冯俊发布《中国房地产金融2014年度报告》

2015-03-31 15:07:00 来源：中房网

【主持人】
在刚刚过去的2014年刚才刘会长在开篇的讲话当中提到了经济新常态，很多朋友会意识到去年，也就是2014年中国房地产业进入了一个调整期、一个调整年。随着中国房地产业的发展变化，我想对于中国房地产金融业有了一些新的机遇和挑战，在过去的一年当中，中国房地产金融都发生了哪些变化呢？接下来有请中国房地产业协会副会长、秘书长冯俊上台，他将发布《中国房地产金融2014年度报告》。掌声有请！

中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊

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    各位来宾，大家下午好！
    很高兴在这里跟大家见面。开展专业研究，发布行业报告，为企业决策，政府决策是中国房地产业协会为政府、社会、为行业为会员服务的一项重要工作，今天中国房地产业协会、金融专业委员会发布《2014中国房地产金融年度报告》，在这儿给大家欧洲杯开户app：报告的内容做一个简要的介绍。
    报告分为四部分：一是宏观经济运行情况；二是金融市场运行情况；三是房地产投资分析；四是房地产融资分析。
    一、宏观经济运行情况
    谈到宏观经济大家会有一个定论，去年是经济增速放缓的一年，去年经济发展的主题是调整经济结构，减少过剩产能，提高发展质量。在这个经济发展的过程当中，房地产扮演了什么样的角色？现在用一些比较数据来看一下。
    2014年房地产的开发投资总体上走下行的态势，这跟宏观经济需求不足有关联，同时我们也看到房地产投资与GDP比重来比，这个比值处于比较高位的情况，也就是说可以得出一个结论，至少在2014年虽然房地产没有起到像大家所预期的对经济增长的拉动作用，但是至少没有拖累宏观经济的发展。
    从房地产开发投资占固定资产投资的比重来看，2014年房地产投资占固定资产投资在十年以来最低的第二位。2009年当时应对世界金融危机，大量的投入固定资产，同时推动房地产增长，与09年比较，房地产投资占固定资产投资的比重也不是最低的，所以，说房地产拖累了宏观经济的说法是不成立的。
    房地产销售占社会消费品零售总额之比，可以看到是处于比较高位的水平。去年一年虽然宏观经济增速在下降，房地产的增速也在下降，但是房地产对于宏观经济的影响总体上还处于正影响，而不是负影响。
    二、金融市场运行情况
    金融改革和发展稳步推进，金融产品创新不断深化。去年的金融改革主要是五方面，房地产金融改变不仅仅是推动了市场完善，深化了金融体制改革，也或多或少影响了房地产发展，应该说房地产是一个占用资金比较大的行业，金融的改革使得房地产的融资结构、资本构成、运行方式都发生了很大的变化。
    这是2014年金融市场十大热点，这十大热点都或多或少地影响了放市场的发展。
    三、房地产投资分析
    从上面的图可以看出，从2014年1月份开始，全国的房地产开发投资持续下降，而且施工面积、新开工面积增速也在下降。从去年1月份开始，新开工面积一直处于负增长的状态，在去年的第三季度，曾经新开工面积有过一段降幅缩小的趋势，但是进入第四季度又进入了下行。从去年房地产市场、土地市场的情况看，一直到10月份以前，都处于土地购置面积负增长，而土地购置价款总额是正增长。也就是说在前三个季度地价处于上涨的过程，这也是历史上少有的过剩。总体上说，从土地市场建立以后，土地价格的变化跟土地购置的变化属于正相关，而在去年前三个季度，出现了岔口。一直到第四个季度，土地购置价款才出现了负增长，处于同向发展了。同时，去年的房地产市场给我们提醒了很大的警惕，2014年商品房待售面积与销售比一直到最高位，从2011年开始，这五年来一直处于上涨的通道，到了2014年这两个数字比达到了52%。商品房施工面积和销售面积比到2014年达到了6.02倍，意味着在整体的市场供求关系当中库存的压力将会非常大。
    而在各类资金占比当中，房地产企业的资金杠杆率在不断地下降，这个下降跟房地产企业资金来源的构成有很大的关系，总体上房地产市场资金短缺，从数字看这种说法并不成立，房地产企业资金的到位率总体上还处于正增长，当然增长幅度小了，当然银行贷款数字的增长还是相当可观的。在企业资金来源过程中增长慢主要是个人按揭贷款，总的资金来源的构成当中资金的富余度还是有一定存在的。
    去年一年房地产开发投资，信贷资金同比增长了22.6%，开发贷款余额增长21.7%，土地开发贷款余额增长25.7%，个人购房贷款余额增长17.5%，去年房地产市场最重要的资金来源的构成是保障性住房的贷款，增长了57.2%。所以对于去年房地产能够维持一定的规模，对金融的支持是分不开的。
    去年一年是房地产企业融资比较活跃的一年，由于大家都知道原因，房地产企业纷纷上香港以及海外其他国家上市融资。有几个大企业，绿地融资成功了，去年在香港融资的企业总募集的金额超350亿港元。
    去年是房地产信托基金增长较快的一年，房地产信托基金的总规模达到了1.3万亿，占整个资产总规模的10.04%，这个增长尤其在去年第三季度，增速尤其达到高峰。总体上看，基金对房地产的投入比重越来越大了，我们讲到房地产资金来源过程当中，杠杆率的降低信托基金起到了一定的推进作用。放基金持续上涨，这些基金主要在一线城市，在二三线城市比较少。从我们的判断看，这几年由于银行对房地产开发投资相对的控制，基金在房地产资金的来源当中扮演的角色将会越来越重要。
    去年一年也是互联网金融兴起的重要一年，现在还很难预料互联网金融会对房地产资金来源、资本结构、房地产的运行方式产生什么样的影响，但是我们必须注意到，它可能会是将来影响房地产发展的一个非常重要的组成部分。
    2015年我们提出了五点看法：
    第一，银行信贷大幅放松的可能性不大。
    第二，房地产宏观政策环境面改善，逐步落实到位后，个人按揭贷款、定金、预售款将增加，会对房地产金融产生影响。
    第三，地方住房保障货币补偿可能推动商品房市场消费，去库存助力。
    第四，2015年房地产企业面临信托基金偿还高峰，还款压力增大。
    第五，期待房地产金融的改革，通过金融体制的不断完善使得房地产金融有更大的活力。
    我的介绍主要是这些。请大家对报告提出意见和建议，我们将对报告进行修改。谢谢大家！