原创苏晓 2023-12-25 11:00:50 来源：中房网
??中房网讯 （苏晓/文）为提升二手房流通性、拉动新房销售，越来越多城市加入到“以旧换新”的行列。
??12月22日，沈阳宣布房产“卖旧买新”有补贴。自2023年12月22日至2024年3月31日，在沈阳市范围内，对出售自有住房并购买一套新建商品住房的购房人，由市财政给予购买新建商品住房100元/平方米补贴。
??事实上，近段时间以来，针对改善置换群体，多地密集跟进购房“以旧换新”，以此加速释放置换住房需求，激活市场活力。
??易居研究院研究总监严跃进指出，对于开发商而言，“以旧换新”的购房者提前签订新房认购协议，提高了房屋销售确定性，有助于降低房企销售压力。短期来看，“以旧换新”有利于畅通一二手房链条，提高楼市活跃度。未来，或有更多城市参与进来，促进改善型住房需求释放。
??超20城推进房产“以旧换新”
??据中房网不完全统计，今年以来，江苏南京、苏州、盐城、太仓、连云港、扬州、南通、徐州，浙江宁波、丽水、海宁、绍兴越城区，山东济南、青岛、济宁、泰安、日照、淄博，辽宁沈阳，湖北武汉，广西玉林以及新疆等超20城均已推行房产“以旧换新”相关政策或活动。
??目前来看，各地房产 “以旧换新”主要有两种模式。
??一种是购房者、开发商和中介公司签订协议，购房者确定意向新房房源后，向房企缴纳部分定金锁定房源，中介公司优先帮售旧房，在约定期限内旧房出售则购房者可购买新房，未出售则开发商退还定金。
??目前，武汉、苏州、绍兴越城区、扬州、南通、南京、宁波、济宁、济南、日照、淄博、泰安和玉林都采用了这种“帮卖”模式，这也是当前各地推行最多的模式。
??另一种模式是由企业兜底收购旧房，购房者用出售的房款换新购房。如太仓、盐城、海宁就采用了此模式。
??据太仓市住建局工作人员介绍，该市试行的商品房“以旧换新”政策，是将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新建商品住房。不过，太仓市对旧房也有一定的要求。需要是太仓市市域范围之内建筑面积小于144平方米的存量普通商品住房，一套存量商品住房只能置换一套新建商品住房，存量商品房置换总价不得高于所购新房总价60%等条件。
??盐城鼓励各区和市国有企业将“卖旧”的房屋作为保障性住房房源筹集对象，海宁则鼓励房企购买意向购房人的存量房，并对房企购买存量房的给予企业总购房款2%财政补贴。
??连云港则是两种方式同时进行。在支持“卖旧换新”的同时，探索新方式。对已出让未建设含有配建保障房的开发项目，允许缴纳保障房易地建设费，由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用，保障购房者“换新”没有后顾之忧。
??落地效果分化
??整体来看，多座城市密集跟进出台“以旧换新”服务或政策，在一定程度上可以帮助有需求的客户快速置换。
??不过，受目前房地产市场大环境影响，动力略显不足，各地“以旧换新”相关政策的落地效果也存在分化。仅少部分城市楼市有一定改善，而多数城市效果仍有待观察。
??如在“以旧换新”等政策推动下，南京市场有所复苏。根据此前公众号“南京房产微政务”消息，9月7日南京在同类城市中率先实施促进房地产市场发展的六项新举措。新政实施以来，南京房地产市场活力不断提升，新建商品房日均认购量和二手房日均网签量分别较之前提升51%和10%。10月当月新房认购面积环比增长2.4%，同比增长12.7%；二手房成交面积环比增长13.9%、同比增长32.2%。
??南通9月推行该政策后，10月楼市数据也有一定改善。根据同策研究院数据，10月南通市主城区新建商品房成交344套，环比上升76%；成交面积和成交金额分别达到4.43万平方米和9.58亿元。
??济南某楼盘销售人员表示，“以旧换新”政策推出以来效果不错，已经有多起成交案例。
??宁波市房地产经纪有限公司一名负责人介绍称，活动开始的一段时间，每天都要接到十几个咨询电话，现在市场上置换需求还是很多的。不过，该名负责人坦言，现在宁波一些不好卖的项目很愿意配合“换新购”活动，但有些楼盘销售情况不错，也就不需要参与进来。同时，对于实际落地的情况和数据，该负责人也未表现出太乐观的反馈。
??克而瑞一份研报指出，在当前新房去化难，二手房挂牌数量高、成交量未见起色的情况下，淄博和海宁等众多城市推行该模式未见较大的效果。
??与此同时，部分城市房产中介机构的工作人员也都反馈，政策刚出台的前几天咨询的人比较多，基本上都是有改善性住房需求的客户，不过，政策效果还有待观察。
??相关业内人士分析，“以旧换新”政策效果尚不明显主要是因为，一是当前多地二手房挂牌量处于高位，二手房去化难度增加，“以旧换新”购房者若想快速售出二手房，则需在价格方面给予一定让步；二是对于开发企业来说，购房者锁定新房房源后，该房源的交易周期或有所延长，也导致对新房销售的促进作用不明显。此外，居民就业、收入预期没有明显好转，核心城市政策存在优化预期，导致购房者观望情绪重，多个因素影响市场修复缓慢。
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