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??中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议一阵见血指出，当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。本次会议对房地产市场进行了浓墨重彩的论述。原文是：

??“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。”

??这段话可以拆分为三层：

??一是对市场形势的判断。“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。什么是供求关系的重大变化？楼市此前的供求是什么状态？长期以来，尤其是2005年之后，随着城市化的推进，楼市是供不应求的状态，人口向城市聚集，土地供应有限，新房供应有限，而需求爆发，价格暴涨。这是我们习以为常的楼市现象。房地产市场的繁荣也带动了周边产业的大发展，进而成为整个宏观经济发展的基石，楼市成为事实上的中国经济发动机，这是此前二十年的发展逻辑。

??现在中央做出新判断，我国房地产市场供求关系发生重大变化了，这个变化是指什么？是供求关系恶化，更加供不应求了吗？显然不是，而是供求关系发生了逆转，供过于求了。这是中央第一次做出这样的判断。此前在房地产发展史上也有短暂的供大于求的情况，但都是阶段性的、局部的，比如早期的海南楼市泡沫破裂，2008年金融危机时的楼市调整，2015年的“去库存”等。现在的房地产形势，经过三年疫情的打击，市场整体供大于求的局面已经定型，房地产市场进入过剩期，一般的政策放松已经不足以改变供求关系，这是未来一切政策调整和企业战略的基本前提。

??二是施政策略。“要切实防范化解重点领域风险”“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。化解重点领域风险，在中央会议公报或文件中多次提到，基本指的是房地产风险。针对房地产供求关系发生重大变化带来的风险，中央认为要适时调整优化房地产政策，“调整”放在“优化”前面，调整的分量更大。如何调整，中央没说，需要地方自己琢磨并“因城施策”去，但调整的基础和原因说了，就是因为供求关系发生重大变化，所以才要求调整房地产政策，往大了说是调整甚至重置当前的房地产政策框架和模式。现存的房地产政策是基于几年前房地产供不应求的情况制定的，是因时因势实施的，现在房地产市场形势发生重大变化，供求关系发生重大变化，那么房地产政策也要进行调整，否则“皮之不存，毛将焉附”？

??调整哪些政策？我们认为，在市场供不应求、价格飙升的形势下出台的限购、限贷、限价、限售政策都应做调整，部分政策做优化。

??因城施策用好政策工具箱 ，所有的限制类政策都是从政策工具箱中拿出来的，如何用好这个箱子，我们认为不光是善于拿出政策，还要善于把拿出来的政策再装回去。拿得起，放得下；拿得出来，放得回去。这是中央提出的用好政策工具箱的真正含义，也是科学执政的关键。

??三是施政目标。“更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

??从技术上，通过调整优化政策，实现居民两个层面的住房需求，一是刚性的，首套的住房需求，这里我们认为既有购买的需求，也应包括租赁的需求。二是改善类的住房需求，如一套房的卖小买大、二套增购需求、养老功能住房需求、异地住房需求、家庭分化购房需求等。通过政策的调整，释放合理的住房需求，不受各类现下显得不太适宜的政策的限制，进而让处于扭曲状态的房地产市场恢复正常，或进入恢复正常产业的轨道，从而实现房地产市场的平稳健康发展。

??另外，补充措施是，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

??住房保障是政府近年来大力推进的工作，且工作成效显著，继续完善是应有之义，是政府责任的延续，是保持房地产市场化本色的必要保障。

??积极推动城中村改造，有一定难度，但归根结底还是希望通过克服困难，创造机制，提高大多数人的福祉，改善居民居住环境、原址原建、提升区域面貌，实现城市可持续发展。这是未来政府工作的一件大事。当然对于房地产市场，有利于释放一部分需求，但寄希望通过拆迁城中村来改变市场供求关系是不现实的。