邓郁松：新常态下的房地产市场

2015-03-31 15:07:00 来源：中房网

【主持人】
再次谢谢冯秘书长。刚才秘书长用图表的形式给大家介绍的非常详细，对中国房地产和金融市场的特点、运行情况做了回顾，在刚才我们回顾了过去2014年，现在我们还要继续展望2015年，在宏观经济新常态的背景下，2015年房地产和金融将何去何从呢？接下来我们有请国务院发展研究中心市场研究所副所长邓郁松先生，他将演讲的主题是“2015经济新常态下的房地产业发展”。有请！

国务院发展研究中心市场研究所副所长邓郁松

【邓郁松】
    大家下午好！很高兴参加今天的论坛。今天我们之所以关心房地产，关心房地产金融问题，与去年一年房地产形势发展的变化有很大的关系，当房地产形势发展变化以后各方面的声音非常多，怎么样看待这种变化对今年的形势，包括对此后一段的形势有哪些想法，观点并不重要，重要的是观点背后的逻辑。按照这样一种想法，大体谈三方面的问题：一是要认识房地产市场的新阶段、新形势；二是把握房地产市场运行的新特点、新规律；三是适时推进房地产市场发展目标和政策转型。最后如果说发展阶段发生了重大变化，我们整个房地产的发展目标和相应的政策需要做出哪些适应性的调整。那么，大家也很清楚，昨天刚刚在金融、税收方面出了一些重要的政策，怎么样看待这些政策，我想我们都会做一些设计。
    我们先简单看一下形势，从2014年以来，包括投资、销售等等是一样的，都是大幅度的回落，看到这张图表以后，我们自然就会问一个问题，这次投资增速在大幅度的下滑，整个新开工面积明显的下降，不是增速下降，而是绝对值实质的下降，商品房销售面积前两个月降幅进一步扩大，是什么原因造成了这些变化？我们知道，2008年和2012年下半年中国的房地产市场也出现了两次调整，这次的调整和前两次有哪些异同之处我们需要回答。第二，各位对房地产风险问题很关注，风险到底是什么样的状况，是局部的还是全局性的？第三，中国的房地产市场是否还具备实现平稳发展的条件？为什么具备或者不具备，理由和逻辑是什么？我想这几个问题是需要解释清楚的，可能对阶段性，对后续的很多问题都可以有一个很明确的回答。
    2014年以来房地产市场的调整既有与此前相似之处，也有明显的差异性。先说相同之处，相同之处很清楚，都是政策调整在先，市场调整在后。也就是说，可能我们先期出台的一些政策确实对这个市场产生了很大的影响这并不奇怪，因为房地产市场本身就受政策影响最为显著的市场，不管是中国，美国、日本都是如此。
    哪些政策最为重要？一个是和今天的主体有关系，金融政策是对房地产市场短期波动影响最为显著的，回到06、07年，我们持续的降息，07年9月份对二实现1.1倍的利率，在08年初看到了商品房销售面积的下降。全球金融危机的爆发，我们认为是在08年的9月，很清楚08年房地产市场调整本质上并不是国际金融危机的冲击造成的，是和前期的金融税收政策的调整有很大的关系。看的很清楚，基本上整个贷款增速高的时候，房地产销售情况就好，贷款增速低的时候，销售情况就不好，市场就低迷，接着自然而然影响到新开工，影响到投资，影响到土地出让，这一点是非常清楚的。什么时候按揭贷款表现不太好？总体来说就是利率升高的时候，或者有明显抑制政策的时候，这个看的非常的清楚。什么时候信贷非常好？就是利率走低的时候，基本信贷政策相对放松的时候，比如说2009年，政策一调整一定会对市场产生很大的影响。
    影响到什么程度？举个例子：到07年底最后一次升息，如果按照当时的4成的首付，买一套100万的住房的话，月供大概是5250块钱，到了09年如果按照大幅降息后的利率再打七折的话，首付不变，每个月的还款额不变，大家可以看的很清楚，贷款额可以增加25万，贷款额增长42%，住房支付能力会提高25%。2009年出现了什么事情？2009年全国住房销售均价的涨幅就是25%。一定要看到这个条件，首付没变，购房人的月供没变，但是住房支付能力提高了，谁住房金融政策为什么有这么大影响的关键所在。2009年固然有所为的投机性约束，但不是主要的原因，主要的原因是如果没有住房金融政策的支持，购房人的能力是不可能提高的。
