，代建领域亦面临头部开发企业的资源“分食”与中型企业的“生存挤压”，竞争势必加剧。

??在内卷格局中，代建企业需持续修炼内功，通过提升服务力、强化专业水平、积累硬实力与核心竞争力，方能赢得市场口碑与委托方认可。