2013-04-26 15:15:57来源：中房网
朱彩清：感谢张司长的精彩发言，人居环境委员会已经走过了十年，这十年来，人居委从住区研究起步，形成了自己较为独特的研究体系和操作模式。相关的内容，明天的报告会上人居委执行主任王涌彬和专家组组长开彦还将有进一步的解读。敬请大家关注。
接下来，掌声有请主题演讲嘉宾——住建部政策研究中心原副主任、中国老年宜居环境委员会主任王珏林先生，为大家全面解读“新国五条”后房地产市场与政策，掌声欢迎！
住建部政策研究中心原副主任、中国老年宜居环境委员会主任王珏林讲话
王珏林：“新国五条”后房地产市场与政策解读
大家下午好，非常高兴参加人居委这个非常有意义的会议，因为我跟人居委非常有渊源，元端是我的老领导，人居委的这些领导又是我的好朋友，所以到这里来参加这个活动就像到家一样，非常亲切。尤其是这个会议名称—恳谈会非常好，恳谈会就是有啥说啥，有什么要求提啥。
主要是介绍一下房地产市场的情况，因为多年研究这个，把我的研究成果和大家共享，供大家参考，不准确的地方没关系，大家校正。
下面主要谈几点：
一是谈谈房地产的情况。这几年可以说，我们国家房地产确实有很大的变化，应当从08年开始，08年由于世界经济危机，从09年到10年，我们国家投了4万亿，就形成了房地产的高峰，什么高峰呢？我讲就像火山爆发一样，大家不知道有没有感觉，我知道像北京一些大城市房价在翻倍上涨，大家在抢房，没有时间选房。所以一直到现在，房地产市场比较热闹，今年又出来了新国五条，可能大家对房地产的情况不太清楚，所以我就讲一下。
大家先看这个表(图)。从07年到今年1季度整个商品房销售量的情况(如表)第二是2011年的情况(如表)，为什么要把2011年和2012年做分析呢，因为它跟我们现在有联系。我们2011年的情况是什么呢，2011年的1月份，国家出台国十条，从国十条以后，就是已经把09年、10年那种火爆的市场平稳下来了。平稳下来的情况是什么呢，这样各个区域就发生了变化。现在的变化是，从全国增幅来看，应该是稳定下来了，从东部来看，基本没有增长，增长0.1%；中部增长11.3%，西部增长8%。
从城市看也发生了变化，过去我们的市场是以大城市、东部区域为主要的房地产市场。但是从2011年开始又发生了变化，大家看(图)，下降速度最快的是上海41.1%，北京下降31.1%，浙江15.3%，基本的都是东部和一线城市。上涨的主要是中、西部，河北上涨61.9%，吉林上涨35%，还有内蒙古、新疆都在30%。
2012年又发生变化了，东部又好了，西部又下降了。(如表)。下降第一的是西宁。上涨的是太原。
这是涨幅排在前十名的城市。(图)这是商品房销售前十名的城市(图)。这是开发的情况(图)。
所以，从以上这些数据来看，虽然这几年国家也都在调整，但是从第一个表上已经看出来了，每年的商品房的销售量在全国步步登高，一年比一年多。
第一个特点，市场2011年和2012年市场的时间段上发生了变化，完全不一样。在2011年10月份之前，房地产保持一个很好的态势往前发展。到第四季基本上全国都停下来了。主要原因就是银行贷款没有了，不管开发贷款还是消费代表，还是个人卖方贷款一律停止了。到2012年第四季好，前三季度不好，为什么这么讲？因为前三季度全国商品房的销售量才6亿多一点。所以当时我非常担心的就是，如果按照那个水平，也就是到不了9亿。后来每一月都冲击到1个亿上，最后达到了11亿多。
第三是区域变化，2011年的时候，整个东部和一线城市出现了低靡市场，像上海下降了40%多，北京下降30%。但是我们的中西部和中小城市发展的势头非常好。2011年是以中小城市为主导的市场，所以把我们的量上去了。在2012年又发生变化了，2012年从第四季度开始，整个东部和一线城市开始火起来了。但是我们的中西部和中小城市处于平淡的状态。所以，这个结果呢？也就是说，这个结果，刚才我说了，今年第一季度，整个全国商品房销售量仅两个亿，一会儿再分析这两个亿是什么概念。
第四是二手房好于一手房。这两个亿是什么概念呢？因为我们去年是11亿多，大家都知道，一季度市场那么火爆，但是总量并不太高。如果按平均增长速度来看，今年我们是8亿多，这8亿多是什么水平？高于07、08年的水平，低于以后四年的水平。但是这几年市场的变化确实捉摸不定。比如2011年我没有想到第四季度整个市场全部停下来了，指标不涨了。去年也没有想到第四季度一下子又涨上来了，所以变化很大。
