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??中房网讯 上海易居房地产研究院近日发布的《三季度全国40城住宅成交报告》显示，9月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少1%，同比增长10%。从2018年前三季度数据来看，40城累计成交面积同比增长7%，虽小幅反弹，仍不改整体下行趋势。

??易居研究院预计，四季度40城成交将继续萎缩，尤其是未调控或弱调控的三四线城市，将面临较大的下跌风险。从分城市类别看，一线城市成交由于已经处于低位，下跌空间有限，有望企稳。东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩，其他二线及三四线城市则面临较大的下跌风险。

??三季度成交环比减少7.5%

??报告显示，9月份易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少1%，同比增长10%。从季度数据来看，2018年三季度40个典型城市新建商品住宅成交面积环比2018年二季度减少7.5%，同比2017年三季度增长13.2%。

??从成交量的历史走势来看，在2017年12月成交量出现年底翘尾之后，2018年第一个季度40城成交量出现回落。2018年二季度，房企加大了推盘力度，40城新建商品住宅的成交有所回暖，但依旧不及2016年同期水平。三季度，40城成交量相比二季度出现小幅萎缩。在调控贯穿全年的背景下，易居研究院预计四季度全国楼市还将降温，40城成交也将继续下滑。

??三季度一线城市成交量有所回升 但处较低位置

??报告显示，9月份四个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长17%，同比增长50%。一线城市涨幅较大主要原因是广州9月新房供应量大增，导致成交量大幅增长，其他城市中，北京环比小幅增长，上海和深圳均环比减少。

??18个二线城市新建商品住宅成交面积环比减少2%，同比减少2%。其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比减少8%，同比减少16%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比减少9%，同比减少9%；6个其他地区的二线城市（东北及西部地区）新建商品住宅成交面积环比增长6%，同比增长15%。

??18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比减少4%，同比增长32%。其中7个本轮调控较严的三四线城市（限购或限贷）新建商品住宅成交面积环比增长4%，同比增长54%；11个本轮未调控或弱调控（仅限售）的三四线城市新建商品住宅成交面积环比减少10%，同比增长17%。

??从季度数据来看，三季度4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长23.4%，同比增长40.1%；18个二线城市新建商品住宅成交面积环比减少10.6%，同比增长2.2%；18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比减少8.1%，同比增长35.2%。其中7个本轮调控较严的三四线城市（限购或限贷）新建商品住宅成交面积环比增长22.8%，同比增长54.2%；11个本轮未调控或弱调控（仅限售）的三四线城市新建商品住宅成交面积环比减少22.8%，同比增长23.6%。

??对比历史数据来看，三季度一线城市成交量虽有所回升，但是依然处于2011年以来的较低位置，远低于2015、2016年同期水平；二线城市中东部二线城市成交环比出现回落，中部二线城市成交环比微幅上涨，两者均与2016年高点有一定距离，其他二线城市成交环比减少，目前量能仍处于一个较高的水平；三线城市则与一二线相反，市场较为火热，尤其是未调控的三四线城市，成交量相比二季度虽有所减少，但仍然处于2011年以来的较高位置。

??后续来看，易居研究院预计，一线城市由于目前成交量能已处于低位，后续下跌空间有限，有望企稳；东部二线城市将继续降温，其他地区的二线城市以及三线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

??40城年初累计同比小幅反弹不改下行趋势

??2018年前三季度，40城累计成交面积同比增长7%。其中一线城市累计同比下降11%，二线城市累计同比微涨2%；三四线城市累计同比增长25%。

??报告显示，2017年2月，40城年初累计成交面积同比增幅进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在-22%处企稳。这说明2017年市场出现了降温，主要由于多地先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求。虽然进入2018年，40城累计成交面积同比增幅曲线出现了较大的反弹，这主要是因为年初以来三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多。考虑到内部环境调控政策将贯穿全年，外部环境复杂多变，易居研究院预计，该曲线在经历小幅反弹后仍将保持下行趋势。

??此外，对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看，两条曲线走势大致相近，40城领先全国4-6个月左右穿过正负线，且波动较大。这主要由于板块轮动效应，一二线典型城市对宏观政策更为敏感。2017年以来，40城年初累计同比曲线已经在低位盘整近16个月，而全国成交仍保持正增长。易居研究院分析认为，这主要是本轮周期三四线城市较为火爆所导致的。

??前三季度40城成交面积同比增幅排名：合肥惠州翻番 厦门近腰斩

??报告显示，前三季度成交面积同比2017年前三季度增长的城市有23个，其中增幅前5名的城市分别为合肥、惠州、淮安、徐州和无锡，同比增幅分别为142.2%、116.2%、93.2%、81.5%和62.3%。这五个城市除合肥外全部为三四线城市，反映了本轮周期运行至今三线城市火热的特点，未来不排除这些城市的政策有收紧的可能。合肥可能是由于去年预售证和网签控制较为严厉，今年控制有所放松，所表现出来的网签数据有滞后现象。

??成交面积同比下跌的城市有17个，其中跌幅前5位的城市分别为厦门、珠海、汕头、北京和成都，跌幅分别为43.7%、33.1%、33.1%、31.8%和28%。5个跌幅最大的城市中，3个为一二线城市，反映出一二线市场的走弱，尤其是厦门，成交面积相比2017年前三季度，减少了近一半，这与厦门前几年房价的大涨和购房需求的透支有关。

??四季度40城成交或仍下滑

??2018年三季度，40城新建住宅成交面积环比有所下滑，同比小幅增长，降温态势显现。7月底的中央政治局会议传达出对房地产市场持续严厉的调控信号。下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市，预计部分热点城市调控政策还有升级的空间。

??综合考虑政策和金融等因素，易居研究院预计全国楼市将降温，四季度40城的成交面积将逐渐下滑。分城市类别看，一线城市成交由于已经处于低位，下跌空间有限，有望逐渐企稳。东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩，其他二线及三四线城市则面临较大的下跌风险。

??【附：40 个典型城市】

??4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；

??18个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、西宁、合肥、宁波；其中东部二线城市为：苏州、福州、南京、青岛、杭州、合肥、宁波、厦门；中部二线城市为：郑州、武汉、长沙、南昌；其他（西部和东北地区）二线城市为：南宁、西宁、长春、成都、重庆、西安。

??18个三四线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。其中 7 个本轮调控的三四线城市为：扬州、东莞、无锡、泉州、淮安、珠海、中山 11 个弱调控或未调控的三四线城市为：温州、岳阳、襄阳、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关。

??报告来源：上海易居房地产研究院　　执笔人：沈昕