企业监测分析克而瑞研究中心 2023-09-05 09:49:40 来源:克而瑞地产研究
- 城市:全国
- 发布时间:2023-09-05
- 报告类型:企业监测分析
- 发布机构:克而瑞
??合约销售金额同比下降14.7%,一二线城市销售贡献超七成,拿地销售金额比0.14,土储权益保持45%,营收同比上升31.%,“三道红线”保持绿档多元化业务营收占比超15%。
??◎ 作者 / 沈晓玲、张少贤
??核心观点
??【业绩同比下降近15%,一二线城市销售占比超七成】2023年上半年金地集团实现合约销售金额858.2亿元,同比下降14.7%,降幅远大于百强房企全口径销售金额收缩0.4%的平均水平。销售面积471.1万平方米,同比增加12.4%,销售均价18217元/平方米,较去年同期下降24.1%。一二线城市销售占比达72.8%,其中上海、北京、南京、天津、广州等5座城市单城销售额超20亿元。一线城市销售榜单排名下降,整体来说金地在一线城市的市场竞争力有待提升。
??【新增土储权益比例提升至57%,投资聚焦一二线城市】2023年上半年金地集团新增土储建面85万方,总投资额119亿元,拿地销售比为0.14,拿地态度趋谨,与百强房企0.15的整体拿地水平基本持平。期内新增土储的楼面地价为1.40元/平方米,较去年同期提高22%,主要由于新增土储集中在土拍市场竞争激烈的热点一二线城市,楼板价攀升。期内新增土储权益比例56.5%,较去年同期相比提高约21个百分点,新增土储权益显著提升至近年来较高水平。期内投资聚焦一二线热点城市,除东莞一副地块外,其余新增土储均位于一二线城市。
??【总土储规模持续收缩,土储权益保持45%】截止2023年中期,金地集团总土地储备约4878万平方米,较2022年末下降5.9%,权益土地储备约2194万平方米,土储权益为45%,与2022年底持平。按照企业今年新增土储的权益比例56.5%来看,总土储的权益比例下降趋势有所缓和。根据企业近3年的合约销售速度估算,土储足以支撑企业未来四年左右发展需要,整体来看土储充足。
??【营收同比增长超三成,净利率仅为6.2%】2023年上半年金地集团实现营业收入368.6亿元,同比增加31.1%,主要由于期内房地产项目结算规模增加,期内整体毛利率约为16.6%,相比去年同期下降5.6个百分点,其中,房地产业务结算毛利率为14.9%,较去年同期下降6.3个百分点,净利率为6.2%,较去年同期下降5.9个百分点,主要受到投资收益的大幅下降影响。
??【融资成本持续下降,“三道红线”保持绿档】截止2023年6月底,金地集团拥有现金460.8亿元(包含受限资金),相比去年年底下降15.5%,412.6亿元,较去年年底下降2.7%,现金短债比由去年年底的1.29下降至1.12。剔除受限制现金后的现金短债比为1.10,与去年年底持平,短期流动性充裕。同时长短期债务比1.67,较期初小幅下降0.07,加权平均融资成本仅为4.39%,较期初下降0.03个百分点。净负债率为53.9%,相比去年年底上升0.8个百分点。同时,剔除预收款的资产负债率达62.9%,低于监管70%的阈值,“三道红线”维持绿档。
??【多元化业务营收占比超15%,代建业务布局超50城】截止2023年6月底,多元业务营收到达55.7亿元,同比增长18.2%,多元营收占比达15.2%,较去年同期占比小幅下降1.68个百分点。金地集团经营模式以自主开发销售为主,业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。
??01 销售
??业绩同比下降近15%
一二线城市销售占比超七成
??销售同比下滑近15%,降幅大于百强房企平均水平。2023年上半年金地集团实现合约销售金额858.2亿元,同比下降14.7%,降幅远大于百强房企全口径销售金额收缩0.4%的平均水平。销售面积471.1万平方米,同比增加12.4%,销售均价18217元/平方米,较去年同期下降24.1%。从行业排名上看,根据《2023年1-6月中国房地产企业销售TOP100排行榜》,金地全口径销售金额排名从2022年底的第7位小幅回落至10强之外。
??一二线城市销售贡献超七成,一线城市销售榜单排名下降。金地集团聚焦一二线重点城市,根据2023年中报披露情况看,一二线城市销售占比达72.8%,其中上海、北京、南京、天津、广州等5座城市单城销售额超20亿元。根据CRIC城市排行榜,一线城市中,北上深排名均有下滑,而唯一位次上升的广州也未能入围当地销售TOP10,整体来说金地在一线城市的市场竞争力有待提升。从具体项目看,上海西站综合体项目、上海青浦区赵巷镇佳迪路项目期内签约金额均超30亿元,北京林秀嘉园、上海嘉定马陆社区50-08项目、南京江北G12项目等8个项目[1]期内签约金额超10亿元。
??02 投资
??新增土储权益比例提升至57%
投资聚焦一二线城市
??拿地销售金额比0.14,新增土储权益达到近年来较高水平。2023年上半年金地集团新增土储建面85万方,总投资额119亿元,拿地销售比为0.14,拿地态度趋谨,与百强房企0.15的整体拿地水平基本持平。期内新增土储的楼面地价为1.40万元/平方米,较去年同期提高22%,主要由于新增土储集中在土拍市场竞争激烈的热点一二线城市,楼板价攀升。根据企业2023年中报披露的《主要开发投资及销售项目表》,筛选出10幅新增地块,通过其建面明细计算期内新增土储权益比例56.5%,较去年同期相比提高约21个百分点,新增土储权益显著提升至近年来较高水平。