    再看一张图表（PPT），在全部的购房年龄人口基本上集中在20—64岁，按照人口结构来算，大体上1/3处在30岁之前，也是首次置业的年龄，从人口年龄分布来讲，整个市场的主体应该是二次以上购房的改善型需求为主。所以就很清楚，一旦当我们交易环节税收很高的时候，一定是抑制住房的消费，一旦住房消费受到影响，一系列投资行业都会受到影响地，一旦这个条件发生改变，销售就会很明显的汇款。所以08年交易税做好以后，市场可以很快做起来。
    这是相同的地方，不同的地方在哪儿？应该说这一轮调改最大的差别在于发展阶段发生了重大的改变，根据我们的测算，到了2013年全国城镇的户套数，中国整个房地产市场已经从原来长期的供不应求转向了供求基本平衡、局部过剩，这个非常重要。因为任何一个市场都是大家想不到的，在供不应求阶段市场供应特征是截然不同的，谁最大的差异。
    怎么样讨论这两年房地产风险？有几种说法：一是局部、潜在风险开始显现，一种是产能过剩型，有一些地方房子盖的太多了，不是房价太高。这跟以前的光伏、钢材的情况一样。供过于求使价格下降，这是一个问题。二是个别城市房价涨的比较高。但是从全国来看，如果把全国作为一个整体来看，户均住房1.0套，总量上是刚刚基本平衡，并没有出现明显的过剩现象。另外，从整个住房的支付能力来看也是处在历史上比较高的水平，住房支付能力是在提高的，综合来说我们仍然具备实现平均发展的有利条件。
    通过几张图可以看一下当前的形势。销售情况非常的不好，这样就会对投资产生很大的影响，销售是投资的一个先行指标。这张图（PPT）是一个我测算的所谓的房价收入，是用100平方米房子的总价和户均可支配收入之比，从1998—2014年中国房价收入比的均值是8.9倍，最高是1997、1998年18倍，最低在2014年是7.2倍。就是说从相对支付能力来看，从全国来看，从收入角度来观察，目前的住房支付能力是1998年以来最高的。虽然名义价格涨的很快，实际上收入涨的更高，造成了这样一个结果，这是一个很大的特点。你可以说中国现在存在房地产泡沫，那也一定要说现在的程度比以前减轻了很多，如果你认为在90年代末、2000年代初的时候，中国的房价没有泡沫的话，就推论出现在房地产有泡沫的问题，因为现在我们的支付能力是1998年以来最高的一次。
    这是一个所谓的全球数据（PPT），全国说所谓4—6倍是合理水平，我想说根本就没有4—6倍合理水平的概念。从全球来看差距有多么大，究竟哪一个是合理？美国08年金融危机起源于次贷危机，次贷危机之前美国房价最高的时候房价收入比也没有超过1倍，如果4—6倍是合理的水平的话，美国就不会出现所谓的房地产泡沫的破灭。所以，一定要看多年的平均水平，一旦超过多年均值，一定意味着支付能力超过了正常的收入所能支撑的水平，这就是泡沫。中国到目前为止，整个房价数的均值在持续往下走，支付能力在提高，所以我认为中国目前不存在系统性的房价泡沫的风险。北京不一样，因为很多媒体都是来自北京和上海，但是07年以后快速的上涨，北京的原因跟国外还不一样，国家的根源在哪儿？很多人都不知道，北京在于人口快速增长的时候，新区的面积在快速下降，需求快速增长，需求严重不足，一定推高价格。我们目前研究的所有产品形式没有任何所谓的中国的特殊性，我认为都是正常的，关键是要找到正确的逻辑。
    所以如果说2014年以来，中国房地产有很多阶段性的变化，我们就需要找一找到新的阶段之后这个阶段的规律和此前，跟过去15年有哪些根本性的差异？
