导 读

　　2018年内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为35.4亿元和12.2亿元，内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了23.2亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为19.3亿元，甚至超出了外资房企Top10的运营收入门槛7.1亿元。

　　与2017年相比来看，内房企发展尤为迅猛，而外资房企不进则退。尤其是内房企TOP5的入榜门槛相比17年大幅增长64.18%，此外TOP10、TOP20门槛分别增长30.48%、8.67%；外资房企TOP5、TOP10门槛则分别下滑10.21%、14.69%。可以看出，与以稳为主的外资房企相比，内房企的商业拓展速度更为迅猛，展望2019年随着内房企的商业扩张进一步加速，两者之间的差距还会继续扩大。

收入结构：租金收入仍为主要来源

　　总体而言，内房企以及外资企业中，租金收入都占据到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达79.6%，而外资房企则为86.8%。

　　大多数的企业都以租金收入为主要收入来源，也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如中国金茂、碧桂园等房企，其中碧桂园的酒店运营占比达到了57%。此外多数企业都加大了长租公寓的布局力度，预计未来租金中长租公寓的贡献占比将持续增大。如2018上半年龙湖集团的长租业务快速发展，租金收入达到了1.39亿元，同比2017年增长了4273%，占到了总租金收入的7.5%。此外龙湖还表示至2020年其长租公寓租金将超30亿元，租金占比预计将达约30%。此外禹洲也表示其上海的一部分房源已经转为长租公司，未来来自这一板块的租金会直线上升。

政策下外资房企获取大宗投资物业

　　2018年以来我国的融资环境仍然收紧，在此背景下许多内资房企都放慢了投资脚步，但对于具有融资优势的外资企业而言，2018年却逐步加大了对于商业地产的拓展力度，其中不乏许多大手笔的商业投资项目。

　　以恒隆为例，2018年1月在全年业绩会上恒隆董事长陈启宗就表达了对内地商业市场的信心，并表示将会进一步加大内地投资。2018年5月恒隆地产以人民币 107亿元首次布局杭州，竞得杭州核心区域的百井坊地块，成交楼面价55285元/平米，总价及楼面价均位列杭州商业地块第一。恒隆表示将会发展该项目成为大型综合商业项目，包括世界级商场及办公楼，其楼面面积最高达约19.41万平方米。截止2018年上半年，恒隆地产的发展中投资物业价值已达260.98亿港币，分别位于武汉、昆明、杭州等地，相比2017年底增长了21%。恒隆董事长陈启宗表示，未来会继续关注中国不同地方的项目。

　　除恒隆外，2018年11月12日新加坡企业凯德集团先以人民币8.82亿元拍得粤港澳大湾区“湾顶明珠”项目，打造凯德在广州首座含办公楼业态的综合商业项目。此后仅过一天，凯德集团又宣布以127.86亿元的价格，受让了上海星外滩开发建设有限公司100%股权。此次127.86亿元的收购价格，不仅创下了凯德自1994年进入中国市场以来，单体收购交易的最高价；同时也是外资在内地投资物业购买价格的新纪录。

　　除凯德、恒隆外，如新鸿基、瑞安等等的外资房企，也都加大了商业布局力度。在外资房企踊跃布局境内商业地产的背后，可以看出外资企业对中国发展的长期看好。此外在目前国内融资环境不断收紧的环境下，巨额的商业项目成交价也让许多内房企望而却步，而这也在无形中给了外资企业更多的机会。

　　除传统商业板块外，2018年长租公寓延续了17年的热潮，依旧成为被各大房企多次提起的热点领域。据不完全统计TOP30房企中，已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到了近20家，可见长租公寓已成为了房企布局多元业务的一个主要趋势之一。从目前来看，未来明确表示将会进入该领域的房企就包括有中海、花样年、正荣、北辰、上实等，如中海表示18年要开长租项目6个，包括3个重资产，3个轻资产，未来达到一定数量。此外在具体的做法上，这些房企也不尽相同，如花样年主要是从养老领域着手，目前正从自有物业的改造来尝试长租业务；北辰则是从复合地产的角度出发，以地产为载体，结合多种产业，其中不排除长租公寓；正荣则主要是为了盘活存量资产等等。不同的出发点，也将为其未来的长租公寓在特性上产生较大的区别。

　　部分企业仍处于长租公寓的尝试阶段，与此同时不少企业已对长租公寓的规模发起了冲刺。目前房企布局长租公寓规模较大的包括有万科、龙湖、招商、旭辉等，此外其他企业如越秀、华润、保利、朗诗、首创也都纷纷提出了追赶计划。如华润于18年6月提出长租公寓品牌有巢，18年末其就计划获取2万间的公寓单位，至2020年数量将达10万间；而越秀方面则计划要在三到五年内达到10万间；保利目标2020年公寓管理规模达30万间。

　　随着各大房企长租公寓规模的越来越大，市场竞争也将愈发激烈。此外近期，由于监管空白，长租市场也显露出了一系列的问题，如哄抬租金、租金贷、甲醛超标等。在此背景下，房企在发展中也不该一味求大，更要从运营上着手，从而为项目带来更多的附加价值。

存量市场的竞争将会更加激烈

　　近年来，随着增量市场行业天花板的逐步逼近，房企竞争也越发激烈。与此同时，存量市场无论在规模还是增速上，都呈现出了长期上扬的态势，如何挖掘存量市场的价值和机会无疑成为了房企未来的新命题。

　　此外在房地产市场宏观调控的背景下，加大布局存量物业也更有利于房企银行贷款、吸引外资基金或是资产证券化等等。尤其是在2018年房企一般债券发行被加多种限制的同时，住房租赁相关专项债券或票据的审批渠道反而较为畅通。2018年4月，证监会、住房城乡建设部发布《欧洲杯开户app：推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确表达了对于房企进行住房租赁资产证券化的鼓励。在此背景下，已有多家房企尝试发行相关债券，自2018年3月龙湖集团发行了国内首单住房租赁专项债券后，据不完全统计，截至12月共有4家房企发行了住房租赁专项债券，金额共计92亿元。预计未来房企在住房租赁方面的资产证券化发行总额将会继续提升，从而助力房企在住房租赁市场方面的发展。

　　除长租公寓继续延续火热，在传统商业方面也有越来越多的房企都开始转型并涉足，其中如福晟、中梁等，其中福晟表示将会以20%和80%的比例同时发展商业和住宅，未来五年计划新增商办体量约200万平方米；而中梁则表示未来将会继续计划扩张商用、产城、综合物业及其他类型物业的投资物业组合。此外还有许多房企在未来的租金规模上提出了新的冲刺目标。如华润置地提出了2020年租金收入100亿人民币的目标，届时将拥有购物中心48个，总建面达610万平方米。而新城控股则计划19年实现40亿租金收入，保证每年开业15到20个项目。

　　由此可见，2019年乃至更长一段时间内存量市场的竞争将会更加激烈，而内房企的运营收入门槛仍将会继续保持快速提升。2018年内已有泰禾、新城在运营收入方面实现大幅增长，尤其是新城控股已入围内房企运营排行榜TOP20，相信未来2019年的榜单中还会出现越来越多的商业新军。

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