??发债规模创2月以来新低，境内外融资成本分化

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??本月关注

??央行、证监会等多部门推进资本市场规范化

??本月6日央行、发改委、财政部、银保监会及证监会联合发布欧洲杯开户app：促进债券市场信用评级行业健康发展的通知，提出要促进债券市场信用评级行业发展，未来将会更加规范债券市场的运作。同日证监会也宣布将开展证券期货基金机构治理工作，拟修订股权管理规定。整体看来，本月政府虽然没有专门针对房地产融资环境的表态，但房企的融资环境仍在持续低位运行，同时政府对于融资环境的规范化长远来看也利于资本市场的稳定发展，可能会有利于房地产市场的有序竞争。

??本月发债规模仅高于2月，境内外融资成本有所分化

??本月100家典型房企的融资总量为633.22亿元，环比下降41.0%，同比下降52.4%。其中，发债271.44亿元，环比下降44.5%，同比下降60.7%，年内发债总量仅高于2月。本月房企融资成本5.09%，环比上升0.36个百分点，同比下降0.16个百分点。其中境外融资成本7.37%，环比上升1.35个百分点；境内融资成本3.48%，环比下降0.57个百分点。境内外融资成本分化主要是因为发债主体不同，境内发行债券主要以国企央企和龙头民企为主，利率基本在5%以下，而境外发债的企业融资成本最高达12.00%，企业融资持续分化。

??本月没有房企和房企旗下公司上市，多家企业递交招股书

??本月没有房企和房企旗下业务公司完成上市。在递表方面，本月房企方面仅有新星宇控股在招股书到期后更新了招股书，而房企旗下公司方面则有宝龙商业房托、苏州高新集团旗下的物业公司苏新美好服务以及金茂物业首次递交了上市申请。因此截至2021年8月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别有10家和23家。而在2021年中期业绩会上，旭辉、华润、深圳控股等企业都表示有分拆旗下板块上市的意向，房企分拆旗下板块上市的热潮仍可能继续。

??企业发债

??债券发行：发债总量创2月以来新低，本月发债企业个数环比腰斩

??2021年8月100家典型房企的融资总量为633.22亿元，环比下降41.0%，同比下降52.4%，自2020年11月份以来，房企的单月融资连续10个月均呈现同比下降，“三条红线”调控体系下，房企也在积极降杠杆，值得注意的是，中期业绩会多家房企管理层表示当前境外债窗口期不明朗，下半年到期的境外债将计划用自有资金进行偿还，未来房企融资量或将持续较低的态势。从融资结构来看，境内债权融资393.61亿元，环比下降36.2%，同比下降56.5%；境外债权融资132.98亿元，环比下降56.1%，同比下降35.8%；本月资产证券化融资105.74亿元，环比下降23.4%，同比下降30.9%。

??其中，8月发债271.44亿元，环比下降44.5%，同比下降60.7%，年内发债总量仅高于2月。其中，境外发债115.68亿元，环比下降29.3%，同比下降33.6%，从发行企业情况来看，共有7家企业进行了境外发债，环比减少4家，境外发债企业持续减少。境内发债155.76亿元，环比下降52.2%，同比下降69.9%，其中，公司债发行136.76亿元，环比下降37.3%，同比下降60.3%，中海、龙湖、绿城、龙光、滨江等发行了公司债；中期票据发行19.00亿元，环比下降67.6%，同比下降82.2%，无融资券发行。

??本月房企融资成本5.09%，环比上升0.36个百分点，同比下降0.16个百分点。其中境外融资成本7.37%，环比上升1.35个百分点；境内融资成本3.48%，环比下降0.57个百分点。房企融资利率在2.75%-12.00%间，境内发行债券主要以国企央企和龙头民企为主，利率基本在5%以下，而境外发债的企业融资成本最高达12.00%，企业融资持续分化。2021年截至8月100家典型房企新增债券类融资成本5.44%，较2020年下降0.63个百分点，其中境外债券融资成本达6.82%，下降1.01个百分点，境内债券融资成本4.29%，较2020年下降0.15个百分点。

??具体企业表现来看，8月发债量最高的企业是首开股份，发行了一笔34.20亿元的公司债，年限5年，融资利率3.45%。本月发行债券的企业有15家，发债企业个数比上月大幅减少17家。而从发债年限来看，中海、龙湖发行的公司债年限达到7年，时间最长。从债券发行利率表现来看，企业发债成本持续分化，中海发行的公司债利率达到2.75%，融资优势持续扩大，而部分房企的境外债发行成本最高达到12%。

??债券期限：本月到期债券类662.38亿元

??本月房企有41笔债券到期，金额共计662.38亿元,环比上升5.1%，到期金额维持较高水平。其中，到期金额最高为金融街2015年发行的一笔40亿元的公司债，到期总数最高的是金地集团，到期总额约达到68.13亿元。

??提前关注到9月将有43笔债券到期，合计523.59亿元，环比下降21.0%，偿债压力相对有所缓解，单笔金额最高为路劲2016年发行的一笔5亿美元的境外优先票据。

??上市和股票

??拟上市房企：排队房企及分拆业务公司为33家

??本月没有房企递交招股说明书，仅有新星宇控股在原有招股书到期后于8月18日更新了招股书，因此截至2021年8月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企共有10家，其中有6家房企在招股书过期后都没有更新招股书，未来是否会继续上市进程还有待观察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月宝龙商业房托、苏州高新集团旗下的物业公司苏新美好服务以及金茂物业向港交所新提交了上市申请。因此截至2021年8月底，在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有23家。而在2021年中期业绩会上，旭辉、华润、深圳控股等企业都表示有分拆旗下板块上市的意向，房企分拆旗下板块上市的热潮仍可能继续。

??IPO和增发：本月没有房企和房企旗下公司完成上市

??本月没有房企和房企旗下公司完成上市，因此2021年截至8月底新上市的房企仍仅有三巽控股一家，新上市的房企旗下公司则有12家，房企分拆旗下板块上市的热潮仍在继续。

??股权变动：多家房企及物业股受股东增持

??本月有多家房企出现了股东的增持，包括融创、禹洲、旭辉等。与此同时，本月有较多物业股获得了股东的增持，可能是因为资本市场仍较为青睐收益较为稳定且前景广阔的物业股。除此之外，本月金科股份也宣布了股份回购的进展。

??股价变动：中报季业绩较好的房企股价涨幅较大

??本月两市的地产相关股表现都较为不错，A股整月上涨的股票占比达到了78%，H股整月上涨的股票也超过了半数。在H股方面，本月绿城中国的月涨幅达到了39.49%，是H股涨幅最大的地产股，企业的股价从月初开始就进入了上升通道，主要是因为企业前7个月的销售增速较快，受到了资本市场的认可。整体看来本月由于企业中报季的原因，上半年业绩较好的企业股价涨幅都较为不错。

??在A股房企方面，本月西藏城投的涨幅较大，企业股价从8月中旬开始基本都处于上升通道，最终整月涨幅达到了44.25%。企业股价涨幅较大的主要原因仍是因为锂电池板块受资本热捧，而西藏城投投资开发的两个盐湖合计碳酸锂储量390万吨，一期产能5000吨即将投入开发，使得企业成为A股涨幅最大的房企。