    我们可以看一看国外的情况，1952年以来英国房价的情况，有一些小的波动，但是总体来说是持续上升的态势（PPT）。英国的新屋开工数在60年代末、70年代初，新屋开工数出现了峰值，此外逐渐的往下走，为什么在70年代初新屋开工面积出现了峰值？日本在70年代初也是新新屋开工数出现了峰值，也开始往下走。1953年以来日本户均住宅套数是1套，1955年以来日本商业地产价格涨幅，以前在60年代涨幅更高没有问题，日本的住宅在泡沫破裂之前前期还出现两轮比较大的涨幅，一次是60年代、一次在70年代，也没有问题，为什么到了第三次涨幅没那么高的时候，反而出现了很大的问题？
    看一看美国的新建房售价，危机之后房价已经出现新高了，最重要的1963年到1978年15年间，美国的房价涨幅要超过1998—2013年中国的房价涨幅，在70年代后期的时候，美国的很多教授都在谈论美国的房地产泡沫问题，说美国的房价太高，但是为什么它还在涨？如果理论是正确的话，可以很好地预测现实，如果理论和现实总是脱节的话，是市场错了还是理论错了？我想大家心里都很清楚。
    这是美国的一个户均套数（PPT），也很清楚。美国的新开工量峰值，也在60年代后期、70年代初，这些图表大体上告诉了我们什么？告诉我们说，我们到目前为止，中国所谈论的房地产市场情况，基本上都是处在发达国家成熟期，是在户均住房1套之后的事情，而不是之前，1套之后是什么样的情况客观？在户均住房超过1套之后，所有国家的新屋开工量都在下降，而且是持续的下降。这说明了什么？我们也看到在这些国家当中，有的房价在持续上涨，而有的国家出现了很严重的泡沫，就再也没有起来，这个分别是为什么？为什么有这么大的差距？不管怎么说，我们看的视野足够长的话，我们看到50年的话，可能这个规律就很清楚了，基本上人从20岁左右买房子，总要50年的时间才能走过完整的周期，现在我们的时间不足以说清楚很多的事情，但是把国外的事情看透以后，你会发现共同点很多，差别反而是很小的。中国在2013年户均住房达到1.0套，这是一个历史性的转机，所有的国家在这时候都出现了新开工面积下降，我认为在2014年中国房屋新开工面积下降，有短期政策调整的影响，但更主要的是由于我们的发展阶段发生了根本性的变化。当这个发展阶段发生根本性变化之后，实际上我们真正关心的是在新的发展阶段，我们要关注什么？总体上，我认为从1998年到2014年这个阶段，中国的房地产市场虽然有很多的不同声音，但是我认为中国在这个阶段的市场表现可以用“三高”来形容：投资高速造增长、销售高速增长、价格涨幅较高，但是这“三高”是不是正常的？我认为不是，因为所有国家在这个阶段都经历过类似的情况，这个阶段有一个非常重要的特征，这个阶段是一个所谓的供不应求的阶段，不单纯是供不应求，而且是经济增速较快、人口快速增长、收入快速增长阶段。各位感兴趣可以到任何一个国家去找，当人口快速增加、收入增速快速、经济快速增长、市场整体供应供不应求的时候，能不能找到一个国家、一个城市房价运行非常稳定？到目前为止很遗憾，很多国家、很多城市我都没有找到，所以我希望各位能够帮助我找到一个反例，可能有助于我们的研究。
    之所以有很多跟市场不同的声音，但是根本的差异就在于把中国处于发展中的黄金三十年同国外发达国家处于成熟期的房地产市场做了一个很简单的对比，但是很清楚发展阶段不同，市场运行特征一定是不一样的。当我们到了这个阶段之后，我们也没有办法再重新起用，中国还能保持过去15年“三高”的增长，这个基本上也是不现实的，这就是判断阶段，判断基本发展规律的重要意义所在。
