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??在规模竞速赛道上，宝龙地产状态不俗。

??近日，宝龙地产发布2021年4月未经审核营运数据显示，2021年4月，宝龙地产合约销售额(连同共同控制实体及联营公司的合约销售额)及合约销售面积分别约为人民币85.05亿元及55.62万平方米；销售金额较3月环比下降10.6%；平均销售价为15292元/平米，较上月平均销售价15721元/平米环比下降2.73%。

??虽然单月量价环比双降，但综合1-4月份数据，宝龙地产合约销售总额及合约销售总面积分别约为人民币331.19亿元及213.94万平方米，同比仍增长约139.0%及约139.5%。

??机构发布的《2021年1-4月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示，TOP100房企销售额均值为426.6亿元，增长率均值为88.4%，宝龙地产排名为41，而在上年同期中指研究院发布的《2020年1-4月中国房地产企业销售业绩TOP100》中，该排名为50。得益于销售额大幅增长，宝龙地产行业百强排名较上年同期上升了9个位次。

??猛进

??宝龙地产(01238.HK)2020年报称：“综合当前形势及自身发展需求，本集团将进一步提高2021年合约销售目标至人民币1050亿元”。

??按照宝龙地产2020年约815.51亿元人民币的合约销售金额计算，完成1050亿元目标，需要保持28%以上的销售增速。

??《东地产财经周刊》观察到，事实上，“当前形势”表明，房企对2021年的销售增速预期普遍下调。

??不完全统计，在已公布销售目标增速的上市房企中，仅有9家企业设定的目标增速相对2020年的实际增速有所上升。其中，仅宝龙地产及建发国际集团2021年销售目标增速达到30%左右。

??对规模较大的房企来说，企业对规模的诉求相对较弱，在地产主业以外往往还布局多元化业务，为企业的未来发展提前打好基础，且由于销售额基数较大，因此增速随之放缓。对还未实现千亿规模的房企来说，依旧需要朝着千亿奋斗，此类房企规模诉求较强，因此目标增速往往设定较高。

??宝龙地产这家已成立30年，2009年便在香港主板上市的老牌房企，规模不仅远落后于同期的闽系世茂、也被后起的阳光城等超过。

??在房地产集中度不断提升的当下，巨头林立，千亿已成为房企的生存和竞争门槛，中小房企难以摆脱规模焦虑。

??2019年宝龙中期业绩发布会上，宝龙地产总裁许华芳那句“(我们)没有冲规模的冲动和角度”言犹在耳。

??黑马

??或许是业绩带来了底气，宝龙地产早早发布了2020年度报告，为房企年报季打响了“第一枪”。

??年报显示，2020年宝龙地产实现合约销售金额约815.51亿元人民币，同比增长35.1%；收入约354.95亿元，同比增长36.3%；年度净利润约88.15亿元，同比增长46.5%；归属母公司净利润60.93亿元，同比增长50.8%。

??《东地产财经周刊》注意到，年报显示，宝龙地产的毛利率较2019年同期36.4%下降约0.3个百分点。在上市房企2020年平均毛利率下降的背景下，这一降幅并不显眼。36.1%的毛利率水平，仍位于行业中线水平之上。

??营收、利润势头均称得上强劲。

??2021年是“三道红线”政策出台后的首个年报季，一直是外界密切关注的焦点。宝龙地产全线达标，剔除预收账款后的总资产负债率为69.9%，净负债率为73.9%，现金短债比为1.22倍，晋升“绿档”企业。

??房企座次趋于固化的趋势愈发明显，旭辉控股董事局主席林中曾公开表示：“未来行业出现黑马的几率很小。因为黑马多少都是要加杠杆的，但在三道红线下，很难加杠杆了。”

??此刻，宝龙地产却展示出了些许“黑马”相。

??反差

??以杠杆在短时间内撬动规模，曾是近年来中小型房企屡试不爽的方法。

??在“三道红线”的严厉制约下，今年房企的负债指标几乎整齐划一出现了同步下降。

??“红线翻绿”背后，有研究机构指出，地产行业属于资金杠杆驱动型行业，其融资扩张受自身资产负债表约束。部分房企通过跟投等少数股东引进方式打破这种束缚。尽管这一定程度能提高公司融资能力加快企业规模增长，但如果存在明股实债的情形，当行业周期整体向下时，这种被掩盖的债务风险或不得不需要引起投资者重视。