??期内投资聚焦一二线热点城市。根据2023年上半年金地集团中报公布项目明细显示,期内金地集团共新增地块10幅,除东莞一副地块外,其余新增土储均位于一二线城市,主要包括上海、深圳、南京、杭州等热点城市。结合合约销售分布情况看,期内在上海、深圳等城市新增拿地,对未来一线城市排名回升有所助益。
??03 盈利
??总土储规模持续收缩
土储权益保持45%
??土储规模总体充裕,总土储权益占比维持45%水平。截止2023年中期,金地集团总土地储备约4878万平方米,较2022年末下降5.9%,权益土地储备约2194万平方米,土储权益为45%,与2022年底持平。按照企业今年新增土储的权益比例56.5%来看,总土储的权益比例下降趋势有所缓和。根据企业近3年的合约销售速度估算,土储足以支撑企业未来四年左右发展需要,整体来看土储充足。
??04 营利
??营收同比增长超三成
净利率仅为6.2%
??营收同比上升31.%,期内结算收入同比提升超三成。2023年上半年金地集团实现营业收入368.6亿元,同比增加31.1%,主要由于期内房地产项目结算规模增加,截止2023年6月,金地结算面积181.6万平方米,同比上升56.8%,结算收入311.4亿元,同比上升33.9%。
??盈利水平持续下降,期内净利率同比下降近6个百分点。2023年上半年金地实现毛利润61.1亿元,同比下降2.1%,整体毛利率约为16.6%,相比去年同期下降5.6个百分点,其中,房地产业务结算毛利率为14.9%,较去年同期下降6.3个百分点。2023年上半期内净利率为6.2%,较去年同期下降5.9个百分点,主要受到投资收益的大幅下降影响。从公布的中报数据看,投资收益从2022年中期的22.6亿降至2023年中期的7.1亿元。同时,期内归母净利率为4.2%,较去年同期相比减少2.8个百分点,结合总土储权益占比止跌情况看,未来归母净利率水平将不会持续下降。
??05 负债
??融资成本持续下降
“三道红线”保持绿档
??融资成本小幅下降,短期流动性充足。截止2023年6月底,金地集团拥有现金460.8亿元(包含受限资金),相比去年年底下降15.5%,而短期债务412.6亿元,较去年年底下降2.7%,现金短债比由去年年底的1.29下降至1.12。剔除受限制现金后的现金短债比为1.10,与去年年底持平,短期流动性充裕。同时,长期债务为688.8亿元,较去年年底下降6.7%,长短期债务比1.67,较期初小幅下降0.07。此外,金地加权平均融资成本仅为4.39%,较期初下降0.03个百分点。“三道红线”保持绿档。截止2023年6月底,金地集团的净负债率为53.9%,相比去年年底上升0.8个百分点。同时,剔除预收款的资产负债率达62.9%,低于监管70%的阈值,“三道红线”维持绿档。
??06 多元化
??多元化业务营收占比超15%
代建业务布局超50城
??集团业务以房地产开发为主,多元营收占比小幅下降。截止2023年6月底,多元业务营收到达55.7亿元,同比增长18.2%,多元营收占比达15.2%,较去年同期占比小幅下降1.68个百分点。金地集团经营模式以自主开发销售为主,业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。
??商业地产、产业地产、租赁住宅业务主要由金地商置进行运营。在商业地产方面,旗下商办物业出租率保持稳定,商场客流同比增长22%,销售同比增长19%,会员消费占比提升6%。产业地产方面,金地威新完成园区运营模式优化,运营期项目平均出租率高于95%,并积极拓展租金外收入,光伏试点取得圆满成功,相关增值服务收入首次突破千万元。在长租公寓方面,期内与上海闵房集团签订战略合作协议,签约莘松路轻资产委托管理项目,成熟项目平均出租率稳定在95%以上。
??代建业务主要有金地管理运营。期内,金地管理成功进入郑州、长沙、包头、保定、中山和昆明等新城市市场。同时,金地管理积极拓展产业园、存量改造、高端养老和市政工程等新业态项目,为公司业绩提供新增长极。此外,期内金地管理与长城资产、武汉金控、平安集团等机构展开合作,创新资方资管等服务模式。截至 2023 年6月底,金地集团代建业务已布局全国超 50 座城市,管理服务项目超 160 个,累计签约管理面积超 2,200 万平方米,其中住宅签约面积超 1,400 万平方米,住宅项目累计可售货值超 1,500 亿元;非住宅类签约面积超 800 万平方米。
??物业管理服务、资产和客户资源运营主要由金地智慧服务负责。截至 2023 年上半年末,合约管理面积约 3.68 亿平方米,其中在管面积约 2.17 亿平方米。报告期内,公司先后中标揭阳浩泽医院、寻甸县第一人民医院、东莞深证数据中心等9个项目,实现 FM(设施服务)项目的持续获取,其中,产业园区项目实现集中突破,半年度中标园区项目 28 个。此外,公司在城市服务和团餐业务两大新赛道发展强劲,上半年中标深圳坪山街道城市物业化改革管理服务项目、深圳桃源街道城市服务项目、中原科技学院许昌校区人文学部餐厅经营承包项目和中芯集成电路(宁波)N2 食堂供餐服务项目,市场拓展能力在行业中保持领先水平。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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