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美的置业:优化资产结构仍是重点,净负债率降至39.8%

企业监测分析克而瑞研究中心 2023-09-05 09:40:41 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-09-05
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

??销售回款率达98%,存货充足可支撑今明两年销售;维持绿档企业。

??◎  作者 / 沈晓玲、易天宇

??核心观点

??【销售回款率达98%,存货充足可支撑今明两年销售】2023上半年美的置业实现全口径销售金额405.6亿元,同比略有上升1%;全口径销售建面320.6万方,同比下降2%;销售均价12653元/平方米,同比上升3%;期内不含期初应收账款的销售回款率为98%。面对当前地产市场景气度较弱,美的置业表示目前存量项目资源比较充足,能够支撑今明两年合理的销售规模和市场份额。美的置业当下要加快销售去化和销售回款,做储备结构性的调整,加快对滞重库存的去化。

??【优化资产结构是当前重点,在投资刻度之上常态化增补】2023上半年美的置业获取了广州、佛山、长沙三幅新地块,权益货值约38亿元。2023年上半年美的置业共新增权益土储货值44亿。据美的置业业绩会,剔除已售未结转后总土储建面达2862万平方米,土储面积权益比上升至72%;二线及以上城市的土储面积占比67%。美的置业表示,未来将继续通过做减法,同时聚焦上海、苏州、杭州、南京、宁波等城市。

??【毛利率13.19%,企业表示未来存量资产减值压力不大】2023上半年美的置业的营业收入为363.35亿元;其中物业开发及销售收入354.67亿元,同比增长15%;合同负债为692.44亿元。毛利润为47.92亿元;毛利率为13.19%,净利润规模16.65亿元;净利率为4.58%。美的置业表示当前行业主流对价格还是以守价、稳价为主,在此前提下,相信未来存量资产减值压力不大。

??【维持绿档企业,保持谨慎设置24个月流动性预警】截止2023年8月,美的置业已如期兑付公司债券43.04亿元,剩余8.40亿元待9月到期兑付,年内偿债压力不大。从财务指标来看,非受限现金短债比为1.49;净负债率为39.8%;扣预资产负债率继续下降至67.9%。2023上半年,美的置业借款总额的加权平均融资成本为4.68%,处于行业较低水平。对于未来可能出现的不确定性,美的置业表示,已设置24个月流动性预警,会非常谨慎地应对行业变化。

??01 销售

??销售回款率达98%
存货充足可支撑今明两年销售

??2023上半年美的置业实现全口径销售金额405.6亿元,同比略有上升1%;全口径销售建面320.6万方,同比下降2%;销售均价12653元/平方米,同比上升3%,期内美的置业不含期初应收账款的销售回款率为98%。

??面对目前景气度较弱的地产市场,美的置业表示,目前存量项目资源比较充足,能够支撑今明两年合理的销售规模和市场份额。美的置业当下要加快销售去化和销售回款,做储备结构性的调整,加快对滞重库存的去化。

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??从区域布局来看,美的置业重仓长三角、大湾区等核心经济圈,上半年大湾区和长三角合约销售占比从2022年的65%继续提升至67%;其中长三角销售规模达203亿元,占比达50%。根据CRIC城市排行榜,2023上半年美的置业在无锡的全口径销售金额超30亿元,排名第一;此外在徐州销售也达到了约25亿,位列市场第二。

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??02 投资

??公开市场做常态化增补
优化资产结构是当前重点

??2023上半年美的置业于公开市场获地依旧谨慎,上半年获取了广州、佛山、长沙三幅新地块,权益货值约38亿元。对于公开市场,美的置业表示未来结构性机会持续存在,会按照自身的存销结构去做常态化增补,但不会突破企业自身的投资纪律,“对于不能获取的项目绝不强求”。

??同时,美的置业也在持续优化资产结构,上半年收购了两个合作项目股权,增加货值10亿;退出五个项目,减少货值4亿。通过股权收购归编及退出低能级城市,美的置业可以减少合作项目的风险敞口,同时也提高资金使用效率,从而对存量项目风险进行管控。

??截至2023年6月,美的置业共参与331个物业开发项目,拥有土地储备总建筑面积达3426[1]万平方米,按照美的置业历史销售规模和预计未来走势综合来看,土储仍相对充足。

