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??导语

??建筑商逆势“踩油门”，大手笔拿地背后是机会也是挑战

??◎  文 / 房玲、汪慧、陈家凤

??前言

??近年，伴随房地产行业周期跌宕，大量民营房企身陷困局，而一批建筑央国企凭借背景资源以及产业协同优势趁势加快投资进场，迅速发展成一股新势力，与地产开发商同场竞技。

??“中字”三巨头中国建筑、中国铁建、中国中铁持续发力，冲击行业头部地位，中国建筑旗下“中海系”、“中建系”双轨同行，成为领军力量，同时一些省级建工国企也来势汹汹，在土地市场大手笔加仓，行业地位和影响力不断提升，发展势头不容小觑。

??但机会与挑战总是并存的，面对楼市持续低温，以及上下游产业系统性风险传导，地产开发业务投资转化都面临更大的不确定性，特别是一些中小型建筑商，地产开发业务竞争力缺乏，面临更大的下行压力。

??整体来看，告别“高增长、高盈利”时代，地产开发业务的长足发展最终还是依靠产品、管理、营销等综合性内力，总而言之，建工商转型开发商，还是要量力而行，谨慎投资，避免“顾此失彼”或“两头落空”。

??PART.01

??“建筑系”布局地产并非一时之起
产业协同驱动跨界发展

??1、建筑商设立地产开发平台，推动业务快速拓展

??“建筑系”开发商，是指建筑施工企业，以房建、基建工程为主业，同时涉足地产开发业务。按企业性质划分主要有：“中字头”基建央企，最为熟知的就是中国建筑、中国铁建和中国中铁，其他“中字头”还包括中国交建、中国中冶、中国能建、中国电建等；省级或地方建工集团，如上海建工、北京建工、重庆建工、安徽建工、福建建工等国企；以及一些民营建筑企业，如中天控股、中南建设等。

??这类企业跨足房地产领域，与地产开发商同台竞技，部分还设立了专门的地产开发平台，目前市场上以央国企为主，这也推动了建筑商地产开发业务的专业化和快速发展。最为典型的代表即基建央企三巨头中国建筑、中国铁建和中国中铁，地产开发业务布局广泛，并形成一定的规模和影响力。

??其中，中国建筑是全国最大建筑房地产综合企业和房屋建筑承包商，地产开发业务可以追溯到20世纪80年代，目前旗下有中海系地产、中建系地产两大地产品牌；中国中铁早在20世纪90年代开始涉足地产开发业务，2006年国资委将房地产业确定为公司的主营业务，为公司全面进军房地产业提供了“准入证”，2007年成立中铁置业，是旗下主要房地产开发平台。

??2、建筑与地产业务相协同，增利转型是主要驱动力

??建筑商跨界地产开发具备其先天优势，在房地产行业的发展也并非一时而起。建筑与地产联动，既是产业链延申的结果，也是效益驱动的结果。

??一方面，业务协同性为“建筑+地产”联动发展提供切入口。建筑业与房地产业是同一产业链直接上下游关系,建筑施工企业是地产开发的主要上游供应商之一，通常在地产开发中担任承建方角色，对建设施工流程并不陌生，因此进入门槛较低。与此同时，这类企业具备设计、成本、招采、施工等多环节一体化业务能力，进一步为建筑商拓展地产业务构筑起竞争优势。

??另一方面，房地产行业相对较高的盈利属性也是建筑商进行产业链延申动力所在，通过布局地产开发业务有利于增厚企业业绩、拉升盈利水平，形成多元、均衡的发展格局。房地产行业的毛利率水平一直以来显著高于建筑施工行业（包括房建和基建），行业毛利率平均水平峰值一度达到30%，而建筑施工行业仅有百分之十几，典型大型国央企建筑施工业务毛利率基本在6%-8%的水平。

??基于以上两大点，很多建筑商早早跨界地产开发，基本与中国房地产行业一同成长。在房地产市场高速增长期，少数“建筑系”民营企业也曾在行业展露头角，如中南建设。但此轮下行周期下，民营房企大面积失守，“建筑系”民营企业也不例外遇困，而越来越多“建筑系”央国企则逆势突破，在引发行业广泛关注。

