??核心结论：1月下旬以来，一线城市调控收紧政策密集出台，调控氛围紧张，购房者加快入市，春节后上海、北京、广州二手房成交量恢复常态，深圳保持低位。2月一线城市低单价、低总价房源成交占比提高，表明刚需客群入市更为积极。预计3月，北上广3城供需两端活跃且市场预期强，量价上行；深圳市场观望情绪浓，成交量保持低位。

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??调控收紧预期下，市场需求加速释放，2021年以来重点城市成交量保持增长。贝壳研究院数据显示，1-2月重点18城链家二手房成交套数较2019年同期增长约70%，超过去年同期的3.5倍，其中一线城市二手房成交量较2018年以来历史同期显著增长。二手房成交量的增长主要由两方面因素影响，一方面，1月下旬以来调控收紧政策密集出台，特别是一线城市加强金融管控，如北京、广州、上海等严查经营贷资金，深圳公布3595个住宅小区二手房成交参考价格并要求银行作为按揭贷款发放的评估依据，调控氛围紧张；此外市场预期3月即将召开的全国两会可能带来调控政策进一步收紧，部分购房需求赶在全国两会召开前的窗口期加快入市。另一方面，今年春节“就地过年”也利于购房需求入市。

??从节后周度成交数据看，需求支撑下，北京、上海、广州春节后市场成交量恢复常态；深圳调控效果初显，节后成交量处于历史低位。

??一线城市2月成交均价高位回落。从实际成交数据看，2月北京、上海环比下跌幅度超过3%，广州、深圳二手房成交均价环比下降约1.7%。