??作者  ▏崔    霁  上海易居房地产研究院  综合研究中心  总经理

?????李晓玲  上海易居房地产研究院   研究员

??近两个月正是房企上市公司年报集中发布的时期，财务表现几家欢喜几家愁，市值增长情况各有千秋。我们认为，市值，是上市公司价值的集中体现！市值管理，是上市公司战略管理的核心内容！市值持续增长，是上市公司评价的最好标准！为此，必须重视市值管理绩效，优化市值管理行为。

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??传达清晰的商业模式和成长预期

??合适的商业模式才能带来公司价值的提升，一个合适的商业模式能够优化公司组织内部各项资源，提高公司运作效率，促进公司价值的稳定增长，同时能否向市场清晰传达公司的商业模式和成长预期是市值管理行为首要因素。

??当前在地价、楼价被双抑制的宏观大环境下，地产行业回归制造业属性、毛利趋稳，而今地产个股溢价的核心看点在其业绩成长性和财务稳健性。其中业绩成长性侧重于：

??①  ▏开发类主营具备优于同业的盈利能力：品牌溢价下的销售均价优势、国企背景下的拿地优势或数字化的降本增效，最终反映于公司的毛利率。

??②  ▏业务的高成长性：例如2020年市值增速较快的新城控股，采取的住宅+商业双轮驱动盈利模式基本成型，商业板块的规模和品牌影响力跻身全国准一线，稳定的租金收入增加了公司的收入确定性，特别是经2020年年报的业绩验证后，投资者信心大增。

??③  ▏具有强势的第二发展曲线：例如龙湖的六大航道、招商的住宅+园区、碧桂园的物业投资+酒店经营+酒店经营+智慧建造+机器人餐饮+新零售+现代农业，这些多元化的动作无疑是希望给市场传达公司的成长想象空间。

??④  ▏财务的稳健性：三道红线约束下暴雷频现，投资者会首选确定性高、资金面较好的公司，如龙湖的股价优于同业，主要原因是基于其良好的财务稳健性。

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??高度重视投资者关系管理

??投资者关系管理简称投资者关系(IR)，公司通过信息披露与交流，加强与投资者及潜在投资者之间的沟通，增进投资者对公司的了解和认同，提升公司治理水平，以实现公司整体利益最大化和保护投资者合法权益的重要工作。包括上市公司与股东、债权人和潜在投资者之间的关系管理，也包括在与投资者沟通过程中，上市公司与资本市场各类中介机构之间的关系管理。只有主动的投资者关系管理才能作为市值管理的一部分。我们通过研究报告覆盖、投资者问题回复的时效性、基金持股比例分别反映公司于专业投资机构、投资者及潜在投资者之间的关系管理。以近期曝光度较高的上市房企蓝光发展（600466.SH）为例。

??①  ▏研究报告覆盖情况较好，专业人士关注度高：截至目前，蓝光发展研报覆盖情况较好，2020年度wind内显示的公司研究报告（除China Knowledge评级外）近40篇，覆盖券商包含国盛证券、华西证券、西南证券等，截止目前，有5家券商及智库对蓝光发展年报及一季报情况发布了研究报告。

??②  ▏投资者问题回答时效性差：截至2021年4月18日，统计总提问数：887，统计回复数：871，回复率为98.2%。最近的一次统一回复时间为3月3日。根据实际回答情况来看，没有第一时间回复投资者提问，时效性较差。同时回答内容或不能满足投资者需求，或者不能清晰的解决投资者的疑惑。

??③  ▏机构持股比例连续下降，市场悲观情绪蔓延：2021年以来蓝光发展机构持股比例有所下降至50%以下，2019、2020年末机构持股比例分别为59.69%、56.72%，反映蓝光发展近期整体市场认可度下降。据2021年一季报披露显示，基金持股比例为0.76%，无论同比或环比均有所降低。机构持股比例的下降，说明专业投资机构对蓝光发展的市场认可度在下降，原则上蓝光此前被投资者广泛关注的迪康、蓝光嘉宝先后出售，对于这一战略举措的解读，市场上充斥着负面解读。作为市值管理重要行为的投资者关系管理，专业性、系统化、全面性、覆盖广是其要义，大多数房企上市公司都有进一步优化空间。