??介于市场活跃情况与发展态势考虑，本文将以“建筑系”央国企为主要研究对象，从销售、拿地、财务、经营等多维度剖析其地产开发业务发展现况与前景。

??3、行业加速出清，为“建筑系”异军突起提供契机（略）

??PART.02

??“建筑系”地产开发影响力扩张
综合实力持续提升

??1、12家建筑系央国企跻身百强，央企巨头冲击头部阵营

??近年，伴随行业下行调整，地产开发商流动性问题凸显，纷纷减速慢行，但“建筑系”央国企持续发力，行业地位和影响力不断提升。

??克而瑞《2023年1-11月中国房地产企业销售TOP100排行榜》全口径销售金额百强榜单中，建筑系央国企占12家，包括中海地产、中国铁建、中国中铁、中建壹品、中建东孚、上海建工等，而2021、2022年度分别仅有5家和7家。

??从竞争格局来看，“建筑系”央国企分居各个梯队，央企巨头逐步向行业头部阵营冲击。中国建筑旗下除了中海地产，“中建系”有4个平台公司上榜；中国铁建2022年进入TOP20，2023年1-11月位居第16位；中国交建旗下的中交房地产也跻身TOP20，排名较2022年末提升8位。

??2、土地市场强势加仓，投资倚重一二线重点城市（部分略）

??“建筑系”在房地产行业的关注度主要还是来自土地市场的表现。近两年，在低温行情下，“建筑系”央国企在土地市场大举拿地、加速布局，包括中国建筑、中国铁建、北京建工、陕西建工等均发力投资，活跃在一二线重点城市及热点区域土拍市场。根据克而瑞新增货值榜显示，2022年、2023年1-11月多家“建筑系”央国企连续入榜，其背后的原因是低位抄底还是战略补仓引发行业关注。

??3、部分已形成标准化产品体系，构筑内核竞争力（部分略）

??在拥有高质量的可售资源以及销售规模近年来实现快速扩张的基础上，“建筑系”央国企旗下住宅类产品系列不断丰富，产品细节日趋完善，产品品质日益提升。 

??八大建筑央企中，除中国化学，其余七家（中国建筑、中国中铁、中国铁建、中国交建、中国能建、中国中冶、中国电建）针对刚需型、改善型和高端豪宅型等多种类型，已经打造了不同的标准化产品系。 

??比如，中国建筑旗下的中海系全方位覆盖客户需求，已经形成C系（CLASSIC）、R系（REFINED）、A系（ADVANCED）、F系（FOREMOST）、T系（TOP）等核心的产品系列，最新推出的藏峰系、里系均属于TOP系。而中国建筑的另一大房地产板块—中建系也在不断顺应市场变化，结合不同类型的客户需求，打造差异化的产品系列。如中建一局旗下的中建智地,住宅开发板块面向高端TOP、深度改善类、首次换房改善以及刚需客户,已经形成“宸系-府系-璟系-印系” 四大产品系；而中建三局的中建壹品、五局旗下的中建信和、七局旗下的中建七局地产和八局的中建东孚，面向不同的客户群体，建立起标准化的产品体系。 

??此外，部分“建筑系”国企在房地产开发业务的影响力也越来越大，覆盖的产品类型愈发丰富，产品系列也在进行逐步扩充。如上海建工，针对不同区域市场和各类购房客群的需求，形成的中高端“海玥”品牌，现有的“都”系、“邸”系、“庭”系、“府”系等产品系列，为标准化建设和精准营销奠定了基础。

??4、城中村改造提速，建筑商与房企同台竞争挖掘机会（略）

??PART.03

??建筑系央、国企各有千秋
地产下行是共同课题

??在民营房企发生大规模信用危机的背景下，建筑系央国企凭借明显的信用优势从销售、投资、产品等多个维度夯实自身竞争力，稳固和提升行业地位。但面对经济下行、建筑施工主业增长乏力、房地产市场持续低迷等现况，“建筑系”的地产开发业务也面临诸多挑战，从不同的企业属性来看，建筑系央企与地方国企的发展力也呈现出一定差异。

??1、“建筑系”央企整体竞争力高于地方国企，经营策略各有不同

??整体来看，“建筑系”央企整体品牌竞争力、行业影响力高于地方国企。地方国企以中小体量为主，集中在TOP50之外，且进入百强的仅有北京建工、上海建工，最大的即上海建工。而央企已有中国建筑、中国铁建、中国中交三家跻身TOP20行列，部分已在市场打响品牌。此外，“建筑系”地方国企销售受制于本地市场表现和企业竞争影响更大，而央企的全国化程度更高，稳定性较强。

