??8月40城去化周期22.4个月，房企集体看好的二线城市去化压力最大

??报告摘要：

??1、7.30政策效果立竿见影，8月40城土地与商品房成交面积均下降，预计未来几个月将继续降温，但经过测算，土地库存或仍将保持高位，短期难以进入下行趋势，使得去化周期继续增长。未来几个月，预计三类城市商品房销售面积将继续下降，结合土地库存的测算，一线城市去化周期或将企稳，二线城市或将继续上行，三线城市或保持震荡趋势。

??2、8月，40个城市中，桂林的土地库存去化周期达到79个月，远高于其他城市。桂林土地库存去化周期在进入2018年下半年后便开始快速增长，这是由土地库存的快速增长叠加商品房需求量的快速下降共同导致的。

??一、40城土地成交及库存面积 城市土地库存面积可以较好地衡量城市潜在的新建商品房供应量，属于在途商品房的性质。作为广义库存的重要范畴，它也是形成预售商品房和现售商品房，即狭义库存的条件。我们定义：城市土地库存面积 = 过去18个月该城市招拍挂市场上成交的土地建筑面积总和，此类土地包括招拍挂市场上的纯住宅、商住、商办和综合用地，但不包括工业用地和其他用地。18个月为房企从拿地到预售的预计平均时间。 

??2019年8月，40城土地成交面积为4336万平方米，环比下降28.8%，同比增长20.4%。回顾历史，2015年至2017年上半年40城土地成交面积整体较小，基本处于2000至3000万平方米区间内。随着房地产市场的升温，2017年下半年成交面积增长明显，2018成交面积年有所回落，主要处于3000至4000万平方米区间内。2019年上半年，部分热点城市地市出现“小阳春”，土地成交面积再次快速增长。7月30日中央政治局会议定调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，效果立竿见影，8月份土地市场降温明显。

图1 40城土地成交建筑面积

??截至2019年8月底，易居研究院监测的40个城市土地库存面积为72096万平方米，环比增长1.5%，同比增长14.5%。 观察历史数据，2016年7月40城土地库存面积位于历史低位，也就意味着当时潜在新房供应规模最小，未来一两年新房很可能明显供不应求，后来的市场也正是如此。随后库存面积总体步入上行通道。2015年后的土地库存面积总体上明显小于2011-2015年的库存面积，这表明当前新房供应量总体上小于2016年前的水平，而新房需求量大于2016年前的水平，因此库存去化压力相对较小。

??通过测算，2019年9-12月份的月均土地成交面积达到3296万平方米即可保持8月份的土地库存水平。8月份土地成交面积为4336万平方米，这意味着未来4个月的月均土地成交面积需要在8月份的基础上至少下降24%会减少土地库存面积。 按当前全国政策与融资环境，我们预计未来几个月土地市场将继续降温，逐渐向3296万平方米水平靠近，预计未来几个月40城土地库存将缓慢震荡上行。