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　　编者按：五行理论是源自道家的我国古代物质组成学说，以金、木、水、火、土五种基本元素的不断运行和循环描述事物的存在形式和转换关系。古人在五行属性的基础上，依据生克制化的关系说明和解释事物之间的相互联系和变化。因此哲学、占卜、历法、中医、命理等都可用五行理论解释。
　　而其实房地产行业的发展要素也可用五行作比——金即金融及资金，木喻建筑设计和技术，水的流动性恰如人事变化，火可与销售挂钩，土自然是土地。
　　五行讲究“相生相克”、平衡互通，以上五大房地产行业要素也是如此。它们的特征、功能、关系、表现，直接影响着一个企业的进退、盈亏、优劣甚至生死。
　　如何使它们之间相互帮助，相互促进地“相生”，而避免它们之间相互矛盾、相互牵绊地“相克”，是房企亟待修炼的内功。中房网特此编撰集成一本“五行修炼手册”，旨在为房企打通任督二脉，提升江湖排名。

　　古人称“土爰稼穑”，是指土有种植和收获农作物的作用。因而引申为凡具生化、承载、受纳作用的事物均归属于土，故有“土载四行”和“土为万物之母”之说。

　　“万丈高楼平地起”，土地是房地产行业的根本依附和第一要素，更狠绝一点地说，假如有天不再有土地出让，房地产行业就会随之消亡。因而有开发商曾坦言，“我们也知道地贵，但拿地可能会死，不拿地是一定会死”。

??在土地和房企已是“僧多粥少”关系且“粥”价不菲的背景下，如何拿地、拿什么样的地岂止是必修课，简直是加分题！中房网“房企五行修炼手册”系列专题，就用这重中之重的“土”作压轴。

??招式一：联合拿地

??如今在一线城市——尤以北京为甚的土地市场上，有一种现象成为了常态，即衡量一宗土地的价值和价格如何，就看参与竞拍者中联合体多不多。联合体愈多、每家联合体中的成员愈多，这块地成为“地王”的可能性愈大。

??某国企副总曾向中房网记者预言，“觉得现在四家联合一体就很多了？地价继续涨下去，以后会出现八家甚至十家一起撬动一块地的情形”。

??的确如上述人士所言，在一块地起拍价动辄数十亿元的一线城市土地市场，无论主动积极还是被动无奈，联合拿地都是最可行之道。一般方式是地价由参与联合体成员均担，拿地成功后联合成立合资公司共同持有股份——可均分股权，也可有控股方。最重要的是在后期运营上各显其能，开发建设、管理财务、宣传推广等方面由各方各司其职，这可保持联合体牢固团结、稳步推进。

??需要注意的是，各家房企在开发风格和利润追求上一定存在这样那样、或大或小的差异，要本着尊重彼此企业文化、经营理念的原则进求同存异。如同金庸小说中“老顽童”的“左右互搏术”，对内是自己双手打架，对外却是威力倍增鲜遇敌手的厉害招数。

??招式二：曲线增地

??由于一二线城市土地市场上竞争实在惨烈，所以每年通过竞拍方式收成寥寥甚至一无所获的房企不在少数。对于他们，合作、置换、资产收购、股权转让等曲线增加土储的方式也很多。如年初新城控股通过子公司购买武汉某企业持有的一家当地置业公司100%股权，为自己增加了位于武汉市西湖区一块面积近6万平方米的土地。而前段时间万科提出引入深铁的有力理由之一，也是后者在深圳拥有大量优质地块。

??而以合作的方式则更易获得性价比高的地块，基本方式有二：一是与拥有土地的企业合作，如改造城中村、兼并破产企业等；二是与拥有土地的项目合作，如政府公建项目、国家科技扶持项目等。

??总言之，条条大路通罗马。进行土地储备的方式很多，如同武器和门派，没有绝对的长短优劣之分，关键在于人为。选择出最适合自己的一种或几种增加土储方法，是一家房企核心竞争力体现的一个方面。

??杀手锏：城市综合体

??建造城市综合体，是房企与地方政府谈判获得低价土地屡试不爽的条件，因为可延展出解决就业、增加税收、提升商业档次、拔高城市形象、带动周边低价等等多方面利好。

??在同一区域如果较其他家获得质更优价更低的土地，本就已赢在起跑线上，加上当地政府多会围绕综合体予以配套设施建设支持，若再能谈妥以分期付款的方式支付土地款，无疑会获得超出行业平均水平的利润，更能为企业的快速扩张打好前站。最佳实例就是万达。

??致胜秘笈：强现金流和低融资成本

??无论是绿城当年的高负债激进扩张，还是华润置地一直以来依托于母公司的“集团资金孵化器”。或是万科基于品牌效应的超强融资成本……安全坚挺的现金链和较低的融资成本都是房企内生外长的“养分”。

??趁手武器：软硬实力

　　品质品牌产生溢价、管控体系严把成本、营销方式深得客心、招商能力高于他人……总言之，每家房企“行走江湖”都要有一件使的顺溜的武器傍身——即具备至少一项软或硬实力，如是才可能获得更多先决条件。