??从投资端表现来看，当前“建筑系”央企外拓力度明显高于地方国企，且积极补充核心城市高质量土储趋势日益凸显。以地产开发业务体量最大的中国建筑、中国铁建两家央企为例，根据监测，2023年1-11月中国建筑（含中海系和中建系）、中国铁建拿地销售金额比0.42、0.45，补仓力度高于百强；且对核心城市几乎采用“全面撒网”策略, 中国铁建、中建系一二线的拿地总价占到全部的85%和87%，中海系甚至超过95%，持续巩固北京、上海、广州、深圳等地的土储优势。而反观“建筑系”地方国企，与央企在资金、产业链话语权、抗风险能力存在差距，并伴随着央企对核心城市的“攻城略池”，地方国企本地土储优势略显“乏力”。

??以下本文选取中国铁建、上海建工作为“建筑系”央企与地方国企的典型代表，具体分析不同企业性质的“建筑系”在当前房地产下行周期中的经营策略，以及面临的制约。

??2、中国铁建：房地产业务逆势发力，分散化加剧管控压力（略）

??3、上海建工：房地产业务下行压力加大，现阶段侧重城市更新（略）

??PART.04

??建筑商经营风险攀升
中长期面临较大考验

??1、建筑商营运能力承压、信用风险分化，民企面临出清风险（部分略）

??“建筑系”央国企逆周期发力引发关注，目前在行业已形成一定影响力，尤其以中建、中铁建、中铁为代表的建筑系央企逆势补仓，销售规模跃升头部阵营。而受房地产行业下行等因素影响，建筑商主营业务增速出现明显滑坡，尤其近期房企和地方政府流动性风险持续释放，经营压力与信用风险呈现双攀升趋势。

??2、地产开发拓展动力减弱，建筑商业务“内功”不比房企

??“建筑系”房企杠杆高企，流动性紧张，部分弱资质企业面临较大出清风险，在此背景下建筑企业向下游拓展房地产业务的动力整体减弱，除财务因素外，还有以下原因：

??1）房地产行业“今时不同往日”。经过2021下半年的房地产深度调控，房地产销售端持续筑底，即使近阶段核心城市不断释放需求端的利好消息，但依旧未改成交的萎靡态势。在长期人口总量下滑、购房者加杠杆意愿退潮、未来存在征收房产税预期的趋势下，房价只可能涨不可能跌的预期被市场打破，适龄的购房者对楼市转向观望。

??2）建筑企业缺乏精细化的开发项目操盘经验，对资金周转效率弱于房企。房地产行业是资金密集性行业，涉及行业链条长、主体多，对投资资金的规模要求较高，因此杠杆率整体偏高，这与建筑行业类似。而经过多年发展，龙头稳健的房企已经形成自身的项目精细化管理体系，对资金周转效率提出较高的要求，如绿城的“一年两熟”，大幅压缩了每个环节的周期，实现1笔资金在12个月之内实现两次轮转。而建筑企业核心业务的应收账款规模较高，且有转化为坏账损失风险，叠加房产开发经验少，项目管理能力弱，资金周转效率整体偏弱。

??3）国企改革的趋势让国央企回归主业，逐渐剥离集团内部的低效资产。如前几年央企加速进行房地产资产清退，中国航空集团、国家电网、中国重汽集团等选择了剥离房地产业务等。而具备房地产开发优势的央国企开始推进内部的资源整合，收购房地产业务，包括保利发展和保利置业、中粮地产和大悦城地产、南国置业和电建地产的重组。这一趋势，未来也会延续下去。而建筑央国企由于具备地方政府平台属性，未来定位还是承接地方政府相关的保障性租赁住房、城市更新等项目，涉猎市场化的开发业务较少。

??整体来说，房地产市场态势持续低迷，购房信心的重塑道阻且长，投入产出预期仍不明朗，对开发商的流动性考验还在持续。同时，房地产行业已经告别高增长以及粗放时代，越来越依赖开发商的内力出业绩，这也是中长期最严峻的考验所在。因此，建工集团转型开发商，还是要量力而行，谨慎投资，避免“顾此失彼”或“两头落空”。