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??中房网讯 上海易居房地产研究院3月27日发布《2018年香港房地产市场研究报告》。该报告显示:2018年，香港租金收益率已下跌至2.4%，创下历史新低。同时，从2013年以来，香港私宅年均成交量明显低于之前十年，但房价却持续大涨，房价收入比基本都在20以上，出现了量价背离，房价虚高。从2013年至2018年，香港房价收入比基本都在20以上。

??易居研究院研究员姚方表示，虽然2019年第一季度香港楼市有所企稳，但房价泡沫仍较为明显，2019年香港房价仍将以小跌或横盘为主基调。

??从香港的房价来看，报告显示，2018年12月香港房价指数为358.4，同比上涨1.6％，较上月涨幅收窄4.1个百分点；环比下跌2.4％，较上月跌幅收窄0.8个百分点。从近期看，香港房价指数同比涨幅连续5个月收窄，环比连续5个月出现负增长。2018年12月的香港房价指数已跌回2018年1月年初水平。

??易居房地产研究院认为，2018年8月香港房价指数出现拐点，此为两年半以来的首次下跌。2018年，在内部调控政策上，香港政府向空置的一手私人住宅单位推出“空置税”，严厉打击地产商“捂盘”行为，促使新房入市加大供应。在外部环境上，美国加息、中美贸易战导致大陆经济增速下行。因此，香港房价指数出现下行迹象，楼市开始降温。

??在私宅租金方面，目前香港约有一半的家庭靠租房生活，因此，住房租赁市场也是观察香港楼市变化的重要窗口。数据显示，2018年12月，香港私宅租金指数为193.3，同比上涨3.1％，较上月收窄1.5个百分点；环比下跌1.3％，跌幅较上月扩大0.3个百分点。近期来看，2018年9月至12月，香港私宅租金指数同比涨幅收窄，环比也逐渐由正转负，表明香港私宅租赁市场也出现了降温。

??租金收益率方面，从近32年的长期变化来看，香港私宅租金收益率呈下行趋势，房价上涨速度远高于租金上涨速度。1987年至1996年，租金收益率从8.9%的高点急剧下跌，跌幅为58.4%。1997年至2001年，香港受东南亚金融危机影响，房价跳水，私宅租金收益率从3.7%上涨至5.3%。随后，租金收益率继续下探，2018年已跌至2.4%，创下历史新低，香港房价泡沫之大显而易见。

??私宅成交方面，从2018年11月开始，香港私宅成交量明显回落，月均成交量下降至2635套，12月成交量再度下降至2060套，连续4个月同比负增长。报告认为，香港本地房贷利率增高，流入香港的国际投资也减少，市场观望情绪较浓，导致2018年成交量依旧低迷。预计2019年香港私宅成交量仍将维持在低位水平。值得注意的是，2013年以来年均成交量明显低于之前10年，但房价却持续大涨，出现了量价背离，房价虚高。

??从房价收入比看，从2013年至2018年，香港房价收入比基本都在20以上。2018年第四季度，香港房价收入比为23.2，同比上涨0.3％，环比下跌3.5％，比14.6的均值高8.6。香港房地产市场仍过热，泡沫多，风险较大。

??易居房地产研究院表示，影响香港房地产市场走势的因素复杂、多变，除了内部的需求、地价、港府政策、宏观经济、利率等条件，外部的美国利率政策、中国大陆经济走势以及全球宏观经济与资本市场等因素也具有重要影响。

??依据香港特区政府预测，2019年香港GDP增速在2%至3%。这意味着香港GDP增速将继续放缓，预计房价指数同比涨幅进一步收窄。从宏观经济判断，香港2019年房地产市场将大概率处于温和下行态势，房价不会再现1997年至1998年的暴跌。

??在楼市调控上，香港政府推出“三个目标，六项措施”新政。在中美贸易战影响下，大陆及香港经济承压。据悉，2019年美国对加息态度更为谨慎，或不加息，香港基准利率也将企稳。综合来看，这些因素对香港房地产市场既有利好也有利空。

??姚方表示，从监测的重点数据来看，虽然2019年第一季度，香港楼市有所企稳，尤其是价格略有反弹，但香港的房价收入比、租金收益率等多项指标皆处于显著的偏离区间，仍然存在较为明显的房价泡沫，2019年房价仍将以小跌或横盘为主基调。