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[易居研究院]政策快评:上海发布十四五加快推进新城规划建设工作实施意见

2021-03-03 09:26:24来源:易居研究院

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  • 城市:上海
  • 发布时间:2021-03-03
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:易居研究院

??政策要点

??3月2日,上海市印发《欧洲杯开户app:本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》的通知。

??2021年3月3日

??研究院快评

??此次通知对于新城规划提出了非常详细的内容,且在房地产开发和购房等领域出现了很多新的动向,值得房企投资端、购房者尤其是人才的关注。

??(1)指导思想更加明确

??此次政策指出,全面落实构建“双循环”新发展格局要求,坚持从社会全面进步和人的全面发展出发,以“上海2035总体规划”为引领,着眼于谋划超大城市整体战略布局和城乡空间新格局,按照独立的综合性节点城市定位,统筹新城发展的经济需要、生活需要、生态需要、安全需要,将新城建设成为引领高品质生活的未来之城,全市经济发展的重要增长极,推进人民城市建设的创新实践区、城市数字化转型的示范区和上海服务辐射长三角的战略支撑点。

??上海十四五规划提出“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间新格局,新城要建设成为独立性的综合性节点城市。而此次政策中对于建设独立的综合性节点城市明确了要求,需要从经济、生活、生态、安全等方面统筹考虑。新城要实现这个功能定位总体上需要强调不依附于主城区发展、城市功能完善且具备交通交汇的条件。同时,新城要成为独立的城市,还需要具备一定的规模,未来不再以疏散中心城区人口为主,要着重吸引外部人才导入。另外,新城还需要承担全球城市某些专业功能,强化优势特色功能。在此次指导思想进一步明确后,新城的建设也将更有方向性,更有利于指导十四五新城建设工作的推进。

??(2)购房政策有望优化

??此次政策明确,制定差异化的人口导入和人才引进政策,完善居住证积分和落户政策,加大新城对紧缺急需人才和优秀青年人才的引进力度,拓宽海外人才引进渠道。探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策,研究完善租购并举、租售新城未来着重吸引外部人才,将以创业创新人才、通勤人口为主衔接的人才住房政策。因地制宜制定涉及教育、医疗、养老等服务人才的一揽子公共服务配套政策。

??从此次政策内容可以看出,人才政策、居住证政策、购房政策等有望进一步改善。这都是当前相关人才最为关注的内容。第一、从人才导入的角度看,后续预计门槛会降低,落户放松有助于增加人才的导入,其对于上海房地产发展等将具有非常重要的作用。也是后续房企测算上海购房需求的非常重要因素。第二、从居住证积分等角度看,未来评分会更加人性化。尤其是在租房等方面,也会给予更多的支持,租房后办理居住证的难度会明显降低。第三、从购房政策看,此次政策提出了一句颇受关注的话,即“探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策”。这句话某种程度上意味着后续此类区域购房政策有望放松,释放了非常好的信号。当然近期要防范中介和房企炒作,积极稳定市场,真正让利好政策和人才导入政策进行结合。

??(3)开发强度强化

??此次政策明确,落实新城核心区及轨道交通站点600米服务范围内特定开发强度的政策,支持通过以公共交通为导向的开发(TOD)模式,高强度综合开发站点周边区域。对新城其他区域,可结合开发重点项目,适当提高开发强度等级,允许适当放宽住宅地块特别是租赁住房等地块的容积率。

??从此次政策内容看,其强调了“开发强度”改进的相关内容。近年来,随着国土空间规划的深化实施、城镇开发边界划定后实施建设用地总量控制,城镇越发强调集约化发展。轨道交通作为推动城市快速发展的重要工具,一方面天然的具有集聚效应;另一方面又长期处于运营亏损状态,仅靠日常运营收入难以提供经济效益,政府财政压力较大。而提高轨交综合用地开发强度,提升土地使用效益,对于缓解地铁公司经营压力和地方政府的财政压力,都会带来一定的积极作用。上海此前在2019年7月16日《欧洲杯开户app:加强容积率管理全面推进土地资源高质量利用的实施细则(2020版)》中就要求,轨道交通站点600米范围内适用“特定强度区”政策。此次政策同样将这一要求落实于新城区域,也意在推进土地资源集约节约利用。另外,开发商需要积极关注的是,过去上海在此类开发强度方面略偏保守。而2020年上海房地产市场问题的出现,其实也说明后续新城项目开发需要更为务实。所以提高开发强度的规定以及容积率的放宽等,会使得此类郊区新城后续投资机会大增。尤其是包括青浦、松江等城区,未来或成为房企拿地和开发的重要区域。而此类用地结合轨道交通等因素,预计市场认可程度非常高,对于人口导入等方面会形成更好的效应。

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