现在从全国市场来看，应该说并不是那么火爆，那么热。但是我们的东部和一线城市确实热的厉害。所以，前三月份出现了很多问题。这是什么原因呢？下面做一个简单分析。
市场发生变化肯定是有原因的，什么原因呢？因为10月份和12月份主要影响的是十八大，十八大顺利召开，领导换届带来两方面的影响。一方面影响就是开发企业信心增加了。因为十八大提出两个，一个是领导换届，一个是新型城镇化。实际上我们的投资和开发企业开始拿地。但是反过来，我们的消费者开始担心会涨价了。尤其是这些城市里面的刚性需求，长期对市场进行观察和选房阶段，担心房价要涨。所以，这是从10月份开始。为什么说它量增长的那么快。
第二，也就是说今年的三月份，三月份是一个特殊的阶段，它代表不了整个的全部，但是确实三月份很火爆，尤其二手房交易的火爆。是由于我们的政策，我们两会出台了国五条，二月份出的。但是这国五条没有落地，就没有实施。这种情况下，就开始抢交易，大家都在抢，彻夜排队等着办手续。
第三，就是我们的信息不对称。我们现在的信息，不管从哪来的信息，全是聚焦点：房价涨、地价涨，而是基本上是一线和市场好的信息。所以，造成市场恐慌。
第四，就是我们一线城市的供求，房源还是紧张。因为由于前两年一直在调控，而且开发企业拿地非常谨慎。这样的话，出现的问题就是什么呢？就是地供应以及房源供应不足，储量消化过快，所以这也是一个原因。
这是第一方面，把情况介绍一下。
第二方面，政策趋向。
在这种形势下，政策怎么走？刚才元端主任说了，房地产不是说是我们房地产想不想做的问题，它是随着市场经济和城市的发展，它是供应的问题，它是必须需要的问题。所以，在整个发展往前走的情况下，不光国家经济，虽然今年大家都知道一季度GDP7.7，所以一些学家，包括国外的，都认为太低了，低于他们的预期。实际上一点都不低。因为他没有算三月份中国人在干什么。因为我们整个一季度，包括去年底，都在为换届做准备，领导人从上到下都在换的时期，肯定经济都是放缓，工程肯定往后推。所以，7.7一点都不低。干活的少了，那钱怎么挣出来？
所以说，现在我们面临的问题还是房价的问题。这个房价问题压力还是非常大的。房价问题大，所以我们现行的制度就不能改变。实际上，解决我们市场现行的是政策，重点就是三限：限价、限贷和限购，通过它的调整和松紧度来解决市场的稳定，所以这一个肯定不发生变化，因为它不具备条件。如果去掉市场就会疯长，因为投资客又回来了。实际上我们前三年真正搞住房投资的比我们开发赚的钱还多。我知道在北京，现在北京一套房子挣好几百万。我认识浙江一个老板，男的搞开发，女的搞炒房，他说我这开发没有干过炒房的。他在北京星河湾当时不到1万块钱买了五、六套，现在是六万多，你算算200平米挣多少钱？所以这种不是我们的市场，虽然市场中必须遇到问题，但是不能这样。所以，市场是炒坏了。所以，这三限还是继续下去。它只有一个条件，把我们的三限解决，就是不用行政管理了，用法制管理了，但是我们又缺少，不管你条件具备不具备，现在我们管理市场的手段事滞后于市场的发展，所以叫行政不管，市场混乱。
第三是房地产网联网、房地产税和不动产。这三点都是市场发展的基础，也是市场调整的依据，所以不动产这一块登记要清楚了，这样大家的个人资产也就清楚了。再联网和收税就非常明确了。但是现在就做不到。现在我们每个城市房地产办政的房管局都有联网，但是我们现在的住房有很多很多没有办证的，有多种方面的，我们还有多种产权的，有大产权、小产权、军产权、私产权。所以，这些都完善，基础性的工作完善，对将来我们市场供应，对我们的住房规划，对我们的市场调整以及发展都有好处。
第三就是还得从消费开始。供需矛盾，一供一需。暂时是解决刚性需求，缓解投资性需求，来缓解市场的矛盾。现在我们的市场偏重于求这一块。我们现在的办法就使稳定，就是市场供求矛盾，来缓解这个关系，还是从需求上。从需求上解决重点还是减少投资比例，没有别的办法。虽然这种管理，好象不是市场管理办法，但它合理合情，因为资源就那么多，政府应该首先解决谁的问题，还是首先应该解决基本居住的问题，基本生存问题和基本生活问题。所以，投资性的购房要限制。
