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首开股份:土储以北京区域为主,未来将介入旧改业务

企业监测分析克而瑞研究中心 2024-09-12 10:52:24 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-09-12
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

??全口径销售152.3亿,累积15个项目纳入白名单,获得授信额度80亿。

??◎  作者 / 沈晓玲、易天宇

??核心观点

??【销售业绩实现152.3亿,期内积极推进资产盘活】2024上半年,首开股份全口径销售金额152.3亿元,同比降低56%。首开股份在年报中表示,上半年总体销售任务计划完成率较低,同比下降明显;商办滞重资产依然去化困难。未来会按照“一项目一策”制定差异化营销策略,主动应对市场情况,调整营销策略。同时,首开股份也在积极推进资产盘活与处置,实施经营性资产清单化管理;朝阳云锦铂郡商街以溢价成交;多个项目处置仍在进行中。

??【拟售、在售主要项目155个,未来介入旧改等业务】根据CRIC监测,首开股份未公布新增土储情况。期末,首开股份拟售、在售主要项目(含自持)155个,其中当期在建约983万平方米。其中,北京区域(京津冀)目前主要项目80个,长三角及海西分别拥有主要项目25个及21个。未来,首开股份表示将继续坚持以北京为中心、贯彻深耕北京的战略,不断巩固和扩大北京根据地优势。同时,依靠自身在区域内的整合优势,快速介入城中村改造、平急两用、城市更新等业务。

??【营业收入实现87.92亿,净利润有待修复】2024上半年,首开股份实现营业收入87.92亿元,同比下降55%;毛利润8.34亿元,同比下降62%。净利润为亏损21.74亿元。营收规模消减,净利润亏损,财务费用增加,为16.14亿元。此外,期间信用减值损失2.24亿,公允价值亏损1.56亿等。

??【总有息债规模有所下降,已有15个项目纳入白名单】2024上半年,首开股份持有现金144亿元,较期初下降37%。总有息负债约1140亿元,较期初略有下降3%;其中,短期有息负债下降21%至120亿元。首开股份在年报中披露,公司剔除预收账款后的资产负债率和净负债率未达标,现金短债比持续达标。上半年首开股份有15个项目纳入“白名单”,累计获得授信额度80.1亿元;落地 49.38亿经营性物业贷、城市更新贷等长期限融资品种,首次发行 5年期中票15亿元,融资期限结构进一步优化,且期末平均融资成本较年初有所下降。

??01
??销售

??销售业绩实现152.3亿
期内积极推进资产盘活

??2024上半年,首开股份实现全口径销售金额152.3亿元,同比降低56%;全口径销售面积73.3万平方米,同比降低44%;销售均价20777元/平方米,相比2023年降低8.9%。首开股份在年报中表示,上半年总体销售任务计划完成率较低,同比下降明显;商办滞重资产依然去化困难。未来会按照“一项目一策”制定差异化营销策略,坚决去化重点项目。主动应对市场情况,抓住时机及时决策、调整营销策略。改进月度绩效考核方法,提高各项目的营销回款积极性等等。

??同时,首开股份也在积极推进资产盘活与处置,实施经营性资产清单化管理;朝阳云锦铂郡商街以溢价成交;多个项目处置仍在进行中。期内,现金流量表中处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额为6.56万元;处置子公司及其他营业单位收到的现金净额为2.12亿元。

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??02
??投资

??拟售、在售主要项目155个
未来介入旧改等业务

??根据CRIC监测,首开股份未公布新增土储情况。期末,首开股份拟售、在售主要项目(含自持)155个,其中当期在建约983万平方米。从区域布局看,已经形成了北京区域(以北京为中心的京津冀区域)、长三角、大湾区、海西、长江中游、川渝等多个区域协同发展。其中,北京区域(京津冀)目前主要项目80个,长三角及海西分别拥有主要项目25个及21个。未来,首开股份表示将继续坚持以北京为中心、贯彻深耕北京的战略,不断巩固和扩大北京根据地优势。同时,依靠自身在区域内的整合优势,快速介入城中村改造、平急两用、城市更新等业务。

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??03
??盈利

??营业收入实现87.92亿
净利润有待修复

??2024上半年,首开股份实现营业收入87.92亿元,同比下降55%;毛利润8.34亿元,同比下降62%。净利润亏损21.74亿元。从盈利指标来看,上半年毛利率为9.5%,相比2023年同期下降了两个百分点。上半年,首开股份营收规模消减,净利润亏损,同时财务费用增加,为16.14亿元;主要是由期间利息资本化降低。此外,期间信用减值损失2.24亿,公允价值亏损1.56亿等。

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??04
??负债

??总有息债规模有所下降
已有15个项目纳入白名单

??2024上半年,首开股份持有现金144亿元,较期初下降37%。总有息负债约1140亿元,较期初略有下降3%;其中,短期有息负债下降21%至120亿元。首开股份在年报中披露,公司剔除预收账款后的资产负债率和净负债率未达标,现金短债比持续达标。经计算,扣除受限制现金后的现金短债比为正好维持在1以上,净负债率约165%,扣预后资产负债率71.4%。未来要做好现金流管理及债务偿还工作。

??值得关注的是,上半年首开股份有15个项目纳入“白名单”,累计获得授信额度80.1亿元;落地 49.38亿经营性物业贷、城市更新贷等长期限融资品种,首次发行 5年期中票15亿元,融资期限结构进一步优化,且期末平均融资成本较年初有所下降。

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??05
??多元化

??酒店物业营收达4.28亿
城市更新等板块持续探索

??除了地产开发主业外,首开股份也有序推进酒店物业经营板块的发展和优化。期内,首开股份酒店物业经营等结算收入4.28亿元,同比下降3%。期末,物业租赁面积154.8万平方米,酒店客房销售数量15.4万间/天。其中绵阳喜来登酒店打造西南片区亲子酒店样板;国家速滑馆接待团体及个人游客21万人次;丰台宋家庄福茂商场、东城京宝大厦等项目实现满租,丰台璞瑅商街、朝阳国奥村商街等项目出租率达到95%以上。

??同时,首开股份近年来也在城市更新、长租公寓、养老与文创等领域持续探索。在城市更新产业细分领域,持续推进持有物业转型升级,盘活低效资产与存量土地,通过合资、合作、入股的方式,构建盈利模式、撬动社会资本,形成多元主体推进城市更新工作,相继启动实施多个项目。期内,首开乐尚10家长租公寓整体出租率90%、租金收缴率100%,新增福州香悦店入市,另有其他项目正在筹备;首开寸草9家养老院整体入住率76%;顺义十號国际养老项目准备竣工验收;其他项目按照年度计划顺利推进。


中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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