房贷政策聚焦稳增长，开发贷或先于按揭贷放松

??2020年3月3日，上海易居房地产研究院发布《2019年全国房地产贷款报告》。报告基于央行数据对房贷规模进行了分析。报告显示，2019年，全国房地产人民币贷款余额为44万亿元，同比增长14.8%。观察历史数据，近7年全国房贷余额增速曲线呈现了很尖锐的“倒U型”走势，其中2016年第4季度成为重要的分水岭。2014年下半年开始，随着房地产去库存政策的推出、以及棚改货币化安置工作的推进，房地产贷款余额增速曲线持续攀升。到了2016年第4季度，随着“930调控政策”的落地，房地产金融市场管控趋严，房地产贷款余额增速曲线立马掉头向下。总体上看，2017-2019年3年期间房地产市场执行了积极有力的去杠杆政策，房地产贷款余额增速曲线走势也吻合了这个导向。

??报告显示，2019年，全国房地产开发贷款余额为11万亿元，同比增长10.1%。从增速上看，2018年下半年开始，此类增速曲线持续下行，进一步体现了房地产开发领域落实“房住不炒”的政策导向。而此类贷款余额增速曲线下行，客观上也会使得房企的到位资金等状况面临压力。当然在这个阶段，部分房企通过积极发行境内外债券等进行融资，较好地防范了资金方面的压力。但部分高价拿地王的房企，在2019年企业经营压力不断增大，叠加信贷政策收紧的因素，其业务发展困难较大。

??2019年，全国个人住房贷款余额为30万亿元，同比增长16.7%。从历史数据看，个人住房贷款余额增速曲线自2017年1季度开始下行，其和房地产管控政策趋严是有密切关联的。但也要看到，到了2018年尤其是下半年，此类曲线下行的节奏明显放缓。到了2019年第4季度，基本上保持了持平的状态。这也说明个人住房贷款领域收紧的力度是在减弱的，客观上有助于购房者入市和房企项目去库存。

??易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从结构上看，在房地产贷款领域中，目前宽松性的政策内容会更聚焦于开发贷款业务，而不是个人住房贷款业务。部分地方政府和银行的表态也体现了这一思路。比如说今年2月份河南驻马店在购房政策松绑后，河南省政府积极进行了约谈，重申房住不炒的导向。而中国建设银行深圳分行近期对部分贷款首付政策给予了澄清，强调政策放松是针对企业经营，而不是个人购房。类似事件都释放了一个信号，即个人住房贷款放松的条件并不成熟，但企业领域的放松概率会更大。结合近期全国各地复工令的精神，预计3月份开始商业银行对房企的贷款政策有进一步宽松的可能，其在缓解资金压力、拉动房地产开发投资等方面都有积极的作用。

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