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??保证现金分红比例的稳定性

??现金分红在国外成熟资本市场上一直是一种惯例，是吸引投资者做长线投资的最大砝码之一。现金分红反映上市公司财务状况较好，能够使投资者有效回避个股虚假业绩的风险。一般来说，真正绩优公司的现金流较充沛，具备现金分红的能力。一家上市公司有能力实施现金分红，说明公司的每股现金流量比较高，财务比较健康，这和每股业绩反映的会计结果有本质的不同。上市公司连续分红，可使投资者获得稳定的现金分红，因此，收益有保障，降低了股价波动的风险，是市值管理的有效手段。

??近些年来，地产行业持续保持高分红趋势，尤其是行业集中度上升后，头部房企往往因其发展的稳健性、高分红、低估值等特点受到资本方的青睐。TOP30房企上市公司现金分红比例中位值为29.5%，近五年保持在这一较稳定的水平。各个企业中，金科股份、雅居乐维持高分红比例，近五年平均值保持在50%以上，但分红稳定性较差；招商蛇口、保利、碧桂园、中国海外发展等头部房企分红比例略低，但分红比例的稳定性始终较高，表明企业财务管理水平高，同时向外界传达较为稳健的经营状况；近期股市状况表现不佳的蓝光发展，2020年公司现金分红约3.3亿人民币，较上年同比下降62.11%，现金分红比例10%，远低于2015-2020年平均分红比例23.56%，向市场传达公司2020年经营降速的负面信息，间接反映了公司的财务困境，给公司股价带来不利影响。为此，相关上市企业在重视高分红的同时，要更加注重分红比例的稳定性，从而有助于股价的稳定及更好的市场表现。

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??分拆上市是提升市值的有效行为

??对于在资本市场估值较低的房地产行业来说，如条件具备的话，通过分拆旗下成熟的业务上市，可拓宽融资渠道，提高母公司资产流动性，更好地满足企业子业务发展中的资金需求，获得较高的估值。上市房企将子业务进行独立运营，有利于该项业务的潜在价值显性化，为上市房企及子业务带来更多的发展机会。分拆上市后，子公司拥有自己的融资平台支持项目发展，大幅提升自身盈利能力，同时可以促进该项业务或子公司业务向着更专业化方向发展，提升企业在细分领域的竞争力。2020年现多家房企分拆物业上市潮，部分物业管理企业市盈率曾一度高达120倍，远高于其母公司估值，2021年碧桂园服务市值正式超过碧桂园集团本身。

       随着物业管理板块的上市完成，预计房企的分拆上市潮还将会拓展至商业地产、地产科技、装修建筑、地产金融、代建等多个较为成熟的子业务中，同单一上市平台相比，一个集团下多个上市平台更具融资上的灵活性、多板块轮动也有助于抵御一定的周期性风险。2021.4.14阳光城集团股份有限公司公告欧洲杯开户app：公司拟分拆所属企业上海阳光智博生活服务集团股份有限公司（以下简称“阳光智博”）到境外上市的通过议案；3月26日，佳兆业业绩发布会上，佳兆业集团董事局副主席、总裁兼执行董事麦帆表示，佳兆业商业集团、文体科技集团分拆上市已纳入议事日程；恒大方面也在其2020年业绩说明会上说明，打算将旗下八大业务平台全部实现分拆上市，还未装入上市平台的房车宝、恒大童世界、恒大冰泉都有相关计划。

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??采取多样灵活的股权激励机制

??股权激励是指上市公司以本公司股票为标的，对其董事、监事、高级管理人员及其他员工进行的长期性激励。股权激励是完善公司治理的重要环节，也是市值管理的重要手段。

??通过对大量房地产上市企业股权激励市场反应数据的持续跟踪分析发现，房地产行业上市公司在实施股权激励前超常收益率的波动较为稳定，累计超常收益率始终处在超过市场组合收益率1%左右；在公布股权激励方案后，超常收益率呈现持续上升态势，最高可达到2.61%。据此，我们认为股权激励方案会有效的得到市场认可，总体而言房地产行业上市公司股权激励效果表现出的市场反应良好。