    我们看到1998—2013年城镇人口总量增长了3亿，大体跟美国现在的人口总量差不多。各位可以想一想，如果没有这个阶段房地产较快的增长，现在的住房条件应该是什么情况？整个城镇的销售均价3.16倍，收入涨幅接近5倍，M2的供应量10倍多一点，从全国来看我们的房价是没有跑过收入的，但是对于少数城市来说收入明显的高于房价，所以我们说有问题，这是两个概念，全局和局部得分清楚。一旦到2013年互益均数量1套之后，我们认为整个中国住房市场正在从以往的快速发展阶段向平稳发展阶段发生转换。按照其他国家的发展历程来看，在这个阶段有一些指标将会出现分化，或者说从这个阶段开始投资的数据，我们的价格数据、新房销售的数据将和2013年之前的15年存在显著的差别，这也需要我们认识清楚。
   整个中国目前新开工面积到目前为止出现在2013年，我认为这也是一个历史的峰值，不是我们想和我们愿意的问题，而是客观规律，到了这样一个阶段一定会出现这样一个类似的情况。当我们有一个长期、中长期的判断之后，就可以很好的把中长期的判断和短期的形势结合起来。同样有一个短期形势，一旦从中长期的角度看短期基本上不用看，方向错不了，可能有数据上的偏差，但是不影响大的问题。我们说中长期因素，市场供求总体平衡局部过剩是最重要的一点，把这个看清楚再来看短期形势，有利因素有，不利因素也有。房价收入比处于1998年以来的最低水平；信贷政策好于2014年，购房环境好于2014年待售房面积高企，市场运行将出现新特征。
    既然说中国整个住房市场，或者说房地产市场已经在发展阶段上发生了很大的变化，可能就需要重新来审视我们的发展目标和政策。在1998年之前，在03年、08年都有一些政策的出台，在过去那段时期，虽然有各种各样的说法，但是总的来说是要多建房子，满足群众日益增长的住房需要。现在户均一套了，我们应该做什么事？有两点很重要，第一是从量到质的转变，就是怎么样提高输出品质的问题。第二要看美国、日本，出现一些所谓的大的系统风险，恰好都是在住房市场进入到所谓的成熟阶段之后，不再是短期的阶段出现了很大的风险问题。并不是在供不应求的阶段，自然而然就谈到了怎么样防范房地产市场风险的问题。
    从这样一个前提来看，我们认为需要事实，从以往多建房子为主的目标和一系列配套政策为主的整个体系，需要做出适应性的调整，这个调整我个人认为大体要着重三方面：
    一是要更加重视完善规划、质量、环境等方面的政策；中国现在的房子建的很多，不管是住宅还是商住等等，客观的说让我们满意的房子总量不大，中国房屋的成套率还有很大的提升空间，整体有很多需要完善的地方。
    二是中性的房地产金融政策，防范房价泡沫风险；这个阶段房地产风险是两类：一类是类似于鄂尔多斯这样的风险，要避免产能过剩，怎么样避免？这个规划很重要，我们需要多少房子一定要做到心里有数，不能盲目的说没那么多人建很多的房子，一定会出现这种情况。第二类防范泡沫风险的关键是金融政策，可以数一数日本为什么房地产泡沫，数一数美国为什么房地产泡沫？包括此前的现有地区，都是在整个经济增速放缓，收入增速放缓之后实现低利率政策，试图刺激经济，但是低利率是最能够催生居民的购买力的，一旦利率政策转下，居民的收入没有下来，一定会造成支付能力的下降，造成泡沫。所以，很清楚利率政策是客观的宏观调控的手段，但是利率政策调整的时候一定要认识到它对房地产市场重大的影响，做好相应的对冲准备。所以，我们希望利率首付有一个反向的调剂。
    三是调控政策：回归常态。近几天中央有关部委出台的一系列政策，我们也看到最近有很多舆论说是刺激，我不认为是刺激，我认为是回归常态，到目前为止，整个户均住房超过一套，改善需求是主体，如果在原有的税收政策体系下，基本上换一套房子就要交10%左右的税费，大家想一想这是否是一个正常的行为？在计划经济条件下，分房子可能从一个较低的职务提到较高的职务，换一个大房子，不需要交钱，但是如果你小房子换一个大房子，费用很高，贷款费用也很高，这是正常的吗？所以到目前为止，我们各项政策在回归一个常态。从中长期来看，回到常态的同时，可以很好地解决房地产质量和防范风险的问题。
    由于时间的关系，我发言就到这里。谢谢各位！