第四，保障房规范，分配管理进入轨道。保障房可以有多种形式，各城市不一样。但是我们现在的保障房建设的品种过多，而我们的管理滞后，而且我们的分配现在没有形成一个完整的制度。而且这个保障的需求是无限往上增加了，不管你划什么指标，它年年在增长，但是我们政府的能力是有限的，不可能全部，只能一点一点一步一步地走，逐渐解决，最重要的还是缺乏我们国家自己的住房分配制度。我会想起国有企业改革那会儿，有多少下岗职工找企业要工作，当时找市场最多的就是“我要工作，我要吃饭”。现在有没有了？没有了。现在我们的生活保障建立起来了，第二，因为他找市长没有用了，得找市场，工作得自己解决。所以，我们的住房和民生这么密切，我们为什么不建立基本的住房保障制度。完了以后，让大家适应，要解决要市场去，就不要再找市长了。所以，我觉得这块确实得需要好好研究研究，要不然政府的负担重，大家有意见。
第三方面，市场发展趋势。
中国的房地产市场，不仅仅要看市场的本身，更要看它的外部环境和发展环境。你说中国的市场能不能出现危险？到崩溃的边缘？我觉得不用看市场，看经济，看城市。也就是说，真正你要看市场做的好坏，主要看我们的经济好与坏。我们的经济好了，我们就能够从银行得到贷款。所以，不管我们的企业和我们的消费者离开银行这个金库，我们一事无成，企业拿什么钱去开发，我们的消费者拿什么钱其买房？拿现金去买房？现在房价那么贵，我不知道现在多少人能具备这个条件。所以，我们的城市在扩大，就离不开我们的房地产市场。因为你城市是消费啊，我房地产是供应啊，你需要盖大量的建筑，需要增加人口、增加住房，我们自然有人给干、有人给卖。所以两个条件：经济下滑对我们房地产影响最大。第二，我们的城市建设减缓了、停滞了，房地产也没戏了。所以，只要我们的经济上行，我们的城镇化在推进，就需要我们的房地产。
第二，因为我们是城镇化发展的初期，也是我们工业化的初期，所以在这个前提下，市场在不完善的阶段，尤其是大中小城市发展不均衡的情况下，政府不控制怎么行？所以，市场好坏，市场波动多大，体现的是政府能力，体现的是你调控政策的执行力度。如果我们的办法对头了，如果大家从上到下一直是贯彻执行，房价控制在一定的范围内，没问题。但是大家可能说，“地方不听啊”，那你中央干什么的？不是不发展，而是要稳定发展。所以，大家都说你越调房价越高，我不知道这个观点怎么成立，如果不调今天这个市场可能就不存在了，因为它已经泡沫破灭了，因为它什么都在高，不光是房价高，你物价不高吗？什么都在上涨，只有国家尽量补贴，如果按市场就完了。国家就应当给补贴，你工资应当往上涨，你工资不上涨怎么叫我们生活水平一天比一天高呢。所以，这取决于市场的变化，那么大的变化，取决于你的调控，取决于政府的执行力。但是现在确实管的就是有问题，这个利益链太复杂了，多层利益链交织在一起。
所以，总起来讲，这句话就是对我们房地产的依赖性还是非常强的。
第三，因为从2011年2012年，整个房企资金这块非常难，尤其是中小企业基本上贷不上款了，压力非常大。但是房企这个特点就是需要高投入，没钱就没办法。社会融资成本又那么高，所以出现了很多问题。比如说温州问题、鄂尔多斯问题，既是房地产问题，又是资金问题。
我们在08年4万亿带动了地方30多万亿的投资，形成的就是什么呢？实际上就是产能过剩。产能过剩带来了2011年和2012年最大的压力就是通货膨胀。因为你产能过剩需要消化，消化需要时间，所以国务院的重要工作不是经济指标，而是物价指标。所以，经过这两年的消化，现在应当说达到了今年一季度2.4(CPI)，给中央调整资金又创造调动了，银行也开始宽松一些了。为什么钱不能放在银行里面？比如说咱们看到，中央每年大报告中都说收支平衡，略有亏损，因为它把钱要花出去，留着没用，要通过这些资金来发展经济，来解决产业不足和缺陷以及社会各方面的问题，所以它不能放在库里面。但是给谁呢？那是属于中央怎么调整是另一个问题。钱知道宽松了，对于我们这个行业就有利。
第四，大家都知道供求和供求矛盾，现在也形成两级分化，像北京、上海纯属是刚性需求，因为限制的比较严，尤其是限房票。但是中小城市，由于前两年放量过大，现在有点消化不良，过剩了。我到西部一些城市，尤其到着小城市看，市场现在都比较平淡。所以这个问题也是最需要解决的。
最后说几句话，希望大家在新形势下，为什么新形势下呢？过去咱们建好房建坏房，在哪建房都有人抢。现在我们要适应新的形势，学会竞争。这样我们重新思考我们的企业，充分调整我们的战略，制定我们的指标。
所以，在形势下，开发企业要转变，要以质量和品质赢得市场，以数量扩大市场，以管理服务占有市场。另外发展方式要变化，融资方式要多元化，合作方式股份制，竞争方式规模化，建设方式特色化，才能使我们立于不败之地。谢谢大家！
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