??在剔除已售未结转的2862万平方米土储中,土储面积权益比上升至72%,较2022年上升三个百分点;二线及以上[2]城市的土储面积为1922万平方米,占比67%,与2022年大致持平;长三角和大湾区的土储面积为1485万平方米,占比52%,与2022年持平。

??美的置业表示,目前持有的大量低量级城市的结构已比较少,70%都在比较强的城市,未来将继续通过做减法,聚焦资源、能力、管理等能辐射到,周转相对快且便于管理的地方,如上海、苏州、杭州、南京、宁波等会继续加大投入。

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??03 盈利

??毛利率13.19%
企业表示未来存量资产减值压力不大

??2023上半年美的置业的营业收入为363.35亿元;其中物业开发及销售收入354.67亿元,同比增长15%。截止2023上半年末,美的置业的合同负债为692.44亿元,较年初下降20%。

??期内美的置业的毛利润为47.92亿元;毛利率为13.19%,净利润规模为16.65亿元;净利率为4.58%。需注意的是,美的置业表示当前行业主流对价格还是以守价、稳价为主,在以稳价和守价的前提下,相信未来存量资产减值压力不大。

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??04 负债

??维持绿档企业
保持谨慎设置24个月流动性预警

??截止2023上半年,美的置业持有现金238亿元,较年初下降10%;短期有息负债124亿元,较年初下降10%;长期有息负债314亿元,较年初下降10%;此外总有息负债中银行借款、境内公司债券分别占比54%、28%,且没有境外美元债。2023年美的置业到期公司债券共51.44亿元,截止2023年8月,已如期兑付43.04亿元,剩余8.40亿元待9月到期兑付,年内偿债压力不大。

??从财务指标来看,美的置业的非受限现金短债比为1.49;长短债务比2.54,债务结构相对稳健。此外净负债率为39.8%,较年初下降了4个百分点,处于行业低位;扣预资产负债率继续下降至67.9%,为绿档企业。

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??2022年12月,美的置业作为“第二支箭”首批支持民营房企,成功获批150亿中票额度。2023年4月,美的置业发行12亿中期票据,为年内首家获得中债增、交通银行和中信证券联合创设风险缓释凭证(CRMW)的民营房企;8月,美的置业再次发行9.2亿元中期票据。2023上半年,美的置业借款总额的加权平均融资成本为4.68%,较2022年略提升0.06个百分点。

??对于未来可能出现的不确定性,美的置业在业绩会中表示,会非常谨慎地应对行业变化,设置有24个月的流动性预警,以及对应的三级预案(目前还未有动用二级预案),并在最后的第三级预案中才会动用到大股东的支持。

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??05 多元化

??围绕地产布局产业链
加强科技赋能产业

??在多元化业态方面,美的置业持续聚焦垂直领域,物业服务坚持以利润为导向的外拓力;商业运营提升标杆项目品牌效应和经营效益;房地产科技板块,聚焦核心需求。通过积极探索企业发展的第二曲线,美的置业不断寻找产业链上新的利润增长点。

??商业开发经营效应提升。2023上半年,美的置业商业物业投资及运营收入为1.43亿元,同比上升6.6%,该增幅主要由于随着国内疫情控制放开,物业租赁业务逐渐复苏向稳。目前美的置业商业运营面积70多万平方米,已开业商场9座,满铺率达92%。

??物业服务实现有质量的经营。2023上半年,美的置业物业管理服务收入为7.25亿元,同比上升30%,增幅主要由于合约管理的物业建筑面积上升所致。截至2023上半年,物业合约面积9114万平方米,在管面积5860万平方米。上半年新增外拓项目31个,新增外拓面积约300万平方米,其中产业园外拓面积占比高达65%。此外坚持强利润牵引,不以扩规模为目的,上半年主动清退低质项目3个。

??持续培育房地产科技赛道。2023上半年,美的置业旗下睿住智能新增合同金额超6亿元,第三方业务占比提升至36%。截止目前,睿住智能已落地超90万个用户场景、接入超120万个设备,累计为超500个智慧社区,超19万户家庭提供智能空间体验。此外睿住建筑科技上半年新增合同金额4亿元,MIC模块化建筑产品获香港技术标准体系认证,且已打通港澳市场。

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美的置业集团有限公司

统一社会信用代码:914406066176547680    经营状况:存续    注册资本:380749(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  269    关联风险  228

盘锦美的置业有限公司

统一社会信用代码:9121110057090962X4    经营状况:存续    注册资本:53216(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  3    关联风险  0

2023-09-05 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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