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??导语

??2000万以上成交法拍房平均出价超过150次。

??◎  文 / 马千里、邱娟

??2024年，全国法拍房中的豪宅房源热度一般，成交率为17%左右，与均值相差不大。不过上海却不相同，高总价法拍房更易成交，1000万以上总价段成交率超四成，其中溢价成交的房源更是高达七成，2000万以上成交房源平均出价超过150次。2024年以来，上海有多少豪宅进入了法拍环节？主要位于哪些板块？哪些区域、哪些类型的豪宅法拍房热度更高？

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??新房豪宅：上海新房豪宅市场持续火爆
2024年上半年千万豪宅占比升至26%

??就上海历年各总价段产品成交占比来看，1000万总价以上的豪宅产品占比呈现逐年增加之势，2020年，1000万以上产品比重仅有14%，2024年上半年这一比重增至26%，豪宅市场越发火爆。与此同时，低总价产品占比持续减少，占比由55%降至33%。究其原因，主要是由于在房地联动价的指导下，豪宅产品性价比越发提升，加之这些楼盘大多区位条件好、景观资源丰富、配套成熟，因此高总价段的豪宅产品越发畅销，尤其是3000万总价以上的产品，同期占比由2%增至6%，市场份额提速尤为突出。

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??法拍成交率：上海法拍成交率逆势上涨
2024年上半年成交率增至46%

??与全国新房去化率趋势保持一致，全国法拍房成交率也逐年下降。据CRIC抽样调查数据显示，2024年上半年法拍房挂拍套数20.2万套，除去尚未开始和正在进行的，有效挂拍量16.6万套（下文具体城市成交率测算时均剔除尚未开始和正在进行的法拍房数据），成交了2.8万套，平均成交率17%，较去年同期下降7个百分点。

??分城市来看，宁波、温州、台州、上海、杭州、绍兴等城市表现较佳，法拍房成交率超过40%。以上海为例，2024年上半年法拍房挂拍867套，成交了403套，成交率为46%，仅次于宁波、台州、温州等少数城市，在全国重点城市中表现较优，成交率较2023年上半年提升了10个百分点，且成交率远高于全国平均水平。

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??成交结构：上海千万豪宅成交占比12.6%
明显低于同期新房豪宅占比

??与新房豪宅市场份额相比，上海法拍房豪宅市场份额较新房明显低一个水平，1000万总价以上的法拍房占比仅有12.6%，不及新房占比（26%）的一半。这很大程度上与法拍房市场中豪宅的供给较少有关，豪宅的成交率与中低总价房源的成交率并无显著差异。

??具体来看，上海各总价段法拍房多在40%以上。其中，300-500万总价段成交率最高，达到59%，折价率也相应最低，为28%。总的来说，该总价段是大多数上海刚需首置购房群体的第一选择，能够在这一总价段以七折的价格购房，自然关注度也相应更高。从起拍价300-500万成交房源的区域分布来看，以浦东新区最多，大约四成在此，主要是陆家嘴板块浦城小区大批量挂拍了“老破小”房源，该小区距离陆家嘴仅1.5公里左右，虽然小区界面一般但板块位置极佳，从价格上来看，浦城小区起拍价多是评估价的83%，多底价成交，也就意味着成交价较周边同类区域降价17%，因此，这批老破小基本上都成交了，在一定程度上拉高了这一总价段的成交率。

??其次，200-300万总价段成交率排在第二位，这是相对低阶版的刚需，对于资金较为紧张的人群，这也是不错的选择，因此成交率也处于较高位。总价在千万以上的豪宅类产品，成交率也在40%以上，还是相对火爆的。

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??法拍豪宅分布：法拍豪宅浦东占据1/3
联洋成为豪宅法拍重宅区

??从区域上来看，千万总价以上的法拍房集中在浦东，比重占到上海全市的1/3。从板块上来看，联洋板块成为法拍豪宅的重灾区，上半年仁恒河滨城、御翠园均有多套豪宅成交，并且多溢价成交。另外，张江、北蔡、唐镇等板块也有多宗法拍房成交。

??除浦东外，闵行、松江等地区法拍房份额也比较高，占比均达14，典型如闵行的颛桥、华漕等板块，值得注意的是，2月份，闵行金虹桥区域成交拍卖的古北臻园独栋别墅，起拍价1.3449亿元，相当于评估价1.9212亿元的7折，5人竞价，经过45轮竞价，最终以1.8099亿元成交，溢价率达35%，这也是司法拍卖全国第三高价成交住宅。

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??溢价情况：上海七成豪宅溢价成交
独栋类法拍房溢价率领先

??进一步分析发现，近七成豪宅（起拍价超过1000万）都是溢价成交的，平均溢价率达15%，较总价千万以下的平均溢价率高出3个百分点。

??分区域来看，长宁、徐汇、浦东、闵行等别墅占比相对较多的区域，套均总价最高，溢价率也相对较高。典型如长宁区西郊板块，是上海传统的富人区和豪宅区，拥有成熟的生活配套、便捷的交通以及浓荫的百年林海，也成为富豪首选板块之一，上半年长宁竞拍成功的4月竞拍的夏都花园即是位于这个板块的独栋别墅，起拍价9584.99万元，相当于评估价的8.5折，该场法拍共吸引19220次围观，经过1904轮激烈竞价方才“落槌”。最终成交价1.28亿元，溢价率33.59%，楼面单价21.34万元/平方米。对比之下，奉贤、青浦等远郊法拍房竞拍热度较低，通常底价成交。

??值得注意的是，法拍房中竞价轮数较多、溢价率较高的房源，大部分都是独栋别墅。据CRIC不完全统计，上海上半年成交总价TOP5房源均是独栋别墅，平均溢价率达24%，远高于其他法拍房成交溢价率。究其原因，还是在于这类房源的稀缺性，尤其是上海已经执行多年的“限墅令”，区位较佳、配套好的热点板块，别墅更是一房难求。在当前楼市下行的大背景之下，优质独栋别墅成为首选，因此独栋别墅类法拍房竞拍热度居高不下。

??综上，由于当前国内缺乏好的投资渠道，中产阶级、富豪在没有好的投资项目的情况下，倾向于购买高端物业，豪宅项目会更容易受宠。尤其是法拍房市场，凭借其高性价比，热度依然处于相对高位，尤其是独栋别墅类法拍房，更是凭借其稀缺性，通常高溢价率成交。

??豪宅的热销也在一定程度上反映了购房群体对于产品越发重视，房企下一步在产品开发时，更需注重提升产品竞争力。前几年市场的持续火爆使得大部分项目更注重高周转，产品质量堪忧。在市场趋冷、消费回归理性、行业整合加剧的大背景下，房企更应该坚持产品品质的发展及提升。与中央倡导的“优化增量”一致，在目前的市场环境下，房企只有不断强化产品力并打造自身品牌优势，提升产品的舒适度、吸引力才是王道，才能在日趋激烈的市场竞争中占得先机。