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??以吾悦广场为抵押新增经营性物业贷及其他融资约205亿元（抵押率约50%），未来随着商业的陆续开业，增量融资会逐渐增多。

??◎  作者 / 沈晓玲、陈家凤

??核心观点

??【销售额降幅近五成，长三角销售贡献度继续下滑】2024年新城控股实现销售金额401.7亿元，同比下降47.13%，销售面积538.8万方，同比下降44.38%，销售均价7455元/平方米，同比下降4.94%；全口径销售额排名第24名，较23年下滑6名。进入2025年，新城销售承压趋势明显，根据克而瑞销售榜单显示，一季度全口径销售额49.8亿，排名下滑至第41名。

??【土储集中三四线，后续需加快去化力度】根据上年度新城披露的可售土地储备与2024年以来销售及投资情况估算，年末新城可售土地储备约3350万平左右，总土储建面可居行业十强上下，总土储与销售排名错配，与土储结构有较大关系。根据企业披露的“2024年公司房地产项目表”来看，新城一、二线城市土地储备占比仅为38%；土地储备集中在三四线城市，多数三四线城市面临需求不足、供给过剩等问题，下行周期中易受市场波动冲击，未来需加快三四线库存去化力度。

??【2025年竣工计划收缩近六成，营收或将继续探底】2024年新城控股实现营业收入890亿元，同比减少25.3%，其中房地产业务收入760.4亿元，同比减少29.2%，结转放缓。2025年预计竣工555.05万平方米，较2024年竣工规模降幅近6成，未来营业收入规模或继续探底。毛利润176.25亿元，同比降幅22.4%；受期内资产及信用减值损失减少及投资物业公允价值增值的影响，净利润7.2亿元，同比增长28.7%，归母净利润7.52亿元，同比增长2.1%。

??【流动性承压，需关注年内公开债券的兑付】年末新城持有现金103亿元，较年初下降45.7%；剔除受限制现金的现金短债比0.53，流动性承压。一年内到期的债务中需重点关注境内信用债（37亿元）以及境外美元债（21.51亿元）的后期兑付情况。此外，新城供应链资金压力显著，年末应付账款452.68亿元，较年初下滑3%，其中逾期款项57.02亿元，新城解释为"未到付款节点"。

??【新开业15座吾悦广场，经营性收入同比增长13%】2024年新城合计开业15个吾悦广场（9家重资产+6家轻资产），年末在全国136个城市开业及在建的吾悦广场约200座，其中已开业及委托管理在营数量达173座（自有148座）。2024年经营性收入（即含税租金收入）128.08亿元，同比提升13.10%；占到2024全年营业收入的13.5%，同比提升了4.6个百分点，经营性业务毛利率达到70.17%，成为修复集团毛利率的重要抓手。

??01

??销售

??销售额降幅近五成
长三角销售贡献度继续下滑

??2024年新城控股实现销售金额401.7亿元，同比下降47.13%，销售面积538.8万方，同比下降44.38%，销售均价7455元/平方米，同比下降4.94%；销售金额同比降幅远大于百强房企平均降幅。全口径销售额排名第24名，较23年下滑6名；年内新城销售回款411.29亿元，同比降幅49.3%，全口径资金回笼率102.38%，较去年下降4.62pct。

??进入2025年，新城销售承压明显，据克而瑞《2025年1-3月中国房地产企业销售TOP100排行榜》，一季度全口径销售额49.8亿，排名下滑至第41名。

??从销售金额分布情况来看，长三角销售贡献度继续下滑，但仍为销售金额占比最高的区域。2024年新城控股签约销售金额长三角占比最高达到39.8%，占比同比下降2.3个百分点。中西部次之，销售金额贡献占比为26.2%，同比下降5.0个百分点。环渤海区域的销售金额占比同比上升5.0个百分点至24.9%，珠三角销售金额占比9.1%，同比上升2.2个百分点。

??02

??投资

??土储集中三四线
后续需加快去化力度

??2024年新城控股在公开市场未新增土地储备，继续执行“节流”策略。由于本年度企业官微未披露具体的土储规模情况，根据上年度新城披露的可售土地储备与2024年以来销售及投资情况估算，年末新城可售土地储备约3350万平左右，总土储建面可居行业十强上下，总土储与销售排名的错配，与土储结构有较大关系。

