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??中房网讯（亚晨/文）1月17日，国家统计局发布的《2019年1-12月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点；商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%；商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速比1—11月份回落0.8个百分点，这一数字也超越了去年的14.99万亿元，成为新的销售额纪录。

??易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，房地产开发投资同比增幅数据仍然接近两位数，体现了其宏观经济和固定资产领域的压舱石作用。预计2020年此类指标或在增幅上有所收窄，但绝对不会下跌。从销售方面来看，全国商品房销售面积在连续4年持续正增长的情况下，2019年数据重新为跌，这与整个宏观经济和楼市基本面有密切关联。但销售面积跌幅很小，说明全国房屋销售市场的韧劲，也意味着市场不会大幅度降温。预计2020年能够走出2019年相对弱的态势，继续保持正增长。

??全国房地产开发投资比上年增长9.9%

??具体来看，在房地产开发投资完成情况方面，2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%，增速比1—11月份回落0.5个百分点，比上年加快0.5个百分点。

??严跃进认为，1-12月份全国房地产开发投资增速相比1-11月份略有收窄，进一步体现了房企投资端的微调导向。从客观上看，在所有宏观经济指标中，房地产开发投资同比增幅数据较大，接近两位数，依然体现了其宏观经济和固定资产领域的压舱石作用。预计2020年此类指标或在增幅上有所收窄，但绝对不会下跌。尤其是在基建投资发力的情况下，开发投资数据的同比增幅和相关占比会弱于2019年。

??从房地产开发企业土地购置面积来看，2019年房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8个百分点，上年为增长14.2%；土地成交价款14709亿元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3个百分点，上年为增长18.0%。

??严跃进表示，此类数据已经保持了连续11个月的持续下跌状态，但跌幅有所收窄。预计2020年的土地市场不会太悲观，从1月份的土地市场数据看，已经出现了一些高溢价率的土地交易情况，这也说明随着2020年融资环境的改善，房企拿地的积极性会进一步增加，这也有助于影响后续的开工和销售端等数据。而且从结构上看，预计一二线城市的土地交易数据表现会更为强劲。

??房地产开发企业到位资金方面，2019年房地产开发企业到位资金178609亿元，比上年增长7.6%，增速比1—11月份加快0.6个百分点，比上年加快1.2个百分点。其中，国内贷款25229亿元，增长5.1%；利用外资176亿元，增长62.7%；自筹资金58158亿元，增长4.2%；定金及预收款61359亿元，增长10.7%；个人按揭贷款27281亿元，增长15.1%。

??从房地产开发企业到位资金数据来看，相比1-11月份略有扩大。在严跃进看来，一方面，资金面的数据不算太糟糕，资金状况没有明显恶化，尤其是随着降准等政策的出台，可以感受到年底资金状况改善的利好。另一方面，也要看到房企的感受和市场数据并不一致，企业还是比较保守，所以这也可以理解为什么今年初房企加快融资，尤其是在美元债发行、票据发行、定向增发等方面会有较大的动作。

??在房地产开发景气指数方面，12月份房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.13，比11月份回落0.02点。

??商品房销售额再创历史新高

??商品房销售方面，商品房销售面积在同比增速连续两个月小幅增长后小幅微跌，比上年下降0.1%。商品房销售额再次创下历史新高，在增速方面同比继续保持上涨，但增速相比1—11月份有所回落。从商品房单月销售情况来看，与上月相比，增长幅度在40%以上，与2018年同期相比则呈现销售面积有所下跌，销售额继续上涨的态势。

??根据国家统计局数据，2019年商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1—11月份为增长0.2%，上年为增长1.3%。其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速比1—11月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降15.1%，商业营业用房销售额下降16.5%。

??从商品房单月销售情况来看，商品房销售面积与销售额的环比增幅均在40%以上，且为2019年全年最高值。中房网（微信号：zhongfangwang）根据2019年以来的国家统计局数据分拆后测算，12月份商品房销售面积达22653万平方米，环比增长44.71%。商品房销售额为20719亿元，环比增长42.02%。从同比情况来看，2019年12月份商品房销售面积相比2018年同期下跌1.72%，销售额相比2018年同期增长了1.24%。

??严跃进分析认为，全国商品房销售面积在连续4年持续正增长的情况下，2019年数据重新为跌，这与整个宏观经济和楼市基本面等有密切关联。但销售面积跌幅很小，这依然说明全国房屋销售市场的韧劲，也意味着市场不会大幅度降温，客观上反而要说明市场并不糟糕。预计2020年能够走出2019年相对弱的态势，继续保持正增长，尤其是近期的一些补契税的购房政策，客观上可以刺激购房需求。

??库存方面，2019年末商品房待售面积49821万平方米，比11月末增加600万平方米，比上年末减少2593万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加192万平方米，办公楼待售面积增加105万平方米，商业营业用房待售面积增加84万平方米。

??据中房网（微信号：zhongfangwang）粗略统计，商品房待售面积在2019年末有所抬头，也是自2017年3月份下滑开始至2019年11月末，期间共经历了31个月的时间。住宅待售面积方面，在2019年2月末出现短暂触底回升，然后随后的9个月继续呈现下跌态势。年末住宅待售面积再次回升，为22474万平方米。

??严跃进认为，从数据看此类曲线下跌的动力越来越弱，说明房地产市场的库存数据正在构筑底部。从城市结构来看，全国一二线城市在2018年就已经开始形成底部，而三四线城市则相对滞后。预计2020年此类曲线有望由负转正，新的去库存概念需要重新提及。