??少数股东权益是合并资产负债表的净资产中属于少数股东的部分，少数股东损益是合并利润表中属于少数股东的部分，这两个指标并非上市公司常见的偿债指标或盈利指标，但是对于分析上市公司风险却显得十分重要。一般来说，若少数股东损益与少数股东权益持续不匹配，就需要引起特别关注。

??年报显示，2019年末，宝龙地产的少数股东权益为62.46亿元，当期公司的少数股东损益为19.07亿元。到了2020年末，宝龙地产少数股东权益暴增至150.6亿，增长了141％，而相应的公司少数股东损益为26.7亿，仅增长40％。

??此外，宝龙地产在其主要创收来源长三角地区，2020年住宅已出售及交付金额为176.73亿元，销售单价为12062元/平方米；2019年，这两项数据则分别为149.31亿元和14696元/平方米。营收增长与销售均价的下降形成反差，内在关联值得注意。

??模式

??曾与万达相提并论，“专注开发运营综合性商业地产项目”的宝龙地产，从销售贡献比角度观察，“商业属性”并不凸显。

??2020年，宝龙地产约人民币815.51亿元销售额中，商业销售金额131.18亿元，住宅销售金额684.33亿元。

??宝龙地产近三年以“商业+住宅”合作形式获取的土地占比持续上升，自2018年起便维持在85%左右。对比过去宝龙集中以商业地产为主，近年住宅销售额占比持续提升，2020年住宅销售额占比已达83.9%。

??住宅销售较商业去化速度更快，自然能够加快公司的周转速度，助推销售规模增速。

??对房企的“以住养商”模式，业内观点多认为，商住用地成本较住宅地为低，利用商业综合体开发的概念，有助于房企低成本拿地扩张，尤其是在区域整体提升需求较大的城市群。商业地产作为招牌，住宅才是业绩主力。

??年报显示，2020年宝龙地产新增项目39个，计容总面积940万方，新增货值1332亿，权益地价333亿，权益比66%。截至2020年底，宝龙地产土储总体计容建面3650万方，可售货值4478亿。土储平均土地成本3466元每平米，仅相当于销售均价的22.6%。2020年新增项目的平均溢价率仅4.7%，土地成本优势明显。

??基于特有的拿地模式和现有的土储指标，在业绩发布会上，宝龙地产高层表露出对冲千亿的乐观，“我们不需要拿任何新项目就基本能接近这个指标了”，许华芳表示，“我们非常有信心能保持高增长跟高利润。因为在目前土地储备里，所有土储指标都具备很高的毛利率，放眼三年时间，这个问题都不是问题。”

??前路

??宝龙地产2020年新增土储中，长三角及大湾区的投资金额占比 80%，其中长三角区域合计占比68.7%。

??长三角城市群提供了国家战略下的发展机遇，市场购买力活跃，房企竞争也激烈残酷。

??深耕长三角龙头上海多年后，宝龙地产的项目布局仍多位于郊区，宝龙地产旗下最高端的商业产品系宝龙一城尚未进入，同万科、保利、中海等房企近年在沪的综合体项目相比，能级和标杆效应并不占优。

??在被认为是高端商业未来的上海城市更新赛道上，宝龙地产亦鲜见大的动作。

??集中供地制度出台，宝龙地产重点布局的南京、宁波等城市均在其中。供地结构变化对宝龙地产后续发展的影响，也有待进一步观察。更有分析人士指出，勾地制度的出现本是为了避免地价过低或流拍，随着土地出让体系日益完善，勾地模式已经愈加不适应如今的市场竞争，存在被淘汰的可能。

??冲规模的筹码，宝龙地产几乎全部押给了长三角发展红利与特有的低成本拿地方式。鸡蛋装在一个篮子里，集中资源“聚焦”专注某一区域发展，对中小房企未必是一个不好的选择。但考量一家企业的时间标尺远不止三年五年，从优胜劣汰的行业长生命周期看，所有个体的业绩沉浮，最终仍将取决于产品力的叙事。

??拿出与增速相匹配的标杆产品,可能是宝龙亟需完成的任务。