??在从土储能级分布情况来看，新城控股一、二线城市土地储备占比为38%，三四线土储中主要位于长三角区域和中西部区域。根据企业披露的“2024年公司房地产项目表”来看，新城控股一二线城市土储占比达38%，长三角区域三四线城市土储占比为20%，其次为中西部三四线、环渤海三四线占比分别为21%、15%，还有6%的三四线土储位于珠三角区域。新城控股土地储备集中在三四线城市，多数三四线城市面临需求不足、供给过剩等问题，下行周期中易受市场波动冲击，未来需加快三四线库存的去化力度。

??03

??营利

??2025年竣工计划收缩近六成
营收或将继续探底

??2024年新城控股实现营业收入890亿元，同比减少25.3%，其中房地产业务收入760.4亿元，同比减少29.2%，结转放缓。年内新城控股实现结转面积1,388.85万平方米，同比减少18.8%；竣工面积为1,529.14万平方米（含合联营项目），同比减少24%。根据企业年报披露，2025年计划新开工16个子项目，新开工建筑面积169.55万平方米，全年预计竣工555.05万平方米，较2024年竣工规模降幅近6成，未来营业收入规模或继续探底。

??从盈利能力来看，2024年新城控股实现毛利润176.25亿元，同比降幅22.4%，整体毛利率19.8%，同比增长0.8个百分点，其中地产开发毛利率11.72%，同比下降2.19个百分点，主业盈利承压。受期内资产及信用减值损失减少及投资物业公允价值增值的影响，年内新城控股净利润7.2亿元，同比增长28.7%，归母净利润7.52亿元，同比增长2.1%，扣除非经常性损益后的归母净利8.70亿元，同比增长183.07%，主要由于2023年处置工业用地产生的非经常性收益导致当年扣非净利基数被压低（2023、2024年整体归母净利变化不大），所以2024年扣除非经常性损益后的归母净利增幅明显；其对应的净利率、归母净利率和扣非净利率分别0.8%、0.8%和0.98%，较去年同期有所提升。

??04

??偿债

??流动性承压
需关注年内公开债券的兑付

??2024年新城融资总量与去年同期基本持平，年内完成发行2笔共计29.2亿元中期票据，以吾悦广场为抵押新增经营性物业贷约205亿元（加权平均利率4.97%，期限较长），一定程度上优化债务结构。年末整体融资成本仍处高位达5.92%，较去年末下滑0.3个百分点。

??年末新城控股有息负债规模536.5亿元，较年初下降6%，其中短债规模124.4亿元，较年初下滑41.6%。持有现金103亿元，较年初下降45.7%，现金短债比0.83，剔除受限制现金的现金短债比0.53，流动性承压。一年内到期的债务中需重点关注境内信用债（37亿元）以及境外美元债（21.51亿元）的后期兑付情况。年末净负债率53%，剔除预收账款资产负债率66.6%，符合监管要求。

??此外，新城供应链资金压力显著，年末应付账款452.68亿元，较年初下滑3%，其中账龄超过1年或逾期款项57.02亿元（占应付账款的12.6%），新城解释为"未到付款节点"。

??05

??商业

??新开业15座吾悦广场
经营性收入同比增长13%

??2024年新城合计开业15个吾悦广场（9家重资产+6家轻资产），年末在全国136个城市开业及在建的吾悦广场约200座，其中已开业及委托管理在营数量达173座（自有148座），开业面积1,601.07万平方米，商场规模优势或将成为其他公司难以轻易逾越的护城河。

??从经营性收入来看，得益于吾悦广场规模扩增以及出租率的回升，2024年新城控股商业运营收入（含税租金收入）128.08亿元，同比提升13.10%；年内吾悦广场运营稳健，客流总量达17.66亿人次，同比增长19%；总销售额905亿元（不含车辆销售），同比增长19%，平均出租率达97.97%，较去年进一步提升。双轮驱动战略优势持续展现，根据财报附注显示，年内新城控股经营性收入占到2024全年营业收入的13.5%，同比提升4.6个百分点，经营性业务毛利率达到70.17%，成为修复集团毛利率的重要抓手。